北京，正在被這波又快又猛的小陽春“逼入死角”！

|二手房成交量同比大漲34.7%，但價格環比微跌，市場熱度與理性并存

2026年3月，北京二手房市場迎來了一波顯著的回暖行情。

截至3月16日，北京二手房網簽已達8000套，全月成交量有望沖擊近2萬套關口，這一數字將成為近兩年來的次高點。

與此同時，成交價格環比微跌0.29%， 同比跌幅連續5個月收窄，呈現出典型的“量升價穩”態勢。

01 小陽春成色幾何：成交創新高，價格顯韌性

今年3月北京二手房市場表現搶眼。北京住建委網簽數據顯示，2026年1-2月，北京市二手住宅網簽規模超2.3萬套，高出近十年1-2月平均網簽規模兩千余套。

而3月市場熱度更是持續升溫，截至3月15日北京二手房網簽達7209套，

預計全月成交量將沖擊1.9萬套左右，同比增幅高達34.7%。

更值得關注的是，盡管成交量大幅攀升，價格并未出現劇烈波動。根據國家統計局數據，2月份北京二手住宅價格環比上漲0.3%，

但3月以來，隨著掛牌量增加，價格出現微幅調整。

據房天下研究院監測，3月第1周北京二手房掛牌均價為56938元/平方米，環比下跌0.06%。市場整體呈現 “量升價微跌”的態勢，預計3月全月價格環比跌幅在0.3%以內。

02 量價關系：以價換量的邊界在哪里？

深入分析當前市場，我們能夠觀察到“以價換量”的邊界正在形成。

從同比數據看，北京二手房價格同比跌幅已連續5個月收窄，這表明價格下行動能正在減弱。

另一方面，成交量持續放大，3月有望創近兩年次高，說明當前價格水平已經激活了大量潛在需求。

市場一線的反饋印證了這一判斷。

多位購房者表示，不再期待大幅下跌，也放棄了“抄底”幻想，轉而關注“能不能滿足真實居住需求”。這種心態轉變表明，市場對當前價格水平的接受度正在提高。

從掛牌量來看，目前北京二手房在售房源總量達14.65萬套，盡管成交持續放量，但供給較月初仍增加3000套左右。反映市場情緒的漲跌比指標本周為8，持續低于“10”的臨界值，意味著賣方對市場保持樂觀但理性的預期。

在58安居客的線上找房面積數據顯示，70-90㎡剛需戶型成為新政后線上關注度最高、線下成交增長最快的戶型，2026年1月成交占比達27.7%，為近6個月峰值。

這一數據明確指向，當前入市的主要是剛需群體，他們對價格的敏感度較高，也決定了“以價換量”仍將是短期內市場的主旋律。

03 區域分化：核心城區抗跌，近郊成政策紅利主要承接者

深入剖析北京各區域的掛牌與成交表現，我們發現市場呈現明顯的區域分化特征。

核心城區（東城、西城、海淀、朝陽）展現出極強的價格抗跌性。盡管成交套數普遍收縮（西城區從117套降至33套、降幅71.8%，海淀區下降13.3%，朝陽區下降46.3%），但價格保持堅挺。

西城區由于成交基數少，個別項目影響突出，成交均價從108665元/㎡升至157148元/㎡、漲幅44.6%，海淀區均價微漲0.3%。中信城等核心城區優質房源持續受到市場認可，印證了核心地段的價值支撐。

近郊區域成為新政紅利的主要承接者，呈現成交分化態勢。通州區憑借“五環外社保年限降至1年”的利好，成為近郊唯一成交套數正增長的區域，從848套增至853套、漲幅0.6%。順義區雖成交套數下降31.3%，但均價上漲15.5%，北京潤園以14.6億元銷售額拿下1-2月銷售金額榜榜首，印證了改善型需求的強勁購買力。

遠郊區域表現出顯著兩極分化。門頭溝區成為新政最大受益者，成交套數從110套增至228套、漲幅107.3%，均價從33416元/㎡升至43313元/㎡、漲幅29.6%。而延慶區、密云區因區位偏遠、配套短板明顯，成交套數分別下降70.9%和50.0%，市場持續承壓。

04 政策效應：1224新政滿三月，線上熱度向線下高效傳導

2025年12月24日，北京市發布房地產優化調整政策，從購房資格、信貸支持、項目審批等多維度發力。如今新政將滿三個月，其效果已在市場中充分顯現。

從時間節奏上看，政策激活了線上預期。

新政發布當周（2025年12月21-27日），新房找房熱度即刻回升至55.5，二手房升至61.6。節后隨著線下售樓處、中介門店全面復工，找房熱度快速反彈，2月28日新房熱度回升至60.3、二手房達 66.1 。

從傳導效率看，二手房線上熱度向線下成交傳導更為高效。

新政落地后，線下成交即刻釋放，2026年1月26日-2月1日當周成交4244套，為近12周峰值，較新政前周均水平上漲超30%。盡管春節當周僅成交1套，但節后恢復速度遠快于新房，3月1-8日當周成交2980套，接近新政前同期3741套的水平。

從需求結構看，剛需與純改善成為政策主要受益群體。

非京籍社保年限放寬，大量非北京戶籍人員的入門級購房需求得到釋放，推動70-90㎡剛需戶型成交占比創新高。同時，多子女家庭五環內多購1套房的政策，疊加二套公積金首付比例降至25%的利好，直接激活家庭改善需求，120-140㎡純改善戶型2026年2月成交占比升至27.7%。

05 后市展望：量穩價平，分化加劇

綜合來看，北京二手房市場已形成“成交熱、庫存穩”的復雜格局。

一方面成交居高不下，部分小區價格已出現上漲跡象，業主心態明顯轉變；另一方面，供給端的隱憂并未消除，今年將有大量滿足五年限售條件的限競房進入市場，按北京2%的掛牌比例估算，新增限競房供給或將進一步補充市場庫存。

對于購房者而言，當前入市主要源于價格下跌后的“求穩”心態。北京二手房價格較歷史高點已下跌30%-40%，當前入市可避免高位站崗。這一避險心態與剛需群體的真實居住需求疊加，構成了市場的主要支撐力量。

展望未來，北京樓市將呈現 “整體趨穩、結構分化”的特征。

核心區域由于供地稀缺，優質項目的價格支撐較強；而遠郊區域若庫存高企，價格或仍有調整壓力。隨著政策引導與供地計劃形成合力，未來項目產品定位和品質均有望進一步提升。

中金公司在日前發布的研報中則指出，歷經四年深度調整，我國房地產市場正迎來結構性轉機。結合供給側出清與政策端持續發力，北京、上海樓市拐點漸行漸近，預計2026年兩地房價有望企穩。