未來房地產八大趨勢

來源：市場資訊

（來源：澤平宏觀展望）

文 任澤平

未來樓市有八大趨勢：

1、調控從收緊全面轉向放松。“十四五”強調“房住不炒”，“十五五”規劃明確“推動房地產高質量發展”。

2、限購措施將全面退出。“十五五”規劃綱要提到“充分賦予城市政府房地產市場調控自主權”。預計北上深未來一年外環內有望放開，三年內全域放開。時代已變，不必擔心放開后房價暴漲。

3、城市更新迎黃金期。當前我國城市住房房齡超過25年的老房子占比超3成。到2040年，近8成房子都將成為“老舊小區”，都需進行更新改造。

4、房地產新模式加速落地。“十五五”提出“完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。其中“項目公司制+融資主辦銀行制”是城市房地產融資協調機制的延伸，有望將行業風險由房企細化至項目，減小單一項目對整體的風險影響。

5、住房保障體系深化，“人房地錢”聯動。保障房建設從“有效增加”轉向“優化供給”，更加側重以需定建、以需定購。同時，“深化住房公積金制度改革”。意味著公積金將從單一購房支持向全周期民生保障轉型，將在支持提取支付首付款、異地貸款等方面細化。

6、好房子時代到來。當前我國城鎮人均住房建筑面積超40平方米，套戶比1.07，居民住房問題已從“有沒有”轉向“好不好”。

7、閑置資產迎盤活機會，商品房收儲成重中之重。綱要明確“推動已供未開發土地和在建項目分類處置，推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用”。

我在業內較早倡導收儲房子用作保障房。當前主要矛盾是大量庫存積壓，而大學畢業生、新市民住房困難。可組建5萬億以上的大型住房銀行收儲，一舉多得：為困難群體提供低租金保障房，打通開發商現金流，緩解地方財政壓力，避免爛尾樓風險。

8、風險將逐步出清，市場回歸健康。綱要強調“統籌推進房地產風險有序化解，嚴防系統性風險”。

我提出“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”分析框架，2015年預測“一線房價翻一倍”，2020年預測“房地產將出現歷史性大頂”。

未來市場將呈二八分化，20%人口持續流入的核心城市核心區域，未來房價將逐步筑底；而人口流出的低能級城市，將面臨漫長的去庫存。

26日晚，我將給大家帶來重磅年度預測。