透視年報(bào)丨打折“撈底”成雙刃劍：長(zhǎng)實(shí)賣房收入翻倍，收益承壓

去年一系列打折促銷策略使得李嘉誠(chéng)家族旗下的長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)交出了一份“增收不增利”的答卷。

近日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)發(fā)布2025年財(cái)報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入579.35億港元，同比增長(zhǎng)27.25%；投資物業(yè)重估前溢利為119.6億港元，每股溢利3.42港元，同比上年增長(zhǎng)2.7%。計(jì)入投資物業(yè)重估帶來(lái)的影響后，長(zhǎng)實(shí)在2025年的股東應(yīng)占溢利為108.47億港元，每股溢利為3.1港元，較上年度減少20.3%。

就物業(yè)銷售業(yè)務(wù)來(lái)看，去年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)賣房收入翻倍增長(zhǎng)至204.49億港元，但是物業(yè)銷售收益僅27.33億港元，同比僅增長(zhǎng)19.34%。那么，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)為何陷入“增收不增利”局面？

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2025年財(cái)報(bào)截圖

打折促銷致使物業(yè)收益承壓

從物業(yè)銷售業(yè)務(wù)來(lái)看，去年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在香港、內(nèi)地展開了一系列打折促銷活動(dòng)，雖然去庫(kù)存效果明顯，但是收益空間壓縮。

拆解長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)去年27.33億港元的物業(yè)銷售收益，其中，內(nèi)地貢獻(xiàn)17.56億港元，同比大增近4倍；香港僅錄得3.75億港元，同比下降76.69%。

單獨(dú)從收益來(lái)看，香港市場(chǎng)貢獻(xiàn)的收益大幅減少七成以上。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)表示，這主要是因?yàn)榇饲霸谑袥r疲弱之下，為促進(jìn)銷售而提供多項(xiàng)折扣優(yōu)惠，為Blue Coast和Blue Coast II的銷售虧損作出撥備所致。

近兩年銷售收益對(duì)比。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2025年財(cái)報(bào)截圖

據(jù)悉，上述兩個(gè)項(xiàng)目是長(zhǎng)實(shí)在2024年打折出售的樓盤。彼時(shí)項(xiàng)目推出均價(jià)約2.19萬(wàn)港元/平方呎，與周邊的二手房?jī)r(jià)相比，相當(dāng)于打了7折，較成本約2.8萬(wàn)港元/平方呎也折讓了22%。當(dāng)時(shí)這一銷售策略被稱為“撈底價(jià)”，也迅速讓Blue Coast項(xiàng)目成為當(dāng)時(shí)香港新盤“人氣王”，實(shí)現(xiàn)快速出貨。

同時(shí)，在內(nèi)地，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)近年來(lái)也在打折促銷。去年7月，為吸引港人北上購(gòu)房，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)旗下和記地產(chǎn)在香港推出“大灣區(qū)雙居生活”計(jì)劃，推介位于粵港澳大灣區(qū)的4個(gè)樓盤，包括惠州瀧珀花園、中山瀧珀花園、廣州逸翠莊園和東莞海逸豪庭，合計(jì)400套房源，且總價(jià)最低僅需40萬(wàn)元起。

這些房源打折力度大，迅速在大灣區(qū)樓市掀起波瀾。以惠州瀧珀花園為例，公開信息顯示，此前51平方米的一房戶型單價(jià)在1.04萬(wàn)-1.4萬(wàn)元/平方米之間，而如今一套中高樓層的51.34平方米一房，售價(jià)僅為44.3萬(wàn)元，折合單價(jià)約8632元/平方米，降幅明顯。東莞海逸豪庭的別墅價(jià)格也經(jīng)歷了大幅回落，從2023年5月的每平方米4.4萬(wàn)元至6.8萬(wàn)元，降至2025年6月的1.8萬(wàn)至3.6萬(wàn)元/平方米，價(jià)格幾乎腰斬。

不僅僅是大灣區(qū)，在北京，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)下位于朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)的豪宅項(xiàng)目“御翠園”在去年加推時(shí)也采取了降價(jià)策略。公開信息顯示，2023年7月，御翠園473套房源獲批預(yù)售許可證，高層住宅備案均價(jià)約9.8萬(wàn)元/平方米，聯(lián)排別墅備案均價(jià)約9.1萬(wàn)元/平方米。這批房源曾分三次集中開盤——第一次原價(jià)銷售，去化有限；第二次7.5折銷售，因去化較好逐步恢復(fù)至8折順銷；第三次是去年5月以7折銷售，后因售價(jià)過低停止促銷活動(dòng)。

不同于香港項(xiàng)目，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在內(nèi)地的項(xiàng)目由于拿地早、開發(fā)慢，即便打折出貨也有充足盈利空間。比如，御翠園所在地塊是由和記黃埔在2001年以7億元拿下的北京姚家園地塊，彼時(shí)樓面價(jià)僅1750元/平方米。

“只要回報(bào)合理，便會(huì)參與投地”

談到對(duì)今年香港樓市的看法時(shí)，在業(yè)績(jī)交流會(huì)上，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)管理層表示，隨著香港的經(jīng)濟(jì)回復(fù)穩(wěn)定，2025年的住宅物業(yè)交投已逐漸恢復(fù)動(dòng)力，“政府物業(yè)印花稅稅率下調(diào)、按揭利率偏低，以及發(fā)展商調(diào)整售價(jià)等多項(xiàng)因素，對(duì)市民入市吸引力更大，對(duì)于整體住宅物業(yè)市場(chǎng)有支持作用。”基于此，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)也將在今年推動(dòng)一系列新盤入市。

在被問到是否有興趣在香港繼續(xù)拿地時(shí)，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)子、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主席兼董事總經(jīng)理李澤鉅仍稱，只要回報(bào)合理，便會(huì)參與投地。“在投地或進(jìn)行任何收購(gòu)合并交易時(shí)，集團(tuán)一向遵守‘財(cái)務(wù)紀(jì)律’，不會(huì)抱有‘志在必得’的心態(tài)，絕對(duì)不會(huì)盲目追價(jià)，始終是回報(bào)率決定一切。”

截至2025年底，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)擁有可開發(fā)土地儲(chǔ)備（包括合作發(fā)展項(xiàng)目的發(fā)展商權(quán)益，但不包括農(nóng)地及已完成物業(yè)）約6500萬(wàn)平方呎，其中5600萬(wàn)平方呎、600萬(wàn)平方呎及300萬(wàn)平方呎分別位于中國(guó)內(nèi)地、香港及海外。

目前，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)手握資金達(dá)417億港元。在被問及投資計(jì)劃時(shí)，李澤鉅表示，集團(tuán)將繼續(xù)專注投資于尊重合約精神、有完善法律制度保障投資者的國(guó)家，以及擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目，“若有優(yōu)質(zhì)、符合我們IRR（內(nèi)部收益率）要求的項(xiàng)目，我們基本上都會(huì)有興趣。重點(diǎn)仍是看項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)和所需投入的成本。”

就多元化投資方面，在退出巴拿馬港口和出售英國(guó)電力資產(chǎn)后，李澤鉅在業(yè)績(jī)溝通會(huì)上透露了石油業(yè)務(wù)的突破，其稱：“旗下Cenovus收購(gòu)MEG后，石油日產(chǎn)量已接近100萬(wàn)桶，這一產(chǎn)量超過不少產(chǎn)油國(guó)家。”

對(duì)于近年來(lái)不斷出售手中資產(chǎn)，李澤鉅在業(yè)績(jī)會(huì)上也回應(yīng)稱：“公司的財(cái)務(wù)狀況非常健康，沒有出售任何資產(chǎn)的壓力。”

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對(duì) 王心