佛州房價(jià)瘋漲中產(chǎn)扛不住，80%的人為住房發(fā)愁，美國夢成白日夢

對(duì)普通觀察者而言，佛羅里達(dá)州南部的房地產(chǎn)市場可謂一片繁榮。邁阿密正上演一場“淘金熱”，超級(jí)富豪們對(duì)剛上市的超級(jí)豪宅和奢華公寓趨之若鶩；《衛(wèi)報(bào)》近期也報(bào)道了“曼達(dá)尼效應(yīng)”，即紐約的精英階層為了躲避新任市長帶來的高昂生活成本，帶著鼓鼓囊囊的錢包，紛紛涌入這個(gè)陽光之州。

在這股熱潮之下，另一種令人不安的平行現(xiàn)實(shí)正在暗流涌動(dòng)。毫無疑問，億萬富翁階層正將更多資金注入本已蓬勃發(fā)展的佛羅里達(dá)州經(jīng)濟(jì)。但隨著物價(jià)飛漲，從中下階層到中產(chǎn)階層，人們發(fā)現(xiàn)從住房、保險(xiǎn)到汽油、食品雜貨，一切都變得越來越難以負(fù)擔(dān)，許多人開始考慮采取行動(dòng)。

佛羅里達(dá)大西洋大學(xué)近期的一項(xiàng)民調(diào)顯示，至少有一半的該州居民因?yàn)樯畛杀締栴}考慮離開，其中80%的人將住房負(fù)擔(dān)能力列為主要擔(dān)憂。

專家表示，目前尚未出現(xiàn)全面恐慌，也沒有明顯跡象表明，那些為新移民提供服務(wù)的教育、醫(yī)療和其他服務(wù)行業(yè)的低收入基本工人正在大批離去。即便如此，佛羅里達(dá)大西洋大學(xué)的高級(jí)商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、該民調(diào)的合著者埃里克·利維仍傾向于將其視為美國夢依然鮮活的證明，因?yàn)榧彝フ跒楦纳谱陨砭硾r而制定計(jì)劃。

預(yù)示未來困境的證據(jù)絕非僅僅是傳聞。許多地區(qū)遠(yuǎn)超平均水平的住房成本，已將佛羅里達(dá)州推入美國生活成本最高的十個(gè)州之列；而包括邁阿密和勞德代爾堡在內(nèi)的熱門大都市區(qū)——那里新建公寓的價(jià)格動(dòng)輒高達(dá)數(shù)千萬美元——也以“房奴”眾多而聞名。在消費(fèi)者事務(wù)關(guān)于負(fù)擔(dān)能力的一份報(bào)告中，排名前六的城市中有三個(gè)位于該地區(qū)，其家庭收入用于住房的比例達(dá)到或超過32%，而全國平均水平僅為24%。

《邁阿密先驅(qū)報(bào)》2025年5月的一份報(bào)告指出，盡管邁阿密的百萬富翁人口在2014年至2024年間增長了94%，但邁阿密-戴德縣在2020年至2023年間卻經(jīng)歷了超過13萬人的凈人口流失，主要原因正是飆升的住房成本。

一些已經(jīng)搬離的人表示，高昂的物價(jià)和令人窒息的交通是迫使他們離開的原因。

“佛羅里達(dá)人相信美國夢，但他們?yōu)榇烁冻隽顺林氐拇鷥r(jià)，”佛羅里達(dá)大西洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任莫妮卡·埃斯卡萊拉斯在伴隨民調(diào)發(fā)布的一份聲明中表示。“佛羅里達(dá)州關(guān)于陽光、增長和向上流動(dòng)的承諾依然存在，但要堅(jiān)守這一承諾正變得越來越昂貴。”

利維指出，“這山望著那山高”的心態(tài)并非佛羅里達(dá)州居民獨(dú)有，但進(jìn)出人口之間日益擴(kuò)大的財(cái)富差距值得關(guān)注。

“這確實(shí)發(fā)人深省：如果大量富人涌入，他們是否會(huì)擠占中低收入人群的生存空間？”他表示。

“這絕對(duì)是一個(gè)有趣的問題。我認(rèn)為我們的數(shù)據(jù)并沒有直接證明這一點(diǎn)，但令人震驚的是，我們的調(diào)查顯示有這么多人正在考慮離開佛羅里達(dá)。”

綜合其他相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)論如出一轍：盡管超級(jí)富豪買家被全年宜人的氣候和免收州所得稅所吸引而蜂擁而至，但其他人卻因價(jià)格高昂而被拒之門外。

例如，兒科醫(yī)生在醫(yī)院和私人診所中變得越來越稀缺。這背后有多種原因，包括佛羅里達(dá)州非正統(tǒng)的疫苗政策令醫(yī)療專業(yè)人士望而卻步，但很少有背負(fù)巨額大學(xué)債務(wù)的應(yīng)屆醫(yī)學(xué)畢業(yè)生能夠承受將大部分收入用于住房，他們更傾向于在生活成本較低的州尋找工作。

新居民持續(xù)涌入佛羅里達(dá)州的趨勢似乎也有所放緩。阿特拉斯貨運(yùn)公司2025年的一項(xiàng)人口遷移模式研究顯示，流入和流出該州的人數(shù)幾乎持平。根據(jù)消費(fèi)者事務(wù)的另一項(xiàng)研究，在2023年至2024年間，每天有1200人遷入。而更近期的估算顯示，這一數(shù)字已大幅放緩至約500人。

留住那些在醫(yī)院、學(xué)校、零售店以及其他關(guān)鍵行業(yè)和服務(wù)部門工作的居民，已成為各市政府和私營部門合作伙伴的首要任務(wù)，邁阿密目前正在推進(jìn)幾個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。

德國ALP.X集團(tuán)的首席執(zhí)行官兼創(chuàng)始人塞巴斯蒂安·呂德克也認(rèn)同這一愿景的緊迫性。他是即將落成的Cloud One Residences的聯(lián)合開發(fā)商，該項(xiàng)目位于邁阿密溫伍德社區(qū)，包括85套閣樓式公寓、一家酒店以及零售和餐飲中心。

他選擇在這個(gè)廣受歡迎、充滿活力的前工業(yè)區(qū)進(jìn)行開發(fā)，遠(yuǎn)離海灘那些價(jià)值數(shù)百萬美元的海濱豪華公寓，以及同樣昂貴、快節(jié)奏的市中心布里克爾社區(qū)。雖然Cloud One并非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，但呂德克表示，該項(xiàng)目旨在提升溫伍德的品質(zhì)，包括為當(dāng)?shù)毓と颂峁┚蜆I(yè)機(jī)會(huì)。

他認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)他們選擇建設(shè)的社區(qū)負(fù)有道德責(zé)任。“我們設(shè)定的起步價(jià)在40萬到50萬美元左右，所以當(dāng)?shù)厝私^對(duì)買得起并住得進(jìn)這棟樓，”他表示。“但總的來說，這座城市的整個(gè)負(fù)擔(dān)能力問題非常重要，它不僅關(guān)乎負(fù)擔(dān)能力，更關(guān)乎宜居性。”

“對(duì)于邁阿密來說，要發(fā)展成為繼紐約和洛杉磯之后的美國三大城市之一，極其重要的一點(diǎn)是教育，即改善從幼兒園到中小學(xué)再到大學(xué)的教育體系。有了負(fù)擔(dān)得起且容易獲得的教育，人們就能在一定程度上提升技能，從而獲得好工作，長遠(yuǎn)來看，這將有助于他們解決負(fù)擔(dān)能力問題。”

“同樣極其重要的是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)適用房、公共交通和醫(yī)療保健的投資……隨著邁阿密的增長，以及邁阿密在交通、教育和住房供應(yīng)方面面臨的挑戰(zhàn)，這必須成為公共管理部門和商界人士的核心關(guān)注點(diǎn)，他們應(yīng)共同為這些領(lǐng)域的投資做出貢獻(xiàn)。”“我的感覺是，當(dāng)?shù)厝撕蜕探缛耸慷挤浅Ｇ宄@一點(diǎn)。”