心急賣房簽了獨(dú)家，和其他中介成交違規(guī)嗎？三個案例支招避坑

一份匆忙簽下的獨(dú)家包銷協(xié)議，一張空白的房屋買賣合同，一次入住即遇險(xiǎn)情的租房經(jīng)歷，都可能讓普通家庭陷入巨大風(fēng)險(xiǎn)。在“315”期間，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會披露了2025年協(xié)調(diào)處理的存量房交易糾紛。

2025年，房地產(chǎn)中介協(xié)會累計(jì)處理消費(fèi)者咨詢投訴案件480宗，主要集中四個方面：

1、咨詢中介服務(wù)費(fèi)糾紛，如交易不成功后中介費(fèi)退還問題；費(fèi)用收取的合理性與透明度問題等；

2、反映中介服務(wù)義務(wù)履行與信息披露問題，如隱瞞房屋瑕疵（如滲漏、噪音問題）、房屋違建情況、高額稅費(fèi)等問題；

3、反映合同履行與解約糾紛問題，如合同一方存在違約行為，守約方如何保障權(quán)益；合同簽署有瑕疵，應(yīng)采用哪些補(bǔ)救措施等問題；

4、反映機(jī)構(gòu)合規(guī)性及經(jīng)紀(jì)人職業(yè)操守的問題，如中介機(jī)構(gòu)未備案、經(jīng)紀(jì)人服務(wù)態(tài)度差、操作不規(guī)范等問題。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會提醒消費(fèi)者：在購房前，務(wù)必多了解最新的購房政策、住房貸款政策、存量房交易流程及相關(guān)注意事項(xiàng)，充分做好自我評估，從而有效降低交易風(fēng)險(xiǎn)，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。選擇中介機(jī)構(gòu)時，優(yōu)先選擇已取得《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證書》的正規(guī)機(jī)構(gòu)；同時，可通過市住建局官網(wǎng)或協(xié)會微信公眾號查詢中介信用檔案，深入了解房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的信用狀況。

案例一：

失業(yè)斷供后簽訂“獨(dú)家包銷”賣房，

期間卻通過另一家中介出售房子

2025年初，劉女士突遭公司裁員，此后半年未能找到合適的工作。為維系每月6000元的住房月供與日常開銷，她在網(wǎng)絡(luò)平臺申請了10萬元應(yīng)急借款。但又三個月過去，仍未找到工作，借款和房貸也無法按期還款。為避免房屋被查封，她選擇出售名下房產(chǎn)。

劉小姐將房子在多家中介掛牌出售，掛牌價110萬元，掛牌兩個月無人看房詢價，又再三下調(diào)售價。期間，劉女士同時被貸款公司的催收電話攪得心神不寧，十分焦慮。

當(dāng)一家中介主動聯(lián)系她，提出可安排裝修團(tuán)隊(duì)對房屋進(jìn)行改造，并以包銷方式幫她快速售出房產(chǎn)后，劉女士便與包銷團(tuán)隊(duì)簽訂《房屋包銷協(xié)議》（下稱《協(xié)議》），約定房屋售價不低于95萬元，獨(dú)家包銷期為3個月，期間劉女士不得自行售房。若獨(dú)家期滿仍未能出售，包銷團(tuán)隊(duì)將以90萬元購入該物業(yè)，并約定一方違約，將賠付總房價的20%給守約方。包銷團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人王某向劉女士支付2萬元定金，并談好一周后由裝修隊(duì)進(jìn)場改造。

一個月后，劉女士的房屋已完成裝修，但房子仍未賣出。另一家中介的經(jīng)紀(jì)人小李聯(lián)系劉女士，稱買家黃某有意購房，可一次性付款，一周內(nèi)可完成過戶，但出價僅80萬元，詢問她是否接受。劉女士心想，買家愿意一次性付款，這比包銷更快速回款還債，只要雙倍返還定金給包銷團(tuán)隊(duì)（4萬元），就能解除《協(xié)議》了。劉女士同意與黃某進(jìn)行磋商，最后雙方以85萬元成交，簽訂《房屋買賣合同》，黃某向劉女士支付定金5萬元，剩余房款由買方在過戶前存入銀行資金托管賬戶，過戶完成后即可放款。

劉女士的家人知道她為了還債賣房后，堅(jiān)決反對，同時提醒她，與包銷團(tuán)隊(duì)簽訂了獨(dú)家銷售的條款，現(xiàn)又通過第三方中介公司與黃某簽訂買賣合同，可能已構(gòu)成違約，需盡快與包銷團(tuán)隊(duì)協(xié)商解除協(xié)議，以免產(chǎn)生高額違約金。劉女士這才驚覺自己急于售房，忽略了諸多問題，想要與黃某終止交易，便前往協(xié)會咨詢。

案例分析：

案例中，劉女士與包銷團(tuán)隊(duì)簽訂的《房屋包銷協(xié)議》合法有效，若協(xié)議中約定“獨(dú)家包銷”或“禁止自行售房”條款，其后續(xù)與黃某簽訂《房屋買賣合同》的行為已構(gòu)成違約，可能需承擔(dān)20%的違約金（18萬元）或賠償包銷團(tuán)隊(duì)預(yù)期損失的責(zé)任。

黃某85萬元的出價明顯低于房屋掛牌價（110萬元）及包銷約定底價（90萬元），劉女士因急于償債未充分評估市場價值，若能舉證證明交易時存在“重大誤解、欺詐、顯失公平、脅迫等導(dǎo)致意思表示不真實(shí)”，可向法院主張撤銷與黃某的合同，但需提供充分的證據(jù)材料。若合同有效，劉女士單方解除合同，需按合同約定雙倍返還定金（10萬元）給黃某。

事件中的劉女士未經(jīng)深思熟慮，未仔細(xì)審查協(xié)議細(xì)節(jié)，忽視了潛在的成本與風(fēng)險(xiǎn)，簽訂了兩份合同，造成“一房二賣”的局面。

協(xié)會提醒消費(fèi)者：面對資金壓力，需保持理性決策，重視合同條款與市場規(guī)律，避免因“急于脫困”陷入更大的債務(wù)與法律困境。建議售房前通過房產(chǎn)平臺或多家中介了解區(qū)域真實(shí)成交價，充分掌握市場情況，避免因信息不對稱賤賣資產(chǎn)。簽訂合同/協(xié)議時需謹(jǐn)慎，認(rèn)真閱讀條款，明確雙方權(quán)利與責(zé)任等核心內(nèi)容，必要時咨詢律師。

案例二：

簽署賣房合同多處留白，

房屋被無關(guān)第三人抵押套取高額貸款

2023年5月，業(yè)主李某計(jì)劃出售其名下的一處房產(chǎn)，聯(lián)系了附近的一家中介公司代理放盤。

不久后，有位自稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的“姚某”告知李某，有一位意向買家曹某愿意以100萬元的價格購入該房屋，李某夫婦同意該價格。

隨后，姚某與李某約定在茶樓會面簽署合同。李某詢問買家為何未到場，姚某解釋稱曹某因故無法前來，但已支付2萬元定金，只要李某簽署合同，這筆錢將作為購房定金，并承諾后續(xù)會讓買家補(bǔ)簽。李某注意到合同內(nèi)容多處空白，缺乏中介公司公章和買家簽名，關(guān)鍵條款也未填寫，僅注明了房屋價格、定金金額和過戶時間。出于對姚某的信任，李某最終在賣方處簽名確認(rèn)。

與此同時，曹某的朋友賴某請求借用其名義辦理房屋過戶，承諾在市場好轉(zhuǎn)后出售房產(chǎn)，并愿意每月支付報(bào)酬。曹某考慮后認(rèn)為賴某是多年好友，應(yīng)當(dāng)可靠，便輕信了其建議，將自己的身份證交給賴某。隨后，曹某被帶至花都區(qū)某酒店，與數(shù)名陌生人會面，被迫以購房人身份簽署了《房屋買賣合同》及多份按揭貸款合同。

2023年6月初，某銀行出具了《個人住房貸款初審結(jié)果通知書》，批準(zhǔn)貸款金額120萬元。6月中旬，中介公司安排李某和曹某前往登記部門辦理了房屋過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至曹某名下。然而，貸款銀行遲遲未放款，超過合同約定的房款支付期限后，李某仍未收到剩余款項(xiàng)，并查詢到房屋已被新增抵押。李某遂向法院提起訴訟，要求解除與曹某的房屋買賣合同，索賠違約金，并恢復(fù)房屋產(chǎn)權(quán)至自己名下。庭審中，李某詢問曹某是否愿意繼續(xù)交易，曹某表示自己受賴某欺騙，無能力支付房款，愿與李某共同向公安機(jī)關(guān)報(bào)案，并申請取消銀行貸款。

法院經(jīng)審理查明，結(jié)合事實(shí)和證據(jù)，認(rèn)定此案存在欺詐行為，最終支持李某訴求，判決撤銷李某與曹某簽訂的《房屋買賣合同》，并賠償相應(yīng)的違約金，曹某需配合將房屋產(chǎn)權(quán)變更回李某名下。

曹某向協(xié)會投訴經(jīng)紀(jì)人“姚某”的詐騙行為。經(jīng)中介協(xié)會核查，并無該人員的從業(yè)登記信息。

案例分析：

案例中，業(yè)主李某在朋友的誘導(dǎo)下，在關(guān)鍵條款空白、缺失關(guān)鍵性內(nèi)容（如付款方式、付款期限、違約責(zé)任等）的合同上簽字。名義買家曹某是受朋友賴某欺騙，出借身份信息，其本人并無真實(shí)的購房意愿和履約能力。真正的操縱者和潛在受益者是賴某。在合同法律關(guān)系中，曹某是簽字確認(rèn)的合同當(dāng)事人，需承擔(dān)合同責(zé)任。但從案件事實(shí)看，曹某與賴某的行為共同構(gòu)成了對李某的欺詐，即虛構(gòu)了“具有真實(shí)交易意愿的買家曹某”這一事實(shí)。

賴某和曹某利用虛假的房屋買賣合同，騙取銀行高額按揭貸款。先是利用交易房屋獲批的90萬元貸款金額遠(yuǎn)高于75萬元的合同房價，再利用房屋過戶后迅速設(shè)定新的抵押，這表明賴某一方的目的并非真實(shí)交易，而是套取銀行信貸資金，并將房產(chǎn)作為抵押物再次融資，其行為涉嫌貸款詐騙罪。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。中介姚某故意隱瞞合同空白、虛構(gòu)買家信息及交易安排，導(dǎo)致李某在違背真實(shí)意愿的情況下簽署合同，該簽約行為自始就建立在欺詐基礎(chǔ)上。

這起案件給所有房屋交易的當(dāng)事人敲響了警鐘。對于賣方而言，無論中介或買方如何游說，都絕不能在空白合同上簽字，務(wù)必仔細(xì)核對合同中的每一項(xiàng)條款，包括房款支付方式、時間、違約責(zé)任、中介義務(wù)等，確保所有關(guān)鍵信息均已明確填寫且雙方達(dá)成一致，同時要求中介加蓋公章、買方簽字確認(rèn)后再簽署。對于買方來說，也要警惕借名購房等行為帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)，切勿輕易將個人身份信息借給他人用于房產(chǎn)交易，以免陷入不必要的糾紛甚至承擔(dān)法律責(zé)任。

案例三：

租客入住當(dāng)晚即被燃?xì)夥诺梗?/strong>

房東更換燃?xì)庠畈划?dāng)致泄漏事故

2025年6月，鄒女士經(jīng)某中介公司促成，承租了廣州市越秀區(qū)建設(shè)四馬路的一套物業(yè)。她與家人搬入該出租屋后，入住當(dāng)晚便發(fā)生嚴(yán)重燃?xì)庑孤赣H因吸入過量燃?xì)馍眢w不適，隨即入院治療。

事發(fā)后，燃?xì)夤狙杆偕祥T搶修。鄒女士從燃?xì)夤咎幍弥?025年3月曾向業(yè)主發(fā)出《整改通知書》，因房屋當(dāng)時處于待租狀態(tài)，業(yè)主委托中介人員代為簽收了該通知書。鄒女士認(rèn)為，煤氣泄漏并非意外，中介與業(yè)主早已知曉屋內(nèi)的燃?xì)夤艿来嬖趩栴}，且雙方在簽約前刻意隱瞞了該情況。因此，她向中介協(xié)會反映問題，要求業(yè)主解除合同、退還租金、并按合同約定賠付違約金及相關(guān)醫(yī)療費(fèi)用，要求中介公司退還中介費(fèi)。

協(xié)會向中介公司核實(shí)情況，中介公司表示《整改通知書》的簽收人并非其公司工作人員，且對燃?xì)夤景l(fā)出《整改通知書》一事并不知情。此事件并非如鄒女士所認(rèn)為的業(yè)主收到《整改通知書》后未處理所致。燃?xì)夤景l(fā)出的《整改通知書》所要求整改的問題，并非造成本次燃?xì)庑孤┑脑颉?/p>

事故造成的起因是：業(yè)主在鄒女士入住前更換了廚房的燃?xì)庠钆c抽油煙機(jī)，并讓抽油煙機(jī)安裝員順帶安裝燃?xì)庠睢０惭b員拆除舊燃?xì)庠詈螅眯鲁橛蜔煓C(jī)配置軟管連接新燃?xì)庠罱涌冢瑯I(yè)主認(rèn)為應(yīng)安裝金屬管，于是讓安裝員暫停安裝，其再安排人員上門安裝金屬管。安裝員剪斷舊管后，未對接口處進(jìn)行妥善處理便離開，鄒女士家人使用燃?xì)鈺r，接口處隨即發(fā)生泄漏，最終引發(fā)了此次事故。

業(yè)主認(rèn)為煤氣泄露事件純屬意外，如鄒小姐堅(jiān)持搬走，其同意解除租約并退還押金與租金，但拒絕賠付兩個月租金及醫(yī)療費(fèi)用。由于雙方就賠償事宜無法達(dá)成一致，協(xié)會建議鄒女士通過司法程序維權(quán)。

案例分析：

案例中，業(yè)主在交付房屋前，因其安排的安裝人員操作不當(dāng)（剪斷煤氣管未妥善處理），直接導(dǎo)致了煤氣泄漏的發(fā)生。這一過錯行為與鄒女士母親煤氣中毒的損害后果之間，具有直接、必然的因果關(guān)系。根據(jù)《民法典》第七百零八條關(guān)于出租人應(yīng)保證租賃物符合約定用途（安全居住）的義務(wù)、第七百三十一條關(guān)于租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同的規(guī)定、第一千一百六十五條關(guān)于過錯責(zé)任的規(guī)定。以及根據(jù)《住房租賃條例》（下稱：《條例》）第七條規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)狻⑹覂?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。因此，業(yè)主的行為已構(gòu)成侵權(quán)，也違反了租賃合同項(xiàng)下最基本的安全保障義務(wù)，是本次事故的直接和主要原因。其同意解除合同、退還租金押金，是對其根本違約后果的承擔(dān)，但其賠償責(zé)任（醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)等直接損失）并不因此免除。

市房地產(chǎn)中介協(xié)會提醒，出租（出售）二手房屋可能因長期空置、使用年限較長或前任租客使用不當(dāng)?shù)仍颍瑢?dǎo)致房屋內(nèi)的設(shè)備設(shè)施老化或無法正常使用。在交付使用房屋前，務(wù)必仔細(xì)檢查房屋設(shè)施，如門鎖是否完好，建議更換新鎖芯以防前任租客留有鑰匙；電器線路有無老化、裸露，是否存在漏電隱患；燃?xì)夤艿朗欠翊嬖谛孤╇[患等。如近期對房屋進(jìn)行裝修，應(yīng)測試室內(nèi)甲醛濃度是否超標(biāo)等。

采寫/整理：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬