萬物云的“戰國策”｜年報風云②

文/樂居財經 徐酒眠

走進萬物云（02602.HK）深圳總部，辦公樓下佇立著一方石碑，上面鐫刻著“知之學社”四個鮮紅大字，石碑后的墻上則是《論語·為政》中的經典名句：“知之為知之，不知為不知，是知也。”

這句兩千多年前的箴言，恰如其分地映照了萬物云在2025年的姿態——面對房地產行業的持續深度調整對物業帶來的影響，不回避、不粉飾、不推諉。

3月19日，萬物云發布2025年度業績公告，全年實現營業收入372.72億元，同比增長2.7%；核心凈利潤21.28億元，同比微增0.8%，若剔除開發商業務影響，核心凈利潤則達17.08億元，同比增長11.1%。

這一期致股東信的標題，董事長朱保全直接引用了李宗盛《給自己的歌》中的一句歌詞：“該來我不推”——歲月你別催，該來的我不推，該還的還，該給的給。

這份坦誠背后，是萬物云對行業變局的清醒認知，也是對自身戰略的篤定。

3月20日上午的業績發布會上，朱保全在開場白中直言，過去三年，所有與地產開發相關的物業企業關聯業務持續減少，由此產生的影響仍在部分企業的財務報表中有所體現。

董事會秘書黃旻在展望2026年時則坦言：“外部環境的擾動依然存在，受宏觀環境和行業周期影響，公司中期業績或出現波動。”但黃旻同時明確了全年目標——力爭總體穩定，并給出了三大對沖舉措：穩現金、提效率、優化業務結構。

剝離開發商“噪音”，核心業務凈利增11.1%

盡管整體營收增速僅為2.7%，但這組數據背后隱藏著更重要的結構性變化。

財報顯示，目前萬物云整體業績仍受開發商關聯業務影響。但若剔除開發商業務，其營業收入同比增長達8.4%，核心凈利潤同比增長11.1%。

這一“剪刀差”揭示的本質是：當開發商“輸血”管道逐漸關閉，萬物云憑借市場化能力構建的獨立造血機制正在成為穿越周期的真正底氣。

報告期內，萬物云持續關聯交易收入占比已進一步下降至6%。朱保全在發布會上表示，萬物云在獨立業務及獨立市場的發展方面，正按照自身戰略推進并已產生相應業績表現。

在剝離開發商業務影響后，萬物云的業績增長主要來源于“循環型業務”的壓艙石作用。

所謂循環型業務，包括住宅物業服務、物業及設施管理服務、BPaaS解決方案三大板塊。2025年，萬物云循環型業務收入達334.0億元，同比增長8.5%，占總收入比重攀升至89.7%。

這意味著，萬物云近九成的收入來自于不受開發商周期影響的、能夠持續產生現金流的市場化業務。

這一收入結構的質變，為萬物云在行業寒冬中提供了基本的財務韌性。

基于此，在行業普遍收縮開支、削減分紅的當下，萬物云的股東回報方案顯得格外“豪橫”。

截至2025年12月31日，萬物云貨幣資金結余120.9億元，全年創造經營性凈現金流16.9億元。

穩健的現金流給予底氣，萬物云全年分紅總額17.3億元，以期末收盤價計算的年度股息率約9.0%。

這一高分紅方案，既是對核心業務盈利能力的信心投票，也是在行業寒冬中對長期投資者的誠意回饋。

存量市場突圍與蝶城戰略深化

2025年的物業市場，被朱保全形容為“戰國時代”。非開發商類物業項目陷入紅海競爭，單個標的往往有超過10家企業參與投標。

面對這一局面，萬物云采取了差異化的市場策略。

住宅市場，2025年萬物云新增362個住宅物業服務項目。其中，247個項目于存量市場獲取，新簽約年化飽和收入14.22億元，同比增長21.1%。

尤為值得關注的是，通過“彈性定價”模式獲取了51個住宅項目，占存量市場拓展項目的約20.6%。所謂彈性定價，即將服務解構為模塊化菜單，讓業主按需組合，消除強制高收費的抵觸情緒。

商企市場，萬物梁行展現了極強的客戶粘性。2025年是萬物梁行的續約大年，其以90.85%的續約率完成了飽和收入48.38億元的合同續簽。

朱保全在發布會透露了一個有意思的數據：萬物梁行每10次競標中能拿下5個，而輸掉的5個標的，中標方分散于5家不同的頭部同行——這印證了商企市場“散裂化”的競爭格局，也側面說明了萬物梁行在高端商寫領域的寡頭地位。

在鞏固基本盤的同時，萬物云還在開辟B端的“第二增長曲線”——能源管理。依托“靈石”邊緣服務器，萬物云打造了能源智管、精準調試、節能技改等核心能力，在部分項目中實現超20%的能耗節降。2025年，該業務新簽52個項目，貢獻并表收入0.68億元。

“蝶城”是萬物云過去幾年講得最多的故事，而在2025年，這個故事進入了“變現期”。

截至2025年底，萬物云累計完成690個蝶城的底盤構建，覆蓋約一半的在管項目。這不僅僅是物理意義上的區域集中，更是商業邏輯的質變——當服務密度達到臨界點，運營效率與業務疊加開始產生“化學反應”。

在蝶城底盤之上，萬物云的觸角從傳統物業服務延伸至資產全生命周期的剛需服務。其中，房屋修繕業務表現最為亮眼，全年實現收入5.56億元，同比增長67.1%。

與此同時，“研選家”自營裝修業務新簽約5.30億元，同比增長26.6%。

在租賃與買賣等周期性業務上，萬物云聚焦優勢城市，深耕區域效率，持續提升市占率。例如在武漢自管小區中，萬物云的二手房交易市場份額同比提升2.49個百分點至35.70%。

啟動幫助開發商去化行動與AI提質降費

盡管戰略清晰，萬物云在2025年也不得不面對行業性的兩大“灰犀牛”——空置房與收繳率下滑。

朱保全在業績發布會上拋出了一個行業警示：過去三年房地產開發行業的核心任務是“保交樓”，目前已接近尾聲。但他話鋒一轉：“無論是開發商還是物業企業，當前都面臨‘解空置’的問題。這個話題如果不很好地解決，可能會形成新一輪的社會風險。”

所謂“解空置”，指的是已交付小區中大量未售或空置房屋帶來的治理難題。一個項目可能30%的房屋空置，這些空置房的物業費往往難以收繳，但保安、保潔、設施維護的固定成本卻剛性存在。

財報顯示，2025年萬物云住宅物業服務毛利率為11.7%，較2024年同期下降0.7個百分點。管理層分析指出，毛利率下降主要受多重因素疊加影響：居民繳費能力下降及法拍、失聯查封無可執行資產等情況增多導致的收繳率下降，以及開發商空置房數量提升帶來的壓力。

克而瑞物管研究中心數據顯示，2025年全國物業服務企業（500強）平均收繳率降至71%，連續四年下滑。這成為拖累物企現金流與利潤的關鍵因子。

朱保全透露，萬物云已啟動一項“協助開發商賣房、協助開發商租房”的行動。

在成本管控層面，2025年萬物云最引人注目的變化，是科技投入開始兌現為真金白銀的利潤。

朱保全在致股東信中透露了一個全新的管理維度：Token消耗成為重要的管理費科目。萬物云選擇的路徑是借助自身的“靈石”邊緣服務器，與多個廠家搭建機器人生態。

2025年，萬物云內部對智能體的研發如火如荼，全年上線超1500個AI智能體，正式轉正9名AI員工，全年消耗Token數高達725億。

這一技術投入的成果，直接體現在費用端：行政開支同比降低1.98億元，下降10.1%，行政開支費用率降至4.7%。

黃旻在發布會上強調，2026年將更深度地把AI嵌入業務，依靠技術創造效益，而非簡單地壓縮人力成本。這意味著，萬物云的科技投入已從“單點工具應用”向“系統效率重構”升級。

展望2026年，波動中穩定

面向2026年，黃旻給出了清晰的管理預期：“2026年上半年相對是波動的，但全年是穩定的。”

這一判斷基于三大舉措的持續推進：將收繳回款和壞賬管理作為企業經營的生命線，確保經營性現金流的穩定；持續推進靈石和AI戰略，把技術紅利轉化為費用節省；進一步提升獨立第三方業務占比，壓降關聯交易和應收賬款。

在致股東信的結尾，朱保全講述了一個意味深長的故事：十年前，萬科物業在深圳承接一個頭部地產企業開發的項目，當時他很震驚，其下屬物業居然可以放棄關聯地產企業開發的項目。而2025年，萬科物業在天津也首次退出一個關聯企業開發的項目。

“這是對歷史內部紅線的突破。”他寫道，“行業的市場成熟度進入新的階段，選擇權交給業主，企業的歷史包袱也會逐一釋放。”

當房地產開發的潮水退去，真正裸泳的與真正練就內功的，終將涇渭分明。萬物云的2025年，正是頭部物企穿越周期的典型樣本：獨立，讓它擺脫了開發商的陰影；效率，讓它擁有了穿越周期的底氣。

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