5年倒欠物業(yè)74萬，公共收益的“坑”到底如何避開？

最近，上海某小區(qū)因為一份審計報告引起了大家的關(guān)注和熱議。報告顯示，在2019年至2024年的五年里，小區(qū)上百個臨時停車位的收入竟然是“0”，而公共收益賬戶余額更是出現(xiàn)了驚人的“-74萬元”。這意味著，小區(qū)不僅沒賺到錢，反倒“倒欠”了物業(yè)一筆賬。那么，問題都出在哪兒呢？

從審計報告來看，問題主要有以下三個：

首先是“臨時停車收入”。小區(qū)明明有外來車輛停放，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不低，五年下來卻是零收入，這顯然不合常理。

其次是“坐支”行為。審計報告指出，有超過151萬元的公共收益在被存入監(jiān)管賬戶前，就被直接花掉了。這種“收錢即花”，即沒有將收到的現(xiàn)金收入存入規(guī)定的銀行賬戶，而是直接用于現(xiàn)金支出的做法，完全繞過了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

第三是“負(fù)數(shù)”余額。物業(yè)解釋，因為小區(qū)長達(dá)五年多沒有業(yè)委會，加上維修資金告急，很多維修費(fèi)用只能從停車費(fèi)中挪用，最后由公司墊付，久而久之，賬上就出現(xiàn)了“赤字”。

出現(xiàn)這樣的問題，物業(yè)公司難辭其咎。首先，“臨時停車費(fèi)為零”暴露了物業(yè)在基礎(chǔ)財務(wù)管理上的嚴(yán)重缺失，此類基本的收費(fèi)臺賬都無法提供，公共收益的去向難免令人生疑。其次，公共收益扣除必要性成本支出歸業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。物業(yè)收上來的錢沒有單獨(dú)列賬，而是直接花掉，這一做法明顯不當(dāng)。此外，業(yè)委會長達(dá)五年的“真空期”可能也是“誘因”。沒有業(yè)委會，就沒有公章，沒有獨(dú)立的銀行賬戶，小區(qū)的“錢袋子”由物業(yè)代管，業(yè)主的權(quán)利難以保障。

這一案例也提醒大家，成立業(yè)委會具有一定的必要性，但在成立業(yè)委會這件事上，有幾點值得特別注意：

1. 財務(wù)必須獨(dú)立，“錢袋子”要自己管。公共收益賬戶不能由物業(yè)“代管”。哪怕是再小的收入，也要先存入專用賬戶，確保收、支兩條線，賬目明明白白。

2. 業(yè)委會要“選對人”，更要“管好人”。業(yè)委會成員不僅要有熱心，更要有公心，最好能配備懂財務(wù)、懂法律的成員。同時，每年要進(jìn)行一次專業(yè)的財務(wù)審計，并將賬目公示，讓每一筆錢都在陽光下運(yùn)行。

3. 擁有一個不越權(quán)、不缺位、能夠管住“錢袋子”的業(yè)委會至關(guān)重要，但在成立業(yè)委會后，小區(qū)換屆選舉等工作依舊不可草草了事，每一個流程都要嚴(yán)謹(jǐn)，不能有一絲懈怠。否則，業(yè)委會可能會在一輪又一輪選舉中走向下坡路。

我曾經(jīng)就遇到過幫忙成立了第一屆業(yè)委會后，過了若干年，最初的老業(yè)委會成員們又找我們希望幫忙換掉后面的業(yè)委會，懷疑后面的業(yè)委會被開發(fā)商收買了。

很多朋友在成立業(yè)委會時都存在一個誤區(qū)，認(rèn)為業(yè)委會能成立就可以了。實際上，很多業(yè)委會的流程和運(yùn)行機(jī)制并不完備，這也會給物業(yè)公司以及一些別有用心之人提供可乘之機(jī)，最終可能導(dǎo)致業(yè)委會淪為傀儡，或者業(yè)委會與物業(yè)公司勾結(jié)，損害業(yè)主們的權(quán)益。因此，在成立業(yè)委會之初或者換屆選舉之際，可以請相關(guān)專業(yè)人士介入，針對小區(qū)的情況，制定切實可行的運(yùn)行機(jī)制，保障每一位業(yè)主的權(quán)利。

小區(qū)的錢，不是一筆糊涂賬，而是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)。只有把管理權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)牢牢掌握在自己手里，才能真正看好自己的“錢袋子”。而這一切，不僅需要業(yè)委會的履職盡責(zé)，更需要每一位業(yè)主積極行使自己的權(quán)利。