穿越周期，韌性發(fā)展｜越秀服務(wù)：數(shù)智戰(zhàn)略詮釋物業(yè)行業(yè)發(fā)展新路徑

2025年，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的傳導(dǎo)效應(yīng)持續(xù)作用于物業(yè)管理領(lǐng)域，行業(yè)迎來(lái)存量競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵階段，物業(yè)費(fèi)限價(jià)政策落地、收繳率連續(xù)下滑、規(guī)模擴(kuò)張邊際效益遞減等多重因素交織，推動(dòng)行業(yè)從粗放式增長(zhǎng)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。在此背景下，頭部物業(yè)企業(yè)紛紛調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，或深耕科技賽道、或布局多元業(yè)態(tài)、或夯實(shí)基礎(chǔ)服務(wù)，行業(yè)分化態(tài)勢(shì)愈發(fā)明顯。越秀服務(wù)（06626.HK）于3月26日披露2025年全年業(yè)績(jī)報(bào)告，顯示出在行業(yè)營(yíng)收增速普遍放緩的環(huán)境下，公司以數(shù)智化轉(zhuǎn)型為核心驅(qū)動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)、業(yè)態(tài)布局的全方位提升。

依托母公司越秀地產(chǎn)的地方國(guó)企背景優(yōu)勢(shì)，越秀服務(wù)始終堅(jiān)守長(zhǎng)期主義發(fā)展理念，拒絕盲目規(guī)模擴(kuò)張，聚焦經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提升。2025年越秀地產(chǎn)逆勢(shì)穩(wěn)居房企銷(xiāo)售排名前十，為越秀服務(wù)提供了穩(wěn)定且高質(zhì)量的新增在管面積來(lái)源。報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.02億元，其中基礎(chǔ)物管服務(wù)收入14.99億元，同比增長(zhǎng)21.3%，連續(xù)多年保持雙位數(shù)增長(zhǎng)；物管基本盤(pán)合計(jì)收入21.16億元，同比上升13.3%，占總收入比例提升至54%，盈利穩(wěn)定性進(jìn)一步增強(qiáng)，在行業(yè)整體發(fā)展承壓的背景下，展現(xiàn)出穩(wěn)健的有質(zhì)量增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席江國(guó)雄在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上直言：“當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境對(duì)物管行業(yè)在服務(wù)品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量上均提出了更高要求，越秀服務(wù)始終堅(jiān)守長(zhǎng)期主義，不追求表面的規(guī)模數(shù)字，而是以經(jīng)營(yíng)質(zhì)量為核心，這是我們能在行業(yè)調(diào)整期保持穩(wěn)健發(fā)展的關(guān)鍵。”

越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席江國(guó)雄先生（左二）、執(zhí)行董事兼行政總裁王建輝先生（右二）、執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁張成皓先生（左一）、財(cái)務(wù)總監(jiān)李慧婷女士（右一）

由追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求效益，構(gòu)筑有質(zhì)量增長(zhǎng)的基石

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代后，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張邏輯發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，單純追求在管面積的增長(zhǎng)模式已難以為繼，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目篩選、低效項(xiàng)目?jī)?yōu)化、高能級(jí)區(qū)域布局成為企業(yè)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng)的核心要素。頭部物業(yè)企業(yè)紛紛摒棄盲目擴(kuò)張策略，轉(zhuǎn)而構(gòu)建精細(xì)化的項(xiàng)目管理體系，越秀服務(wù)則憑借清晰的戰(zhàn)略定位，在規(guī)模發(fā)展上實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的協(xié)同提升。

2025年，越秀服務(wù)堅(jiān)持“有質(zhì)增長(zhǎng)”原則，主動(dòng)退出低效益項(xiàng)目655萬(wàn)平方米，通過(guò)優(yōu)化項(xiàng)目組合為長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展騰出資源和空間。截至2025年底，公司在管面積達(dá)7347萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.0%，合約面積超9000萬(wàn)平方米，規(guī)模增長(zhǎng)始終保持在合理區(qū)間。在區(qū)域布局上，公司持續(xù)聚焦高能級(jí)城市，92%在管面積位于一二線城市，其中大灣區(qū)占比達(dá)62%，這些區(qū)域人口凈流入強(qiáng)勁、經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、物業(yè)需求旺盛且支付能力較強(qiáng)，為公司帶來(lái)了更穩(wěn)定的收入來(lái)源，也為收繳率提升奠定了基礎(chǔ)。

市場(chǎng)拓展環(huán)節(jié)，越秀服務(wù)構(gòu)建了“精準(zhǔn)篩選—優(yōu)質(zhì)履約—高效運(yùn)營(yíng)—嚴(yán)格退出”的全周期管理體系，實(shí)現(xiàn)了外拓項(xiàng)目的質(zhì)量把控。2025年公司全年新增合約面積約980萬(wàn)平方米，新增簽約項(xiàng)目69個(gè)，外拓項(xiàng)目當(dāng)期收繳率達(dá)94%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，充分印證了其“質(zhì)量?jī)?yōu)于數(shù)量”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的有效性。

越秀服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“我們的市場(chǎng)拓展始終圍繞資信優(yōu)、支付能力強(qiáng)、戰(zhàn)略匹配高的賽道展開(kāi)，提升評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管控，只選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這也是我們外拓項(xiàng)目能保持高收繳率的根本原因。”在行業(yè)收繳率持續(xù)承壓的背景下，越秀服務(wù)的高收繳率不僅保障了現(xiàn)金流的穩(wěn)定，更成為其有質(zhì)量增長(zhǎng)的重要體現(xiàn)。江國(guó)雄也補(bǔ)充道：“物業(yè)管理行業(yè)是優(yōu)質(zhì)的輕資產(chǎn)市場(chǎng)，我們會(huì)持續(xù)關(guān)注優(yōu)質(zhì)發(fā)展機(jī)會(huì)，但始終以有利于股東、有利于客戶(hù)為前提，符合行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的方向。”

數(shù)智化全鏈賦能，激活有質(zhì)量增長(zhǎng)的動(dòng)能

在物業(yè)行業(yè)回歸服務(wù)本質(zhì)的發(fā)展趨勢(shì)下，科技成為推動(dòng)企業(yè)服務(wù)品質(zhì)提升、運(yùn)營(yíng)效率優(yōu)化的核心驅(qū)動(dòng)力，頭部企業(yè)紛紛加大科技投入，探索數(shù)智化轉(zhuǎn)型路徑。與行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)采用第三方技術(shù)采購(gòu)模式不同，越秀服務(wù)堅(jiān)持自主研發(fā)，以“軟硬服一體化”推動(dòng)數(shù)智化全鏈條賦能，從品質(zhì)管控、作業(yè)模式到客戶(hù)體驗(yàn)，科技進(jìn)步已深度融入企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，成為其實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量增長(zhǎng)的核心引擎。

在品質(zhì)管控層面，越秀服務(wù)自研的AI品控系統(tǒng)已全面覆蓋209個(gè)項(xiàng)目，較外采模式節(jié)約開(kāi)發(fā)成本約300萬(wàn)元，相關(guān)成果還獲得市國(guó)資委專(zhuān)項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)。該系統(tǒng)上線以來(lái)，累計(jì)完成AI智能分析超8414萬(wàn)次，預(yù)警超37萬(wàn)次，能夠自動(dòng)識(shí)別車(chē)輛占道、垃圾滿溢、電瓶車(chē)違停等場(chǎng)景風(fēng)險(xiǎn)，讓品質(zhì)管控從傳統(tǒng)的“被動(dòng)檢查”升級(jí)為“主動(dòng)守護(hù)”。同時(shí)，公司打造的集成指揮中心實(shí)現(xiàn)24小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)品質(zhì)監(jiān)控，80%指標(biāo)系統(tǒng)直出，完成集團(tuán)、區(qū)域、項(xiàng)目三級(jí)數(shù)據(jù)可視化穿透，可對(duì)人員離崗、車(chē)場(chǎng)異常抬桿等問(wèn)題進(jìn)行遠(yuǎn)程值守，通過(guò)后臺(tái)數(shù)據(jù)倒逼一線規(guī)范作業(yè)，全面提升了品質(zhì)管控的效率和精準(zhǔn)度。越秀服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上談及數(shù)智化轉(zhuǎn)型時(shí)表示：“我們的AI品控系統(tǒng)，從管理軟件到采集硬件再到算法模型均為自主研發(fā)，這不僅規(guī)避了外部技術(shù)依賴(lài)風(fēng)險(xiǎn)，更能讓科技真正融入服務(wù)細(xì)節(jié)，這是我們數(shù)智化轉(zhuǎn)型的核心優(yōu)勢(shì)。”

作業(yè)模式的數(shù)智化迭代是越秀服務(wù)降本增效、提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的核心抓手。公司一方面聚焦 “人機(jī)協(xié)同” 作業(yè)模式，引入 “清洗中心集中配送 + 機(jī)械作業(yè)” 模式，以集中化管理和機(jī)械化作業(yè)替代傳統(tǒng)人工操作，既有效降低人工成本，也保障了服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化與精細(xì)化，保潔滿意度較上半年實(shí)現(xiàn)明顯提升，同時(shí)，這一模式也延伸至綠化管理，通過(guò)打造集約化、標(biāo)準(zhǔn)化體系，大力推動(dòng)人機(jī)結(jié)合作業(yè)，全方位保障服務(wù)輸出的穩(wěn)定性與一致性。；另一方面將品質(zhì)巡檢從人工模式升級(jí)為物聯(lián)模式，通過(guò)自研 100% 自主可控的 EBA 系統(tǒng) + RTU 網(wǎng)關(guān)，依托 AIoT 技術(shù)實(shí)現(xiàn)設(shè)施設(shè)備智能化管理，大幅降低人工巡檢量，讓 “優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)” 真正落地。

越秀服務(wù)自研AI邊緣智腦產(chǎn)品

數(shù)智化技術(shù)的應(yīng)用也讓客戶(hù)體驗(yàn)得到顯著優(yōu)化，成為提升客戶(hù)粘性和收繳率的重要抓手。2025年，越秀服務(wù)“悅秀會(huì)”小程序在全國(guó)煥新上線，全年新增激活11.2萬(wàn)業(yè)戶(hù)，業(yè)戶(hù)活躍率達(dá)97%；智慧通行系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)100%項(xiàng)目覆蓋，騎手通行效率從5分鐘壓縮至45秒。數(shù)智化帶來(lái)的服務(wù)體驗(yàn)升級(jí)，直接推動(dòng)了客戶(hù)滿意度的提升，2025年第三方月度分散調(diào)研的住宅四保一服滿意度達(dá)85.6分，較2024年提升2.2分，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。

管理層對(duì)此介紹道：“我們?cè)诳蛻?hù)溝通層面，引入智慧工單、智慧通行等數(shù)字化工具，就是為了提升業(yè)主在報(bào)修、通行等方面的便利性，通過(guò)科技賦能增強(qiáng)客戶(hù)體驗(yàn)，而客戶(hù)的認(rèn)可就是我們業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的最大底氣。”

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，拓寬有質(zhì)量增長(zhǎng)的邊界

房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)態(tài)布局向多元化發(fā)展，單一的住宅物業(yè)服務(wù)已難以滿足企業(yè)的增長(zhǎng)需求，非住業(yè)態(tài)成為頭部企業(yè)的重要增長(zhǎng)極。同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)的深度挖掘，也成為企業(yè)提升盈利能力、增強(qiáng)客戶(hù)粘性的關(guān)鍵方向。越秀服務(wù)以數(shù)智化技術(shù)為支撐，持續(xù)優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，在非住業(yè)態(tài)拓展和增值服務(wù)升級(jí)上實(shí)現(xiàn)雙重突破，進(jìn)一步拓寬了有質(zhì)量增長(zhǎng)的邊界。

非住業(yè)態(tài)布局上，越秀服務(wù)聚焦商寫(xiě)園、大公建、大交通三大戰(zhàn)略賽道，截至2025年底，非住業(yè)態(tài)在管面積占比已達(dá)37%。2025年公司市場(chǎng)拓展新簽?zāi)旰贤~約3億元，其中非住

業(yè)務(wù)占比87%，全面突破銀行、高校等細(xì)分賽道，成功中標(biāo)港航大廈、天津西站、旌陽(yáng)湖科創(chuàng)園等一批標(biāo)桿項(xiàng)目。

江國(guó)雄在業(yè)績(jī)會(huì)上透露：“我們?cè)谧≌瑯I(yè)務(wù)之外，已成立非住宅業(yè)務(wù)中心，重點(diǎn)聚焦企業(yè)總部、高校及大客戶(hù)園區(qū)等優(yōu)質(zhì)細(xì)分賽道，同時(shí)通過(guò)智能化升級(jí)提升服務(wù)能力，這是我們未來(lái)規(guī)模和利潤(rùn)增長(zhǎng)的重要方向。”廣州白云站、港珠澳大橋管理局等標(biāo)桿項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，更是印證了越秀服務(wù)在非住業(yè)態(tài)的服務(wù)實(shí)力，對(duì)此管理層表示：“非住業(yè)態(tài)是公司‘十五五’期間的核心發(fā)展方向，我們會(huì)深耕戰(zhàn)略城市，建立嚴(yán)格的項(xiàng)目退出機(jī)制，確保進(jìn)場(chǎng)項(xiàng)目全盈利及高收繳率，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與質(zhì)量的同步提升。”

越秀服務(wù)為港珠澳大橋跨境騎行賽做好后勤保障工作

在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域，越秀服務(wù)2025年實(shí)現(xiàn)收入9.63億元，成為公司營(yíng)收的重要組成部分。“悅+LIFE”融合業(yè)態(tài)門(mén)店試點(diǎn)落地、無(wú)錫隆亭里招商率超82%，標(biāo)志著公司從物業(yè)服務(wù)向資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型邁出關(guān)鍵一步。越秀服務(wù)執(zhí)行董事兼行政總裁王建輝在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示：“我們的增值服務(wù)始終以業(yè)主需求為核心，從社區(qū)零售到文商旅業(yè)務(wù)，都是在基礎(chǔ)服務(wù)的基礎(chǔ)上拓展邊界，而數(shù)智化平臺(tái)則為增值服務(wù)提供了高效的運(yùn)營(yíng)支撐，未來(lái)我們還會(huì)繼續(xù)挖掘增值賽道潛力。”

在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的同時(shí)，越秀服務(wù)始終堅(jiān)守服務(wù)品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)對(duì)多元業(yè)態(tài)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。針對(duì)住宅物業(yè)，公司迭代四級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)展“四保進(jìn)階2.0”專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)、落地“悅煥新”計(jì)劃，累計(jì)投入數(shù)千萬(wàn)元完成228項(xiàng)品質(zhì)更新。管理層直言：“服務(wù)是物業(yè)企業(yè)的立身之本，無(wú)論業(yè)態(tài)如何拓展，科技如何賦能，我們始終把服務(wù)品質(zhì)放在第一位，這是越秀服務(wù)作為國(guó)企的責(zé)任，也是我們贏得市場(chǎng)的根本。”

穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略，彰顯有質(zhì)量增長(zhǎng)的擔(dān)當(dāng)

2025年作為“十四五”規(guī)劃的收官之年，物業(yè)管理行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展已進(jìn)入深水區(qū)，從增量紅利到存量博弈的轉(zhuǎn)變，要求企業(yè)必須重構(gòu)發(fā)展邏輯，以經(jīng)營(yíng)質(zhì)量、服務(wù)品質(zhì)、科技能力構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力。頭部物業(yè)企業(yè)的發(fā)展策略呈現(xiàn)出差異化特征，而越秀服務(wù)作為地方國(guó)企背景的物業(yè)企業(yè)，其發(fā)展路徑展現(xiàn)出鮮明的國(guó)企特質(zhì)。

越秀服務(wù)始終將穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)放在首位。面對(duì)行業(yè)內(nèi)部分企業(yè)面臨現(xiàn)金流壓力的環(huán)境，公司憑借優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、高效收繳管理與精益成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)凈流入5.09億元，印證了業(yè)務(wù)模式的可持續(xù)性與盈利質(zhì)量的可靠性。報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)現(xiàn)金及定期存款達(dá)49.06億元，較2024年末穩(wěn)步增長(zhǎng)，為優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展、核心技術(shù)研發(fā)、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新提供了充足“彈藥”。股東回報(bào)方面，公司決定將派息比率從過(guò)往的50%進(jìn)一步提升至60%，全年派息每股0.11元人民幣，以實(shí)際行動(dòng)彰顯對(duì)公司長(zhǎng)期價(jià)值的堅(jiān)定信心。

同時(shí)，國(guó)企的社會(huì)責(zé)任屬性也推動(dòng)公司將ESG發(fā)展融入經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，2025年公司MSCI ESG評(píng)級(jí)保持A級(jí)、Wind ESG評(píng)級(jí)升至AA，成為行業(yè)標(biāo)桿。江國(guó)雄表示：“作為地方國(guó)企，越秀服務(wù)不僅要實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的發(fā)展，更要踐行社會(huì)責(zé)任，推動(dòng)企業(yè)與社會(huì)、環(huán)境的協(xié)同發(fā)展，這也是我們長(zhǎng)期主義的重要內(nèi)涵。”

站在“十五五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，物業(yè)管理行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展趨勢(shì)將更加明確，數(shù)智化、多元化、精細(xì)化將成為行業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵詞。對(duì)于未來(lái)發(fā)展，越秀服務(wù)管理層已明確清晰規(guī)劃，王建輝在業(yè)績(jī)會(huì)上展望道：“我們?cè)谑仲Y金充足，未來(lái)會(huì)持續(xù)加大自主研發(fā)投入，以AI-Driven為核心戰(zhàn)略深化數(shù)智化轉(zhuǎn)型，同時(shí)繼續(xù)深耕非住三大賽道，也會(huì)積極留意市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)并購(gòu)機(jī)會(huì)，重點(diǎn)關(guān)注與公司協(xié)同效益高、經(jīng)營(yíng)質(zhì)量好的標(biāo)的，以及智能家居、能源管理等上下游領(lǐng)域。”江國(guó)雄也表示：“未來(lái)，越秀服務(wù)會(huì)不斷提升基礎(chǔ)服務(wù)能力、增加區(qū)域深耕耐力、強(qiáng)化市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以堅(jiān)守長(zhǎng)期主義的理念持續(xù)穿越市場(chǎng)周期，努力成為客戶(hù)信賴(lài)的智慧城市服務(wù)領(lǐng)導(dǎo)者。”