“滬七條”發(fā)布20多天，“滬漂”們買房了嗎？

把年輕人留住，需要什么樣的樓市政策？

3月8日，“滬漂”子涵付掉了新房的定金。房子在上海外環(huán)內(nèi)，距離工作的地方不遠(yuǎn)，面積大約40平方米，她很滿意。

“幾年前根本想不到能有一套屬于自己的小房子。”接受采訪時(shí)，子涵難掩興奮。她在上海已經(jīng)交了兩年社保，但是在兩周前，這還不足以讓她獲得在外環(huán)內(nèi)購房的資格。

2月25日，上海市五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》，涵蓋住房限購、住房公積金貸款、個(gè)人住房房產(chǎn)稅三方面共七條舉措，被稱為“滬七條”。根據(jù)新政，子涵“社保條件突然就滿了”。她立即開始看房，花了兩周左右就走完了從看房到簽約的全流程。

“滬七條”落地后，市場(chǎng)迅速升溫。上海市房管局公布的數(shù)據(jù)顯示，全市成交量明顯上漲。然而，觀望情緒依舊存在。多家中介向記者表示，低價(jià)二手房好賣，但對(duì)于漲價(jià)，客戶往往不買賬：“高價(jià)掛了幾天，又調(diào)回去了。”

有恒產(chǎn)者有恒心，住房問題不僅事關(guān)“滬漂”們的幸福感與獲得感，也直接關(guān)系到他們能否在這座城市真正扎根。面對(duì)當(dāng)下這波涌動(dòng)的購房潮，真正想要在上海安家的年輕人，是否正在積極入場(chǎng)？對(duì)他們而言，哪些因素影響了安家置業(yè)的選擇？

“臨門一腳”：他們立即開始行動(dòng)

對(duì)于不少像子涵這樣沒有上海戶口，但本就有購房意愿的“滬漂”，“滬七條”縮短非滬籍居民購買外環(huán)內(nèi)住房所需繳納社保或個(gè)稅年限的消息，像是“臨門一腳”，讓他們立即作出了買房的決定。

90后攝影師小蔣從四川來上海打拼已經(jīng)8年了，到今年年底才繳滿3年社保。按照新政，小蔣有了購房資格，最近也開始看房。在他看來，買房意味著真正在上海安定下來。過去這些年，小蔣一直與人合租，前后搬過6次家：“每次都在想，什么時(shí)候不用搬家、不用將就室友，買自己喜歡的家具。”

對(duì)于房子，小蔣需求明確：內(nèi)環(huán)附近的二手房，面積30平方米以上，距離地鐵站900米內(nèi)、租售比3%以上。連日看房的過程中小蔣發(fā)現(xiàn)，符合他要求的房源十分緊俏：“低價(jià)房源已經(jīng)賣掉不少，價(jià)格甚至有些反彈。”在此期間，小蔣還遭遇了房東“跳價(jià)”，原本看中的一套房子，房東臨時(shí)抬高了價(jià)格，最后沒有談攏。

除了紛紛開始行動(dòng)的“滬漂”，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更能印證樓市的暖意。上海中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月7日二手房單日網(wǎng)簽達(dá)1324套，創(chuàng)下2026年開年以來的最高單日成交紀(jì)錄；上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根則表示，300 萬元以下剛需房源成交占比持續(xù)提升，整體占比已超 60%，有效釋放了大量剛性置業(yè)需求。

此輪樓市“小陽春”，外環(huán)成為主力軍。上海市房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，近兩周來，外環(huán)外已售房屋數(shù)量為4475套，占全市總量約九成。記者走訪外環(huán)外多家中介和售樓處了解到，“滬七條”出臺(tái)后，看房者中不少是想要在外環(huán)外購置剛需房的年輕客戶群體。

“以前一天大概有20個(gè)客戶咨詢，現(xiàn)在最多的時(shí)候一天要接待60個(gè)。”上海鏈家嘉定新城店的房產(chǎn)中介徐倩說。

制圖：許涵毅

對(duì)于在外環(huán)外購房，本輪新政策除了放開持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民的購房資格外，另一大利好是提高了公積金最高貸款額度。據(jù)上海鏈家張江板塊門店經(jīng)理劉心源介紹，在他所負(fù)責(zé)的門店中，年輕的剛需客戶占比在七成左右，這類客群尤其青睞總價(jià)在200萬元到400萬元左右的二手房。

劉心源感覺最近接待的客戶“買房的信心更足了”。他表示，除了在新政后獲得了購房資格，更多客戶是因?yàn)楂@得了更高的公積金貸款額度以及對(duì)市場(chǎng)的綜合判斷，方才有了購房的念頭：“原來的部分購房障礙已經(jīng)沒有了，雖然不知道未來的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，但是相比之前，現(xiàn)在的負(fù)擔(dān)能力明顯增強(qiáng)了，這是很多來看房的剛需青年的共識(shí)。”

“信心”，是當(dāng)下不少購房青年提到的關(guān)鍵詞。來上海兩年多的00后“滬漂”周周說，新政降低了門檻、縮短了周期，因此自己的買房意愿更加強(qiáng)烈了。除去首付，她計(jì)劃用公積金全覆蓋貸款，購置一間預(yù)算150萬元左右小房子：“希望是明廚明衛(wèi)，朝南有陽臺(tái)，樓層2-4樓最佳，離地鐵站1公里以內(nèi)……”

周周坦言，自己的要求比較理想化。但是她嚴(yán)肅地表示，這是她認(rèn)真考慮后的結(jié)果。周周的積蓄不多，首付只能“啃老”，因此房子可以說寄托著一家人的未來：“對(duì)外地普通家庭來說，在上海買房，是壓在身上很沉的一件事。它不只是一套房，而是幾代人的積蓄，還涉及未來十幾年甚至幾十年的個(gè)人職業(yè)與生活的規(guī)劃。”

周周期待能在上海扎根，她覺得，有了自己的房子，就不會(huì)感覺在這座偌大的城市里是“飄著”的狀態(tài)。

浦東新區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記交易大廳內(nèi) 程藝丹 攝

小換大、舊換新：當(dāng)房子開始流動(dòng)

本輪“滬七條”發(fā)布之前，上海樓市政策已經(jīng)歷了多輪調(diào)整。2023年9月1日，上海市四部門印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購買首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策措施；2024年5月27日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展措施的通知》（簡(jiǎn)稱“滬九條”），則明確非滬籍居民購房社保年限“五改三”。同年9月29日，非滬籍購買外環(huán)外住房社保年限降至1年。首付比例和貸款政策也逐步放寬。

制圖：許涵毅

上海大學(xué)管理學(xué)院副教授陶麗長(zhǎng)期研究住房與人口流動(dòng)，據(jù)她觀察，上海多次放寬非滬籍居民購房資格，對(duì)刺激其購房需求釋放效果明顯。雖然量化結(jié)果仍有待驗(yàn)證，但政策信號(hào)已引發(fā)積極預(yù)期。陶麗尤其關(guān)注在上海打拼多年、無法通過學(xué)歷落戶的“滬漂”群體的購房情況：“原來他們普遍只能選擇租房或者在市郊買房，新政對(duì)他們來說是比較大的利好，尤其在區(qū)位及設(shè)施配套方面選擇變多了。”

對(duì)于沒有上海戶口、資金有限卻想要扎根的“滬漂”，剛需二手房成為普遍選擇。

錢錢就是這樣一位“等政策來”的“滬漂”。她沒有上海戶口，七、八年前剛到上海時(shí)，月薪5000余元。但是，錢錢那時(shí)就想爭(zhēng)取買一套外環(huán)內(nèi)的房子。靠著五年來的積蓄，她湊齊了30萬元首付。

“天天刷政策，刷預(yù)測(cè)，就在我準(zhǔn)備回家養(yǎng)老時(shí)，政策終于來了。”2024年5月，“滬九條”出臺(tái)一個(gè)月后，錢錢買下了現(xiàn)在居住的30平方米小戶型。她覺得，自己的經(jīng)歷證明了，“沒有很高的出身，也沒有亮眼的學(xué)歷，但想在上海扎根，也不是全無可能。”

具備一定資金基礎(chǔ)、成功落戶的“新上海人”，則有著不同的考慮。

從事建筑行業(yè)的張先生通過應(yīng)屆生落戶政策來到上海，他的妻子則從事教育行業(yè)，暫時(shí)還沒有拿到戶口。夫妻二人原本有一套小兩室，今年剛生完二胎，便計(jì)劃購買面積更大、方便孩子上學(xué)的房子。張先生表示，自己已經(jīng)觀察房?jī)r(jià)多年，也比較過多輪政策，正在等待合適的購房時(shí)機(jī)：“如果今年跌幅不大，就可以買了，說明到了一個(gè)相對(duì)底部。”

陶麗分析，外地來滬定居的年輕人并非“鐵板一塊”，根據(jù)有無戶口、資金積累、人生階段、居留意愿的不同，他們的住房需求呈現(xiàn)較大差異：“剛畢業(yè)來上海的年輕人，可能還沒有計(jì)劃好是否一定要留在上海，住房需求呈現(xiàn)過渡性特征；而高學(xué)歷群體更偏好住房品質(zhì)與城市舒適性；育有子女、家庭較穩(wěn)定的，則看重學(xué)區(qū)、配套，買房決策受到政策的影響也可能更大一些。”

正是由于并非“鐵板一塊”，需求的差異讓“滬七條”出臺(tái)后，房子有了更多“流動(dòng)”的機(jī)會(huì)。

“剛需二手房，多少都會(huì)在某些方面有一些欠缺，對(duì)‘滬漂’而言更像是過渡產(chǎn)品。”劉心源表示，購買了此類住房的年輕人，幾年后往往都會(huì)選擇置換成“改善房”。這類基于改善型需求帶來的業(yè)務(wù)，在他門店的業(yè)務(wù)總量中占比近兩成。

部分從事高薪工作的年輕人也會(huì)選擇居住條件更好的新房。楊毅是某新開樓盤的銷售經(jīng)理介紹，他表示自己經(jīng)手的客戶普遍較為年輕，其中不少在金橋、張江一帶的產(chǎn)業(yè)園工作，基本都是新上海人，用社保資格買房的很少。新政發(fā)布后，周末帶看量略有增加，一天能帶看160組左右：“剛需只占到30%到40%，還是以改善盤為主。”

據(jù)楊毅觀察，新政出臺(tái)后提升公積金最高貸款額度，讓很多有置換需求的客戶更有底氣：“年前的時(shí)候，那些客戶往往都會(huì)在明確自己的房子已經(jīng)出手后，才會(huì)著手購房；而現(xiàn)在甚至可以先買再賣。”

但是，楊毅同時(shí)表示，如果并非特別剛需，仍有很多客戶選擇觀望：“對(duì)于新房來說，反正簽了合同也不能立刻拿到房子，所以有客戶覺得還可以再等等。”

有置換計(jì)劃的購房者開始修復(fù)預(yù)期，整個(gè)樓市也可能被帶“活”。釋放出的二手房，既可以讓對(duì)此有需求的群體有機(jī)會(huì)“撿漏”，也能讓置換者成功“出手”換新。楊浦區(qū)一名房屋中介向記者透露，最近這段時(shí)間，“房東急于套現(xiàn)的、價(jià)格低的”房屋最容易賣。而子涵之所以能快速買到合自己心意的房子，也是因?yàn)檎糜龅椒繓|小孩即將上學(xué)，急著把“老破小”婚房賣掉，置換一套更大的房子。

“攢到首付就留下”

“滬七條”的影響不僅在于市場(chǎng)溫度。住房關(guān)系到想“落滬”的年輕人在上海落腳、扎根的信心，能買房、買好房，意味著在上海能站穩(wěn)腳跟，并進(jìn)一步扎根生長(zhǎng)。

陶麗與“滬漂”打交道多年，她表示，對(duì)于具備購買能力且決定在上海長(zhǎng)期定居的非滬籍居民而言，自有住房往往成為其優(yōu)先考量。就業(yè)和發(fā)展前景讓“滬漂”們來到上海，而未來能否讓自己、繼而讓孩子和父母住得好，以及整個(gè)家庭的發(fā)展前景如何，很大程度決定了他們最終是否會(huì)選擇留下。

大專畢業(yè)的肖肖沒有上海戶籍，剛剛交了一年多社保，目前和戀人共同租房生活。她平時(shí)很喜歡刷買房APP，關(guān)注地段、房?jī)r(jià)和真實(shí)成交記錄。買房是一場(chǎng)長(zhǎng)期規(guī)劃，她“每天都在給自己定目標(biāo)”。如果某個(gè)板塊房?jī)r(jià)大約3萬元一平方米，她就按“每個(gè)月存下三分之一平方米”的標(biāo)準(zhǔn)攢錢——有時(shí)甚至?xí)?duì)自己更嚴(yán)格一些，“攢半平方米”。

盡管上海的房?jī)r(jià)“勸退”了不少年輕人，肖肖反而看到了個(gè)人奮斗者在上海的機(jī)會(huì)。相比老家，上海有更多以一己之力能買得起的小房子，這構(gòu)成了肖肖眼中上海的吸引力之一。新政出臺(tái)那天，她在社交平臺(tái)這樣寫道：“突然變成可以買房一族”。在肖肖看來，這次的政策很有針對(duì)性，主要就是對(duì)像她這樣預(yù)算少、來上海打拼的外地人放開。

“買房是近五年來最重要的目標(biāo)。哪怕這個(gè)月要出去玩，也要把這筆錢先存下來。”相比學(xué)生時(shí)代，肖肖花錢更加謹(jǐn)慎、精打細(xì)算，“會(huì)想著如果下個(gè)月突然沒工作怎么辦？需要持續(xù)不斷的現(xiàn)金流，不敢把錢一下子都花掉。”

然而，并非所有人都像肖肖一樣一心一意地規(guī)劃買房。現(xiàn)實(shí)條件與未來的不確定性，讓很多購房者搖擺不定。

已在上海落戶成家的游戲行業(yè)從業(yè)者橘子，計(jì)劃兩年內(nèi)買一間新房。她坦言，新政對(duì)她影響不大，決定再觀察一下新政后的房?jī)r(jià)走勢(shì)。“房?jī)r(jià)不太穩(wěn)定的情況，租房其實(shí)也挺劃算的。”橘子表示，自己并不考慮買房是否能保值，但希望居住條件好、更有性價(jià)比。

橘子的一位前同事則已經(jīng)打消了買房的念頭。她很喜歡目前租住的一室戶，時(shí)常擔(dān)心房東哪天突然就把房子收回去了。她曾考慮干脆把這套房子買下來，但是房東200萬的報(bào)價(jià)讓她卻步：“這點(diǎn)錢足夠我租40年，在這個(gè)周期里，感覺房?jī)r(jià)總還是能跌的。”

陶麗也表示，住房問題不止靠買房來解決，租房質(zhì)量也能提升城市對(duì)年輕人的吸引力。根據(jù)她的研究，等待更短時(shí)間就住進(jìn)人才公寓的年輕人，更有可能留在上海發(fā)展。“現(xiàn)在住房其實(shí)是功能性的，作為投資的屬性其實(shí)越來越弱了。”

今年2月起，上海開始收購存量二手住房，將之轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房（保租房）。這項(xiàng)政策目前正處于試點(diǎn)階段，首批試點(diǎn)區(qū)為浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)，以公租房公司作為收購主體，在二手房市場(chǎng)收購符合條件的小戶型房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化裝修后，作為保租房向市場(chǎng)供應(yīng)。

對(duì)肖肖來說，買房仍然是她給自己設(shè)定的目標(biāo)，卻也不是唯一的路。面對(duì)市場(chǎng)和人生的不確定性，她決定專注自身，給自己設(shè)定了一個(gè)明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)——30歲。“如果30歲之前能攢夠首付，就留下來買房。”

來源 | 解放日?qǐng)?bào)

作者 | 于量 實(shí)習(xí)生 陳楊 程藝丹 許涵毅 謝澤圻