春暖樓市丨北京二手房迎小陽(yáng)春：最多一天賣近千套，一周5000套，優(yōu)質(zhì)房源去化僅3天

3月以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)持續(xù)回暖，周度網(wǎng)簽量連續(xù)三周攀升。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月首周周度網(wǎng)簽共計(jì)2980套，日均約426套；經(jīng)過(guò)連續(xù)三周穩(wěn)步上漲，3月16日—22日網(wǎng)簽總量已升至4973套，日均達(dá)710套，更是在3月20日單日網(wǎng)簽量逼近1000套。

北京商報(bào)記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，石景山、西城、豐臺(tái)等多個(gè)區(qū)域成交明顯回升，部分片區(qū)日均成交量環(huán)比最高增幅達(dá)87.5%。伴隨購(gòu)房需求集中釋放，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化愈加明顯：熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)低總價(jià)、次新房、配套優(yōu)質(zhì)的房源庫(kù)存告急，占比已不足20%；優(yōu)質(zhì)房源去化提速，成交周期大幅縮短，部分房源掛牌僅3天即成交，業(yè)主議價(jià)空間較此前收窄約40%。熱點(diǎn)板塊優(yōu)質(zhì)房源單價(jià)小幅回升，北京二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)出"量增、去化加快、議價(jià)收窄、結(jié)構(gòu)分化"的復(fù)蘇特征。

單日網(wǎng)簽977套，周度網(wǎng)簽連漲三周

步入3月，北京二手房網(wǎng)簽量呈現(xiàn)穩(wěn)步回升態(tài)勢(shì)。據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，3月截至22日，全市二手房網(wǎng)簽量達(dá)12182套。

從單周數(shù)據(jù)來(lái)看，北京連續(xù)3周網(wǎng)簽量實(shí)現(xiàn)上漲，呈現(xiàn)階梯式回升。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，3月16日—22日，北京二手房網(wǎng)簽總量達(dá)4973套，日均網(wǎng)簽710套，較3月前兩周周度網(wǎng)簽量實(shí)現(xiàn)連續(xù)三周攀升。其中，3月20日單日網(wǎng)簽量更是達(dá)到977套，市場(chǎng)回升態(tài)勢(shì)顯著。

具體來(lái)看，3月2日—8日，北京二手房網(wǎng)簽2980套，日均約426套；3月9日—15日網(wǎng)簽4141套，日均達(dá)592套。

網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)與中介機(jī)構(gòu)成交數(shù)據(jù)相互呼應(yīng)。位于石景山楊莊片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)趙斌介紹，3月1日—3月18日，其所在中介機(jī)構(gòu)二手房成交量便達(dá)6750套，周末成交量表現(xiàn)尤為突出。他表示，今年1—2月，其全平臺(tái)周末成交量多在400—500套。3月7日，該數(shù)據(jù)升至568套，突破500套關(guān)口；3月8日進(jìn)一步增至677套；3月15日更是攀升至707套，接連刷新周末單日成交紀(jì)錄。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，二手房從實(shí)際達(dá)成交易至完成住建委網(wǎng)簽備案，通常存在1—2個(gè)月的時(shí)間差，因此官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相較于一線實(shí)際交易行情存在明顯滯后性。

郭毅進(jìn)一步分析指出，2025年春節(jié)時(shí)間較早，節(jié)后樓市"小陽(yáng)春"啟動(dòng)相應(yīng)提前，上年春節(jié)后的實(shí)際成交能夠較快反映在當(dāng)年3月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。2026年春節(jié)時(shí)間偏晚，節(jié)后一線市場(chǎng)真實(shí)交易熱度尚未完全、真實(shí)地體現(xiàn)在3月住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，這也是造成市場(chǎng)實(shí)際熱度與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)表現(xiàn)存在差異的主要原因。

高性價(jià)比房源緊俏，熱點(diǎn)區(qū)域占比不足兩成

隨著成交量持續(xù)走高，北京二手房市場(chǎng)供應(yīng)端出現(xiàn)明顯收緊。多位受訪經(jīng)紀(jì)人表示，片區(qū)內(nèi)總價(jià)較低、樓齡較新、社區(qū)環(huán)境好的高性價(jià)比房源，庫(kù)存已十分有限。

在西城三里河片區(qū)，某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人方雨晴告訴北京商報(bào)記者，受入學(xué)登記時(shí)間臨近等因素影響，區(qū)域內(nèi)房源成交周期明顯縮短，此前處于觀望狀態(tài)的高意向購(gòu)房者普遍加速入市。

據(jù)方雨晴統(tǒng)計(jì)，三里河片區(qū)近期優(yōu)質(zhì)房源成交活躍：3月12日單日成交9套，3月13日成交4套，3月15日單日成交16套，3月19日成交17套，其余日期亦有穩(wěn)定成交。從成交結(jié)構(gòu)看，近期成交的房源中，600萬(wàn)元以下的小戶型占比近60%。

方雨晴分析稱，該區(qū)域教育資源豐富，教育配套成為購(gòu)房者的核心訴求，因此小面積、低總價(jià)的剛需型房源是支撐片區(qū)成交的關(guān)鍵力量。在這一需求驅(qū)動(dòng)下，樓齡新、價(jià)位低、環(huán)境優(yōu)的優(yōu)質(zhì)房源庫(kù)存更為緊俏。據(jù)她估算，此類高性價(jià)比房源在總掛牌量中的占比或已不足20%。

這一現(xiàn)象在豐臺(tái)六里橋片區(qū)同樣明顯。該片區(qū)某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人劉一凡表示，3月市場(chǎng)熱度顯著提升，春節(jié)假期積壓的置業(yè)需求迎來(lái)集中釋放，其所在片區(qū)的剛需優(yōu)質(zhì)房源已基本售罄，當(dāng)前剩余房源多存在戶型不佳或價(jià)格偏高的短板。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前二手房市場(chǎng)信心正在逐步修復(fù)，尤其是一、二線重點(diǎn)城市，市場(chǎng)信息傳導(dǎo)效率較高，市場(chǎng)活躍度提升的態(tài)勢(shì)較為直觀，對(duì)全國(guó)多地市場(chǎng)回暖形成積極帶動(dòng)作用。整體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的置業(yè)心態(tài)、市場(chǎng)預(yù)期與交易情緒均趨于向好。

議價(jià)空間收窄，部分熱點(diǎn)小區(qū)單價(jià)小幅回調(diào)

值得注意的是，隨著市場(chǎng)回暖，業(yè)主心態(tài)發(fā)生微妙變化，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄。劉一凡透露，目前業(yè)主與購(gòu)房者的議價(jià)空間較此前至少縮小了40%。"同樣一套房源，此前可談50萬(wàn)元左右的降幅，現(xiàn)在壓縮到30萬(wàn)元左右。"

針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)格局，劉一凡建議，非剛需購(gòu)房群體或計(jì)劃進(jìn)行大戶型升級(jí)的置換客群，可利用當(dāng)前市場(chǎng)熱度優(yōu)先實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出售，待時(shí)機(jī)合適再進(jìn)行置換置業(yè)。

優(yōu)質(zhì)房源快速去化的市場(chǎng)格局之下，房源成交周期顯著縮短。據(jù)方雨晴統(tǒng)計(jì)，其所在片區(qū)近期成交房源中，不少房源自業(yè)主掛牌后僅10天左右便快速成交，部分優(yōu)質(zhì)房源更是3天內(nèi)即完成交易。

以木樨地汽南小區(qū)一套69.9平方米的房源為例，記者在方雨晴的電腦后臺(tái)看到，該房源于3月15日掛牌，掛牌次日便有2組客戶實(shí)地看房，經(jīng)小幅議價(jià)調(diào)整后，雙方于3月19日正式簽約成交。方雨晴分析稱，該房源建成于1982年，樓齡在區(qū)域內(nèi)相對(duì)偏長(zhǎng)，但依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)仍具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，加之掛牌價(jià)格符合市場(chǎng)主流預(yù)期，得以實(shí)現(xiàn)快速成交。

"這并非個(gè)例，3月以來(lái)快速成交的案例顯著增多。"方雨晴介紹，近期片區(qū)內(nèi)10天內(nèi)快速成交的房源達(dá)11套，在整體成交量中的占比明顯提升。她表示，房源快速成交主要源于購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)，疊加優(yōu)質(zhì)房源供給減少，剛需及意向較強(qiáng)的購(gòu)房者可選空間收窄，決策周期明顯縮短。

市場(chǎng)成交量回升，也帶動(dòng)部分業(yè)主心理預(yù)期走高，部分熱點(diǎn)區(qū)域成交價(jià)格較春節(jié)前出現(xiàn)小幅回升。方雨晴以三里河南七巷1號(hào)院為例：1月小區(qū)成交的2套房源，單價(jià)分別為14萬(wàn)元/平方米、14.5萬(wàn)元/平方米；而3月最新成交的同小區(qū)房源，單價(jià)已升至15.2萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)方雨晴也明確表示，此類價(jià)格上漲僅為個(gè)案，并非市場(chǎng)全面普漲。三里河南七巷1號(hào)院之所以成交單價(jià)回升，主要得益于小區(qū)樓齡較新、戶型優(yōu)質(zhì)，在片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力突出，因此率先出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。其余多數(shù)房源的變化，仍主要體現(xiàn)在成交量攀升、議價(jià)空間收窄、成交周期縮短等方面。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，房源掛牌周期縮短、成交節(jié)奏加快，直觀反映出當(dāng)前二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求、市場(chǎng)預(yù)期向好的積極變化。

謝逸楓強(qiáng)調(diào)，從北京二手房整體市場(chǎng)來(lái)看，當(dāng)前優(yōu)質(zhì)房源熱銷，更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性分化行情，主要集中在核心區(qū)域。這一局部回暖傳導(dǎo)至全市整體市場(chǎng)仍需要時(shí)間。目前，二手房全面回暖的基礎(chǔ)仍不牢固。

北京商報(bào)記者 李晗