華潤(rùn)、中海再戰(zhàn)深圳灣 澐璽二次開盤共收239億

觀點(diǎn)網(wǎng) 行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，豪宅卻走出了別樣行情。

2025年底開始，北上廣深多個(gè)豪宅項(xiàng)目扎堆入市，一時(shí)間百花爭(zhēng)艷。深圳更是迎來深圳灣澐璽、深圳GCC聯(lián)泰超總灣、中信城開信悅灣以及后海招商璽四大豪宅“大混戰(zhàn)”。

僅僅一個(gè)月內(nèi)，深圳灣澐璽首開銷售金額130億元，刷新2025年全國單盤首開銷售紀(jì)錄；聯(lián)泰超總灣首批開盤實(shí)現(xiàn)銷售額53億元；中信城開信悅灣開盤兩小時(shí)銷售超100億元，2026年1-2月累計(jì)完成認(rèn)購轉(zhuǎn)簽約金額100.3億元；后海招商璽首批40套房源首開兩分鐘即售罄，成為2025年度深圳首個(gè)開盤即日光的超級(jí)豪宅。

豪宅行情在年底爆發(fā)，集中供應(yīng)催發(fā)一波沖高的成交量，盡管深圳的“頂豪盛宴”在春節(jié)過后告一段落，但多個(gè)項(xiàng)目加推消息傳來，今年似乎仍是豪宅大年。

這一次，率先吹響戰(zhàn)爭(zhēng)號(hào)角的還是去年單盤銷冠--深圳灣澐璽。

二開漲價(jià)

2024年12月，中海和華潤(rùn)185.12億拿下深圳后海總部基地南山粵海街道T107-0107宗地，溢價(jià)率46.32%，樓面價(jià)約為70387.83元/平方米，成為2024年內(nèi)全國最貴“地王”。

地塊總用地面積約3.85萬平方米，總建筑面積約26.3萬平方米，總共分為南區(qū)、北區(qū)兩個(gè)地塊開發(fā)，采用1+4布局，包括1棟公寓高及4棟住宅。

華潤(rùn)與中海聯(lián)合開發(fā)，華潤(rùn)置地作為主操盤手，深圳灣澐璽經(jīng)歷將近一年打磨之后才入市亮相，首推住宅均位于北區(qū)。

地塊不受深圳“70/90”政策約束，大平層產(chǎn)品市場(chǎng)需求得以釋放，在限價(jià)政策放松之下，項(xiàng)目開盤銷售金額便達(dá)約130億元，為去年底深圳豪宅熱度先來了一場(chǎng)“開門紅”。

到今年3月22日，深圳灣澐璽南區(qū)162套住宅結(jié)束選房。同日，華潤(rùn)及中海發(fā)布銷售海報(bào)，表示項(xiàng)目自2025年11月以來兩開兩捷，入市四個(gè)月，全盤累計(jì)銷售金額突破239億元。

據(jù)了解，項(xiàng)目本次推出南區(qū)2棟2單元162套住宅，戶型涵蓋216-426平方米大平層，備案均價(jià)17.65萬元/平方米，備案單價(jià)區(qū)間為15.03萬-25.93萬元/平方米，最小戶型門檻提升至3250萬元/套。

或許是首開成績(jī)達(dá)到預(yù)期，盡管自去年底開始深圳豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手只多不少，深圳灣澐璽二次開盤選擇了“漲價(jià)”。

2025年11月30日，深圳灣澐璽北區(qū)首次開盤，共推348套209-1180平方米大平層，備案單價(jià)14萬-35萬元/平方米，總價(jià)3000萬元起，最高總價(jià)接近3.8億元。

對(duì)比北區(qū)首開價(jià)格，深圳灣澐璽南區(qū)備案均價(jià)高出3000元+/平方米，另有市場(chǎng)消息指出，項(xiàng)目推出的216平方米戶型及408平方米的“億元級(jí)”單位均已售罄。

盡管項(xiàng)目具體去化率并未公布，但有市場(chǎng)分析表示深圳灣澐璽北區(qū)貨值約180億元，目前已接近清盤，累計(jì)銷售約170億元。

根據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，截至今年1月，深圳灣澐璽北區(qū)348套住宅網(wǎng)簽套數(shù)為313套，待售住宅35套，且剩余住宅均已錄入合同或已備案。

截至目前，深圳灣澐璽南區(qū)開盤網(wǎng)簽數(shù)據(jù)尚未出爐，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)銷售約70億元，去化率在七成左右。

值得注意的是，華潤(rùn)置地與中海2024年拿地時(shí)總地價(jià)為185.12億元，截至目前深圳灣澐璽累計(jì)銷售額已達(dá)239億元，僅住宅部分便已經(jīng)覆蓋地價(jià)，并產(chǎn)生將近54億元利潤(rùn)空間。

據(jù)了解，深圳灣澐璽南區(qū)還有一棟住宅尚未推售，留存貨值與本次南區(qū)首推相近。

加推大戰(zhàn)

不論首開還是漲價(jià)加推，深圳灣澐璽“好賣”最終還是源于對(duì)核心地段的稀缺性追求，以及對(duì)豪宅產(chǎn)品“頂級(jí)資產(chǎn)閃光”的市場(chǎng)期望。

從地理位置來看，深圳灣澐璽位于深圳灣傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，也是區(qū)域內(nèi)近年來稀缺的宅地資源，周邊聚集中國華潤(rùn)大廈、中建科工大廈等企業(yè)總部，以及深圳灣人才公園、深圳灣文化廣場(chǎng)、深圳灣體育中心等城市配套，地處深圳核心商務(wù)區(qū)中心地段。

疊加深圳灣澐璽北區(qū)開盤時(shí)的熱度，南區(qū)首推房源只有北區(qū)的一半，同時(shí)砍掉了門檻更高的500平方米以上超大戶型，入戶價(jià)格大概率也是只高不低。

除此之外，近年來樓市熱度分化逐漸明顯，豪宅被視為保值能力相對(duì)更強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，謹(jǐn)慎情緒比剛需、改善市場(chǎng)更加微弱。

去年年底，深圳豪宅推售數(shù)量回升帶起了市場(chǎng)行情，深圳灣澐璽挑在今年3月二次開盤，或許也是想趁熱打鐵，趕在項(xiàng)目及市場(chǎng)熱度消散前，將南區(qū)住宅固定在更好的價(jià)格位置。

再次打響深圳頂豪市場(chǎng)新盤加推第一槍，深圳灣澐璽對(duì)面不僅有中信城開信悅灣、聯(lián)泰超總灣兩位老對(duì)手，還有陸續(xù)入市的其他新盤。

觀點(diǎn)新媒體了解到，中信城開信悅灣預(yù)計(jì)將于今年二季度加推約200余套房源，涵蓋211-218平方米戶型及510平方米樓王單位。根據(jù)市場(chǎng)消息，項(xiàng)目大戶型均價(jià)或至30萬元/平方米，頂層復(fù)式單價(jià)可達(dá)40萬元/平方米，套均總價(jià)預(yù)計(jì)超過8500萬元。

去年年底深圳“四大豪宅”中唯一由民企操盤的聯(lián)泰超總灣同樣“定檔”二季度，預(yù)計(jì)加推建面300-1000平方米大平層，市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)在18.9萬元/平方米左右，預(yù)計(jì)最高單價(jià)或達(dá)34萬元/平方米，頂層1032平方米一戶總價(jià)或超3.5億元。

新盤方面，由華潤(rùn)置地、招商蛇口合作開發(fā)的觀潮項(xiàng)目將于3月底正式開盤，首推182套房源，主力戶型涵蓋168-260平方米四房大平層，看房需驗(yàn)資600萬元。

據(jù)了解，該項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)新安街道金科路與海天路交匯處，所在地塊于2025年8月由華潤(rùn)與招商聯(lián)合體以86.4億元競(jìng)得，綜合樓面單價(jià)約5.95萬元/平方米，溢價(jià)率34.81%。

項(xiàng)目總占地面積約4.25萬㎡，規(guī)劃住宅面積約12.5萬平方米，容積率約3.41，建筑限高80米，規(guī)劃建設(shè)11棟20至23層小高層住宅，總戶數(shù)約610戶。

另外，招商蛇口2025年7月以8.42萬元/平方米樓面價(jià)拿下的前海桂灣地塊更名為“招商海晏府”，預(yù)計(jì)于3月入市，推出151套建面約139-194平方米的4+1房純大戶型，市場(chǎng)吹風(fēng)價(jià)約13-14萬/平方米，總價(jià)區(qū)間約為1800萬-2600萬。

再遠(yuǎn)一些的三季度，還有中海深灣玖序二期即將推盤，緊鄰一期項(xiàng)目，推出建面約150-200平方米大戶型產(chǎn)品，當(dāng)前吹風(fēng)價(jià)約16萬/平方米。

深圳豪宅或?qū)⒃俅斡瓉硪粓?chǎng)豪宅大平層產(chǎn)品混戰(zhàn)，深圳灣澐璽二次開盤漲價(jià)入市，不論后續(xù)市場(chǎng)走向如何，至少已經(jīng)先吃上了第一波螃蟹。

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