裝修工地幼童墜亡誰(shuí)擔(dān)責(zé)？物業(yè)免責(zé)實(shí)務(wù)要點(diǎn)

張壹杰律師，北京觀韜（溫州）律師事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師

（2019）浙 0382 民初 10976 號(hào)案件實(shí)務(wù)拆解

我在代理這起典型裝修墜亡案時(shí)，全程圍繞物業(yè)安全管理邊界、施工現(xiàn)場(chǎng)安全義務(wù)、監(jiān)護(hù)人過(guò)錯(cuò)認(rèn)定三大核心展開(kāi)抗辯，最終為物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)完全免責(zé)，這也是同類(lèi)案件中極具參考價(jià)值的勝訴邏輯。

一、案件核心事實(shí)錨點(diǎn)（脫敏還原）

1. 業(yè)主將房屋硬裝發(fā)包給某裝飾公司，鋁合金窗戶(hù)單獨(dú)委托個(gè)人承攬，擅自拆改陽(yáng)臺(tái)封閉結(jié)構(gòu)；
2. 裝修期間陽(yáng)臺(tái)窗框安裝但未裝玻璃，防護(hù)木條后期被拆除，現(xiàn)場(chǎng)存在重大安全隱患；
3. 業(yè)主攜帶未滿(mǎn) 3 周歲幼童進(jìn)入裝修工地，保姆與監(jiān)護(hù)人均未盡到看管義務(wù)，幼童墜亡；
4. 物業(yè)公司已簽署裝修告知、承諾、巡查等文件，事發(fā)區(qū)域?yàn)闃I(yè)主房屋專(zhuān)有部分。

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)直接決定責(zé)任劃分：

• 裝飾公司是否盡到現(xiàn)場(chǎng)安全管理義務(wù)？
• 窗戶(hù)承攬人是否需承擔(dān)防護(hù)缺失責(zé)任？
• 物業(yè)公司是否因裝修管理不到位承擔(dān)賠償責(zé)任？
• 監(jiān)護(hù)人及保姆的過(guò)錯(cuò)比例如何認(rèn)定？

二、我方代理物業(yè)的勝訴策略（關(guān)鍵抗辯）

我在代理物業(yè)公司時(shí)，重點(diǎn)從管理范圍、義務(wù)履行、責(zé)任邊界三個(gè)維度構(gòu)建證據(jù)鏈，直擊裁判核心：

1. 鎖定專(zhuān)有部分與公共區(qū)域邊界

明確案涉陽(yáng)臺(tái)、窗戶(hù)屬于業(yè)主房屋專(zhuān)有部分，不在物業(yè)服務(wù)合同約定的共用部位、公共秩序管理范圍內(nèi)，物業(yè)無(wú)直接安全管護(hù)義務(wù)。

1. 完整舉證已履行法定告知義務(wù)

提交《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《裝修承諾書(shū)》《裝修告知書(shū)》等全套文件，證明物業(yè)已書(shū)面告知裝修禁止行為與安全注意事項(xiàng)，已完成法定前置義務(wù)。

1. 戳破巡查缺失的不利主張

針對(duì)原告提出的 “物業(yè)未巡查、未制止違規(guī)裝修”，結(jié)合證據(jù)與庭審質(zhì)證，指出專(zhuān)有部分拆改不屬于物業(yè)強(qiáng)制制止范疇，且原告自身存在違規(guī)拆改、選任無(wú)資質(zhì)承攬人的雙重過(guò)錯(cuò)。

1. 明確責(zé)任順位，切割關(guān)聯(lián)

提出幼童墜亡系監(jiān)護(hù)人嚴(yán)重失職+保姆看管不力+現(xiàn)場(chǎng)施工方防護(hù)缺失共同導(dǎo)致，與物業(yè)服務(wù)無(wú)因果關(guān)系，且原告放棄追究保姆責(zé)任，應(yīng)自行承擔(dān)對(duì)應(yīng)比例后果。

三、法院核心裁判觀點(diǎn)

1. 裝飾公司作為現(xiàn)場(chǎng)施工管理方，未勸阻未成年人進(jìn)入工地，承擔(dān)10%責(zé)任；
2. 窗戶(hù)承攬人拆除防護(hù)木條且未恢復(fù)，未盡安全防護(hù)義務(wù)，承擔(dān)20%責(zé)任；
3. 物業(yè)公司已履行告知義務(wù)，事發(fā)區(qū)域?yàn)閷?zhuān)有部分，不承擔(dān)任何賠償責(zé)任
4. 監(jiān)護(hù)人未盡看管義務(wù)、違規(guī)選任承攬人、擅自進(jìn)入危險(xiǎn)工地，自行承擔(dān)70%主要責(zé)任。

四、實(shí)務(wù)法律要點(diǎn)總結(jié)

1. 房屋專(zhuān)有部分：業(yè)主室內(nèi)裝修、拆改產(chǎn)生的安全風(fēng)險(xiǎn)，原則上由業(yè)主及施工方承擔(dān)，物業(yè)一般不擔(dān)責(zé)；
2. 裝修安全義務(wù)：施工方必須持續(xù)保持現(xiàn)場(chǎng)防護(hù)，不得隨意拆除安全設(shè)施；
3. 監(jiān)護(hù)人責(zé)任：裝修工地屬于高危場(chǎng)所，攜帶無(wú)民事行為能力人進(jìn)入，監(jiān)護(hù)人將承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任
4. 物業(yè)免責(zé)關(guān)鍵：留存裝修告知、巡查記錄、協(xié)議簽署等證據(jù)，清晰界定管理邊界。