北京
大家幫2026年北京土地的第7篇推送
這周的北京，土拍市場是這樣的↓↓↓
順義拍完順義拍，順義拍完昌平拍。
剛剛，昌平南邵板塊的中關村科技園昌平園東區四期地塊，迎來最終買家，銘嘉房地產以16.88億元的底價摘得。
圖源北京規自委官網
北京一周3組宅地，都已經塵埃落定，至此，2026年北京宅地成交總計來到7組，成交總金額達到87.49億元。
2026北京宅地成交地圖
今天宅地的具體成交信息是↓↓↓
地塊名稱：昌平區中關村科技園昌平園東區四期聯合儲備開發項目土地一級開發項目CP00-1201-0013、0015、0016、0039地塊；
拿地房企：銘嘉地產（昌平區國資委監管區屬國有企業）；
成交金額：16.88億元（底價）；
住宅樓面價：2.58萬元/平。
今天昌平這組宅地，可以說就是被“嵌在”公園里，生態稟賦非常好，優越的自身條件能否在如今的冰冷的市場環境和內卷的昌平南新房市場，突出重圍呢？
昌平新地塊具體位置
先來看看地塊周邊配套。
首先我們從衛星圖中可以看出，銘嘉新地塊就在白浮泉公園里面。白浮泉公園曾作為昌平新城濱河森林公園的一部分，總占地面積398公頃，其中水域面積就達到149公頃，被稱為是京北最大的帶水的城市公園。
而銘嘉新地塊就在白浮泉公園最大水域面積部分的正南方向，享有天然的水系景觀。
新地塊周邊配套
此外，新地塊東側一條南豐路之隔，就是南邵核心區，地塊距離昌平線南邵地鐵站直線距離1.4公里，圍繞南邵地鐵站還有路勁世界城等商業、昌平五中等教育資源。
而新地塊西北側直線兩公里左右就是昌平老城區，醫療、商業、教育配套相對也更豐富一些。
再看地塊本身數據。
銘嘉拿下的這組地塊，一共由0013、0015、0039三塊宅地和0016幼兒園用地組成。
其中0039地塊最大，也最方正，0013、0015兩塊地則呈現出不規則四邊形。
圖源規自委官網文件
再看每個地塊的具體規劃要求。
0013地塊、0015地塊用地規模分別為0.99萬平、1.98萬平，地上建筑規模分別達到1萬平和2萬平。
其中0015地塊規劃1座低壓調壓箱，且鼓勵0013地塊與0015地塊地下空間進行連通。
0039地塊用地規模達到3.51萬平，地上建筑規模達到3.54萬平，配建方面規劃1座低壓調壓箱、1座分布式能源站（750平—1300平）、1座70平電信機房、1座50平電信機房。
0016地塊占地4800平，則規劃一處12班的幼兒園。
銘嘉新地塊具體規劃數據
粗算3塊宅地的建筑面積大概6.5萬平，更重要的是所有宅地的容積率達到區域內最低，只有1.01，控高都是18米，只有0015宅地局部可以限高到24米。
這樣的地塊素質，可以做6層以下的洋房產品，或者是聯排雙拼別墅產品了。（PS：順義比較火的豪宅盤北京潤園的容積率就是1.01。）
那么后面，我們就要看銘嘉怎么打造這片素質比較高的地塊了。
最后，咱們看價格。
銘嘉拿下的昌平新地塊，成交總價達到16.88億，粗算住宅樓面價為2.6萬/平。
這個樓面價與地塊東北方向，2023年9月份拿地的觀堂府項目2.6萬/平的樓面價相當，比2023年3月份拿地的梧桐山語的2.5萬/平和去年7月份拿地的凌雲頌項目的2.2萬/平的樓面價要高。
雖然銘嘉新地塊在地塊素質和生態配套方面具備非常大的優勢，但如今的市場環境，加上昌平南愈發艱難的新房市場，還是不能掉以輕心。
銘嘉新地塊周邊新房
比如新地塊所在的昌平新城東區板塊，目前還有3個新房項目主力在售。
其中建發觀堂府，2023年12月開盤，到目前兩年多的時間，雖然已經成交1395套房子，成績非常不錯，但奈何一、二期加起來一共1842套房源，所以到現在還剩440多套房源未完成網簽。
觀堂府最新的網簽均價在4.5萬/平左右。
而在2023年7月開盤的梧桐山語，也是一個擁有1217套房源的大盤，開盤至今兩年半的時間，網簽套數746套，網簽率61.3%，網簽均價4.06萬/平。
目前，梧桐山語還有470套左右的房源未網簽。
梧桐山語網簽數據（3.18）
還有就是去年11月開盤的龍湖恩祥凌雲頌項目，到現在開盤不到5個月，580套房源總網簽只有46套，網簽均價4.13萬/平。
凌雲頌到目前還有530多套房子未網簽。
龍湖恩祥凌雲頌網簽數據（3.18）
也就是說，只昌平新城東區三個項目加起來，就還有超過1400套的存量新房。
而且現在昌平新城東區的新房去化有點緩慢，尾盤的觀堂府、梧桐山語后程乏力，剛開盤的凌雲頌也沒有沖出銷量。
再就是，新地塊南側一站地鐵的沙河高教園板塊，也同樣盤踞這三大存量新房項目。
其中距離地鐵最近的梧桐星宸，同樣擁有1243套房源，從2023年12月開盤，到現在也兩年多的時間，成功網簽759套房源，目前仍有480多套房源未網簽。
梧桐星宸這兩個月的最新網簽均價在4.4萬/平左右。
還有，綜合容積率在1.3以下的住總清樾府，2024年8月份開盤，三期一共1392套房源，一年半時間網簽234套，還有超1100套的存量。
尤其去年12月份取證的2期304套房源，到目前只有1套網簽，網簽均價3.65萬/平。
住總清樾府二期網簽數據（3.18）
還有，沙河高教園西邊的北京建工嘉境里，也是一個超千套大盤，總共規劃1430套房源，2024年6月份開盤，到現在一年零9個月，網簽套數來到361套，剩余未網簽存量超過1000套。
北京建工嘉境里網簽數據（3.18）
粗略計算，沙河高教園板塊3個項目的未網簽存量超過2500套，當然這其中包含清樾府、嘉境里還未拿證的1400多套房源。
也就是說，銘嘉新地塊遭受南北夾擊的新城東區和沙河高教園6個在售新房項目，存量逼近4000套。
在這樣的壓力下，可能需要銘嘉在新地塊產品上下些功夫了，比如大膽一點，跳脫現有的剛需剛改競爭，走改善、小豪宅的路子。
總之，很難。
祝銘嘉房地產好運。
以上。
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