北京買房：理清思路，購房建議1825

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是二孩家庭，一直住東四環的****，學校***分校，之前沒特別考慮過學區的問題，但是老大現在三年級，天天家里雞飛狗跳的，老二明年上學，如果也是這種情況這日子就沒法過了。

所以有換房到東城的想法，賣掉現在的兩居室能400多萬，您建議換到哪個學區合適？600多萬的三居就行，我們添100萬再加100萬貸款，最好南北通透的板樓，小區好點的。

A：

1、那最近的東城學區就是龍體啊。而且南城的價格也相對不高，教育資源在東西海各學區都算不錯的。

2、不過您這對房子的要求有點兒高了。南北通透的板樓三居，一般怎么也得90平，600多萬總價就是7萬單價之內，再加上小區還要好點兒的，那這在龍體幾乎買不到了，除非撿漏兒。畢竟現在就算房價降了也動輒8萬起步，好點兒的小區還10萬+呢。

或者說要不就看看永外學區，600多萬能買到還不錯的三居。但考慮好，天永學區在東西城的排名很靠后，未必能滿足您家提升學區的需求，或者說是提升的不多。

3、另外多說一句，很多時候不是換個學區就能讓孩子的成績提升的，而是要看綜合因素。所以我要建議還是別期望值太高吧，畢竟換到東城要增加不少的學區溢價，600多萬買到的房子，在居住體驗方面和您現在400多萬的沒多大區別，也就是增加的200來萬中有很大一部分都是溢價。

那換學區后真的提升了成績還好，但如果沒明顯提升呢？那就得自己判斷值不值了。

僅供參考。

二

Q:

在北京買房是我的意思，我老公一直不愿意，也確實是一旦買房就降低生活品質了，我們收入不算高的。我老公的要求有點高，希望買到總價低，面積大，戶型好，房齡新的，地段帶好點的學區，物業費低的。現在我們在天通苑租房，各項都不方便。

Ps：預算是**萬，大兩居或小三居，不好意思，麻煩您給多推薦一下。

A：

1、沃天，您家要是這預算可真不好聊了。按您老公的要求，這三居室的市場價起步就得千萬以上，怎么說服人家降價啊？這可是要照著腳脖子砍了。

2、幫不上忙，要不還是再多了解一下行情吧。

借這話題聊兩句，在我看來，這家的老公其實未必是真的有這么高要求，不過是找借口罷了，故意抬高門檻兒。真實目的只是不想買房而已，就是不愿降低生活品質。

從我一開始賣房，接觸過數不清的這種夫妻。都是女的執意想買房，也沒什么理由，就是“我想有個家”。而男的則都是理性+全面思考，從經濟+政治+國際形勢+產業布局+民生養老等等各方面都考慮的很多，但目的都只有一個，不買。

很多人都說女人物質+貪圖享受，其實在我看來未必，大多數女人在結婚后都是愿意為了家庭付出全部的。以買房來說，老婆們難道不知道一旦買房就要省吃儉用嗎？當然知道，但她們愿意忍受，為了這個家愿意付出。

而很多老公則是真的不愿意降低生活品質的，連想想都覺得忍受不了。當然未必是全部的生活品質，大多數都是一部分而已。

比如我見過兩口子在售樓處吵架，男人說“買房可以，只要保證我每天的抽煙喝酒吃肉就行，其他的都可以忍”。但老婆就是保證不了唄，于是倆人就掰扯起來沒完了。這兩口子誰錯了嗎？我覺得都沒錯，只是因為錢少而已。

當然錢多的其實也凈是一樣的。比如我賣改善樓盤的時候就經常遇到一些夫妻，女人就是想住好房子，但男人覺得差不多就得了，有錢搞點兒投資好不好？這種兩口子也沒有誰對誰錯，只是關注點不一樣罷了。

之所以很多家庭在房價便宜的時候沒買房，不少都是因為男人的阻攔vs磨嘰。但不能說男人錯了，畢竟都是理性的分析結果。

比如2008年我遇到過不少對夫妻，都是2006-2007年房價最高峰時買房的，結果2008年暴跌了，高峰期跌幅達到30%，郊區甚至40%幾乎腰斬。那房價跌了怎么辦？找我們售樓處維權+退房唄，夫妻同心其利斷金。

我遇到這種事兒一般都是先推諉，然后挑動兩口子內訌，經常收到奇效。就是因為他們當時都是老公不讓買但老婆執意買的，結果跌了，那我還不借題發揮的挑動群眾斗群眾啊？

總之吧，這世界既然是男女組成的，那就必定有互補+互掐。雖然說男人的一半是女人，但畢竟只有一半，另一半是男人自己的獨立思考能力。有時候是女人的支撐，也有時候是絆腳石……

三

Q:

京戶三口之家，目前住大興老小區，父母當年分的房子。現在想買套新房，我們新房癌，有推薦的嗎？150萬首付，地段好些的三居室，能保值就行。****您看怎么樣？現在有尾盤在打折。但不知道學區怎么樣，豐臺的應該也不太強吧。

A：

1、新房癌？那就相當于找老婆時候的處女控，這誰敢推薦啊，只能您自己選吧。

2、150的首付，總價預算是多少啊？現在北京首套房最低首付15-20%就行，理論上最高能買700多萬的房子呢。您還是先做個總價預算吧，要不然不好聊。

3、****的小區應該不錯，大國企開發商。但地段兒不算強，太典型的兩區交界了，所以土地整理好之后才空置了這么多年。這都甭說土地了，就看這京良路都修了多少年？反正西邊房山段開工的時候我家孩子剛出生，這都是十幾年了，這東邊還沒完事兒呢。

所以考慮好今后的配套建設吧，一般來說這種地段兒都會慢一些。豐臺很難主動的為大興做嫁衣裳，大興的也就沒辦法。而如果配套發展的慢，那保值也就至少不會太強。

4、另外尾盤也考慮好，開發商花了那么多錢，滿售樓處的人去拉人頭兒搞促銷的都不好賣，您將來想出手的時候能有什么好辦法？不好賣的一般都要不上價，所以也會影響保值情況。

5、學區應該都是普通吧。

僅供參考。

四

Q:

我們現在是為了通勤的苦惱而考慮換房的，現在的房子在通州九棵樹，瑞都國際的三居能賣500多萬，貸款已經基本還清。但我在亦莊上班，開車，老公在西單，每天坐地鐵很辛苦。所以我們有想法換到南三環一帶，這樣我上班差不多，老公就通勤時間短多了。

但是很多人都不建議換，認為南三環的保值不行，目前看的正邦嘉園一套三居，全南戶型，價格比我們現在的稍貴一點。您幫忙看看圖合適嗎？如果不合適能有什么建議和推薦嗎？

A：

1、房子是用來住的，您家既然是為了通勤換房，那就看自己的居住+通勤感受唄，沒必要聽別人的意見。

2、房子我看著也挺好的，如果不是斜向的話那就屬于不錯的戶型。不過這套房大概率改過，東邊哪個大臥室應該是占了一部分客廳的面積。但這無所謂，看自己的居住體驗吧。

3、保值怎么說呢？這其實從價格就已經說明了歷史，您現在的房是九棵樹的，五環外都快六環了。而正邦嘉園是在三環外，離劉家窯還很近。那這問題來了，北京是攤大餅發展的，當年南三環的價格肯定比通州的價格高吧，但現在卻差不多，那您說哪里的保值好啊？

當然短期三五年的話無所謂，都是長期積累下來才有明顯差距的。另外價格走勢略弱的房子也有優勢，那就是居住的性價比高。再有就是雖然之前的價格走勢差距有些大，以后未必還有這么明顯了，最好成績有可能不再走弱。

4、其他的我沒什么建議，您這是典型的自住需求為主，還是看自己的判斷吧，主要就是看自己更重視哪方面了。

僅供參考。

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