觀點(diǎn)共享 | 錨定城市發(fā)展新方位，蓄力產(chǎn)城服務(wù)新勢(shì)能——“十五五”規(guī)劃綱要產(chǎn)業(yè)解析系列之產(chǎn)城服務(wù)篇

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：金屬礦產(chǎn)）

《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃綱要》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《綱要》”）將“新型城鎮(zhèn)化”融合至“區(qū)域經(jīng)濟(jì)”大框架內(nèi)，并把房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容置于民生板塊之下，這深刻表明城市發(fā)展已進(jìn)入“下半場(chǎng)”，主要特點(diǎn)是城鎮(zhèn)化從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。在新的歷史階段下，城市戰(zhàn)略的重點(diǎn)也轉(zhuǎn)向以人為本、因地制宜、提質(zhì)增效。

城市空間價(jià)值重塑，房地產(chǎn)市場(chǎng)“托而不舉”

《綱要》立足我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段，以“以人為本”為核心要義，以?xún)?nèi)涵式發(fā)展為根本路徑，以城市群一體化和都市圈同城化為關(guān)鍵舉措，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)導(dǎo)向，構(gòu)建了系統(tǒng)完整的城市發(fā)展戰(zhàn)略框架。《綱要》特別提到“促進(jìn)區(qū)域創(chuàng)新鏈產(chǎn)業(yè)鏈高效協(xié)作”“實(shí)施激發(fā)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，提升城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新策源力”，核心是與產(chǎn)業(yè)和科技戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域創(chuàng)新的“碎片化”問(wèn)題，強(qiáng)化城市在現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)中的“空間載體”作用。《綱要》將“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于“加大保障和改善民生力度，扎實(shí)推進(jìn)全體人民共同富裕”框架下，標(biāo)志著房地產(chǎn)告別“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎”定位，全面回歸民生本質(zhì)。《綱要》在完善住房保障體系基礎(chǔ)上增加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)注度，總體基于我國(guó)住房由“總量短缺”轉(zhuǎn)為“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足、保障性相對(duì)不足”的發(fā)展現(xiàn)狀。

與《綱要》有所不同，《政府工作報(bào)告》將房地產(chǎn)置于“加強(qiáng)重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解和安全能力建設(shè)”框架下，體現(xiàn)房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、庫(kù)存高企、預(yù)期偏弱等問(wèn)題尚未解決，短期房地產(chǎn)重點(diǎn)仍是風(fēng)險(xiǎn)處置與市場(chǎng)穩(wěn)定。此外，《政府工作報(bào)告》房地產(chǎn)市場(chǎng)政策表述較去年更偏溫和，將“止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“穩(wěn)定”，將“推進(jìn)收購(gòu)存量商品房”優(yōu)化為“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。施政思路總體延續(xù)“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，除住房公積金制度改革外，基本未有新的刺激方向，這說(shuō)明政策傾向“穩(wěn)字當(dāng)頭、托而不舉”，循序漸進(jìn)化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，既避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，也避免對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度依賴(lài)。2026年房地產(chǎn)仍將有利好釋放，但超預(yù)期刺激的可能性較低，政策資源需要更多流向新動(dòng)能領(lǐng)域。

從市場(chǎng)實(shí)際來(lái)看，2026年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)回暖跡象，1-2月百城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅明顯收窄，但主要受學(xué)區(qū)、賣(mài)方節(jié)前觀望等季節(jié)性因素影響。此前年份同期房?jī)r(jià)環(huán)比也有明顯改善，但多在“金三銀四”行情過(guò)后重新進(jìn)入下行通道。總的來(lái)看，我國(guó)二手房?jī)r(jià)自2021年高峰至今跌幅已近30%，房?jī)r(jià)收入比、租售比等指標(biāo)已趨近合理水平，但人口結(jié)構(gòu)、居民收入、物價(jià)水平等因素仍構(gòu)成制約，可以說(shuō)當(dāng)前房?jī)r(jià)漲跌的阻力都比較大，在預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)前市場(chǎng)可能繼續(xù)磨底。

以產(chǎn)興城、以城聚人，向“城市合伙人”全面進(jìn)階

結(jié)合《綱要》城市政策導(dǎo)向和房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況可知，舊有的城市發(fā)展模式難以為繼，而產(chǎn)城融合通過(guò)將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能有機(jī)結(jié)合，提供了生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合共生的新思路，已成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵路徑并駛?cè)肟燔?chē)道。產(chǎn)城融合背景下，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)正從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商、承包商向“城市合伙人”深刻轉(zhuǎn)型。企業(yè)以往竣工即結(jié)算的邏輯被打破，企業(yè)可深度參與產(chǎn)城融合項(xiàng)目的后期運(yùn)營(yíng)，通過(guò)持續(xù)分成獲取收益，且“輕資產(chǎn)”模式下“兩金”也有望得到壓降。具有統(tǒng)籌能力的大型企業(yè)，可進(jìn)一步承擔(dān)園區(qū)規(guī)劃、空間營(yíng)造、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、招商引資等多重職能。可以說(shuō)，未來(lái)企業(yè)間比拼的是品質(zhì)、技術(shù)、配套服務(wù)，更是解決區(qū)域發(fā)展問(wèn)題的資源整合能力。

產(chǎn)業(yè)集群是產(chǎn)城融合的核心。需通過(guò)鏈主企業(yè)“投帶引”模式集聚上下游企業(yè)，打造“上下樓即上下游”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，提供全鏈條生產(chǎn)性服務(wù)體系，協(xié)同建設(shè)零碳園區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)等國(guó)家布局重點(diǎn)。配套設(shè)施是產(chǎn)城融合的支撐。需織密餐飲住宿、健康醫(yī)療、文化娛樂(lè)等生活性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成LWP（生活+工作+娛樂(lè)）混合型社區(qū)模式。創(chuàng)新賦能是產(chǎn)城融合的亮點(diǎn)。可通過(guò)產(chǎn)學(xué)研資的深度耦合促進(jìn)創(chuàng)新要素集聚，提升產(chǎn)城融合項(xiàng)目的創(chuàng)新能級(jí)與可持續(xù)發(fā)展能力。數(shù)智化、綠色化是產(chǎn)城融合的趨勢(shì)。應(yīng)聚焦智能建造與綠色建造，推廣新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮土地開(kāi)發(fā)和空間營(yíng)造能力，通過(guò)產(chǎn)品線創(chuàng)新和運(yùn)營(yíng)模式升級(jí)，在產(chǎn)城融合中承擔(dān)空間載體提供者和綜合運(yùn)營(yíng)服務(wù)商角色。建筑企業(yè)應(yīng)基于自身工程技術(shù)能力和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，貫通設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)功能，在產(chǎn)城融合中承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)者和公共服務(wù)提供者角色。金融企業(yè)可聚焦項(xiàng)目全生命周期的資金保障、咨詢(xún)服務(wù)、風(fēng)險(xiǎn)管理需求，在產(chǎn)城融合中承擔(dān)資金樞紐、產(chǎn)業(yè)催化和風(fēng)險(xiǎn)緩沖職能。

需要注意的是，轉(zhuǎn)型帶來(lái)機(jī)遇，同時(shí)也意味著更多挑戰(zhàn)。具體來(lái)看，一是長(zhǎng)周期下市場(chǎng)和政策變化可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)城融合項(xiàng)目收益依賴(lài)稅收分成、租賃收入、物業(yè)收益、資產(chǎn)增值等長(zhǎng)期收入，而這類(lèi)收益培育期長(zhǎng)、不確定性高。此外，近年來(lái)地方政府債務(wù)管控的政策紅線持續(xù)收緊，多地已叫停不合規(guī)片區(qū)開(kāi)發(fā)，為產(chǎn)城融合項(xiàng)目帶來(lái)挑戰(zhàn)。二是對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力要求高。城市合伙人模式的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、社區(qū)治理、公共服務(wù)、資產(chǎn)管理等長(zhǎng)期綜合能力，這對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的能力升級(jí)提出考驗(yàn)，若能力不達(dá)標(biāo)，將帶來(lái)資產(chǎn)閑置風(fēng)險(xiǎn)。三是二級(jí)市場(chǎng)退出門(mén)檻高、審批嚴(yán)。傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)與施工項(xiàng)目，完成銷(xiāo)售交付、竣工結(jié)算即可實(shí)現(xiàn)完整退出，而產(chǎn)城融合項(xiàng)目的核心價(jià)值在于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，股權(quán)轉(zhuǎn)售、資產(chǎn)證券化等退出方式對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益、資產(chǎn)質(zhì)量有極高要求。

作者 |程琳 中國(guó)金屬礦業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院（五礦產(chǎn)業(yè)金融研究院）