貝殼財報里透露出房地產5大趨勢

一份財報，往往不僅是一家公司的體檢表，更是一個行業的溫度計。

3月16日，貝殼發布2025年全年業績，凈收入增長1%至946億元，存量房總交易額同比下降4.2%，新房總交易額同比下降8.2%。當然也有積極的一面，二手單量創歷史新高、非房業務收入占比飆升至41%、租賃業務首次盈利。在房地產市場深度調整的當下，這份財報傳遞出的信號值得關注。

比起過去“開盤、賣房、沖規模”的熱鬧，如今這個行業更像是回到居住本身，回到一個個家庭都會面對的問題：房子怎么換，租房怎么更省心，裝修怎么少踩坑，信息這么多到底該信誰。

貝殼聯合創始人、董事長兼首席執行官彭永東在業績發布會上也直言：“過去一年，市場發生了很多變化。”從貝殼看似分散的業績變化，放在一起看，其實可以預見房地產行業的五個趨勢。

2025年貝殼非房業務收入占比飆升至41%、租賃業務首次盈利。

樓市的活躍，不再主要靠新房“帶節奏”

過去很長一段時間，只要新盤供應足、開發商推盤猛，樓市就容易熱起來。如今，這套邏輯正在改變。

2025年，貝殼存量房業務凈收入250.2億元，下降11.3%。但平臺二手房交易單量創歷史新高，同比增長11%。從年后各個城市的數據來看，二手房也開始占據主流，上海網簽系統近日甚至一度宕機。

這是一個里程碑式的轉折。當新房開發投資放緩的聲音不絕于耳時，二手房市場卻悄然扛起了大旗。

這意味著中國核心城市的房地產市場已經完成從“增量時代”到“存量時代”的切換。二手房不再是新房的補充，而是并駕齊驅。

彭永東在業績電話會上也提到，“交易結構在變化。二手房交易在整體房產市場中的占比持續提升，全國二手市場的交易單量創歷史新高。”

這種結構性切換帶來的直接影響是，市場活躍度不再依賴于新盤供應，而取決于存量流轉的效率。對于消費者而言，賣舊換新的改善型需求，正在成為主導交易的核心動力。

以前“投資房”,現在“住好房”

回到貝殼財報自身，在房地產市場完成交易結構之變之后，業務版圖也在發生變化。繼2024年“非房產交易業務”收入占比達33.8%后，2025年“非房產交易業務”收入占比提升至歷史新高的41%。這也是本次財報最亮眼的數字。

四年前，貝殼還是一家幾乎完全依賴房產交易的企業。如今，超過四成的收入來自裝修、租賃、家居服務。

這背后是一場深刻的消費觀念變遷。當“房住不炒”深入人心，消費者不再單純滿足于“擁有一套房”，而是更愿意為“裝修品質”和“長租服務”買單。彭永東將其描述為：“居民對美好居住的需求總量是很穩定的。”

其中，貝殼租賃業務首次實現全年盈利尤為值得關注。截至2025年末，貝殼在管房源規模突破70萬套，同比增長62%，貢獻利潤率提升至8.6%。這意味著，長租公寓不再只是“燒錢”的規模游戲，而是可以跑通的商業模式。此外，家裝業務同樣在提質，營收達154億元，貢獻利潤率提升至31.4%。

由此不難看出，房地產的新敘事正在改寫，從“買到房”到“住得好”，而家裝與租賃業務成為第二增長曲線。消費者愿為“品質”和“服務”買單的背后，是行業價值錨點從短期的交易撮合邁向長期的居住生命周期管理。本質上，也是房地產從“金融資產”邏輯向“居住服務”邏輯的歷史性回歸。

買房大家缺的不是信息而是“安全感”

當下，來自一線經紀人的體感是，面對海量的信息過載與極高的試錯成本，買房者往往會陷入深度的決策困境。大家更渴求“確定性”的交易。

“交易行為也在變化。房產信息越來越豐富，但房產交易的決策越來越復雜。”彭永東也講到，買賣雙方成交周期都拉長，決策試錯成本越來越高，越來越謹慎。房產交易過去是“輕決策化”，現在則更像一場非常審慎的家庭資產重組。

這段話道出了行業服務邏輯的根本性變化。對于買賣雙方來說，一套房子的決策，往往涉及一個家庭未來五到十年的財務安排和生活方式選擇。

雖然“交易”決策復雜度提升，但是購房者對安全、專業、透明、可靠服務的需求從未改變。貝殼提出“中性市場觀”，做市場追漲殺跌的反作用力，提供客觀、理性、全面的信息與建議。要求經紀人不能再做簡單的“帶看人”或報價的“傳聲筒”。而是幫消費者理清頭緒，把他們的處境“翻譯”成選擇題，提供決策依據或建議。

雖然房產信息越來越豐富，但房產交易的決策越來越復雜。

告別“拼規模”，行業開始追求“畝產多”

在決策之變的新常態下，居住服務行業增長邏輯也在發生變化。

過去二十年，房地產行業習慣了“高杠桿、高周轉、大規模”的增長模式。但貝殼這份財報傳遞出截然不同的信號：“不唯規模論”。倒逼行業從高速增長切換到追求高質量增長。

彭永東明確戰略升級，“從過去的人店規模驅動增長的模式，轉化為由效率和價值創造驅動持續的增長。”“過去，我們關注門店數量、房源覆蓋、商機規模；未來我們更加關注交易的確定性、匹配的精準度以及單位經濟的改善。”他說。

2025年的數據很說明問題，非鏈家經紀人人均二手單同比提升6%，從2022年的不足2單提升至3單以上；家裝職業化項目經理月均承接單量同比提升超100%，資管經理人均在管房源量增長40%以上，均達歷史新高。

這意味著單位產出正在成為新的標尺，這是一種深刻的經營哲學轉變。當市場不再單邊上漲，規模本身不再意味著安全，只有扎實的單位經濟模型和健康的經營效率，才能穿越周期。

AI不可無視，人也不可替代

這份財報里還有一個值得注意的信號，就是AI。這兩年，幾乎所有行業都在談AI，房地產也不例外。

事實上，房地產行業高質量發展離不開AI的加持。數字化能力、AI技術應用將成為核心競爭力。目前AI已嵌入收房決策、定價支持、招租管理等關鍵環節。這是貝殼本次財報最值得深挖的趨勢，也是業績發布會上，管理層談得最多的內容。

面對AI浪潮，很多從業者擔憂，人會不會被替代？彭永東的回答耐人尋味：“房產交易并不是一個標準化商品交易，它既包含理性的計算，也包含大量感性的判斷。既需要數據支持，也需要真實的線下體驗。”“AI可以把理性化的部分極致理性化，同時讓必須由人承擔的感性部分的價值放大。機器可以處理數據，但真正的判斷、解釋與信任，絕大多數時候需要人來做。”

基于這一認知，貝殼選擇了“人機協同”的路線。在房產交易中，貝殼搭建了“AI工作室”體系，幫助經紀人自動生成營銷內容、提供客戶洞察與策略建議等；在租賃業務中，AI參與收出房定價、庫存調度等，試點區域收房人效提升13%，AI定價較人工定價的招租成功率提升5.3個百分點；在家裝領域，已有超過250萬用戶通過貝殼App和小程序使用AI設牛，累計生成裝修效果圖超過7000萬張。

貝殼的核心觀點是“AI不可無視，人也不可替代。”平臺的智能底座是輔助服務者作業的“副駕駛”，煩瑣的數據處理交給系統，服務者永遠是關鍵決策回路里的絕對主角。機器算得清概率與模型，但只有“人”才能提供判斷、解釋、取舍，才能建立心與心的信任。

這也意味著，未來房地產服務行業的競爭，將從“人海戰術”轉向“人機協同”。而貝殼將“改革培訓和搏學大考的底層邏輯，構建駕馭新科技的能力體系”，陪伴愿意進化的服務者“長出新能力”。

透過貝殼這份財報，可以看到的是一個行業的集體轉身。從新房到二手房，從交易到服務，從規模到效率，從經驗到AI。每一個趨勢都在指向同一個方向：房地產正在從“拿地－蓋房－賣房”的線性邏輯，轉型為“交易－租賃－裝修－服務”的環形生態。

文\\袁秀麗

編輯 岳彩周

校對 穆祥桐