“抄底”核心城市“老破小” 有人一年買(mǎi)入8套

成都二手房熱度持續(xù)攀升。

成都購(gòu)房通數(shù)據(jù)顯示，3月23日，成都二手房網(wǎng)簽量達(dá)到1679套，刷新近一年來(lái)單日成交新高；截至當(dāng)日，3月成都二手房成交量已達(dá)到17262套，環(huán)比上漲超50%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在這波二手房成交熱潮中，“老破小”（注：主要指主城區(qū)房齡較老的小戶型住宅）表現(xiàn)尤為明顯，更是出現(xiàn)買(mǎi)家批量買(mǎi)入的情況。近期，一位女性買(mǎi)家就因在社交媒體上分享她一年入手成都8套“老破小”的經(jīng)歷而走紅。據(jù)稱(chēng)，這8套房加原有1套，合計(jì)總價(jià)440萬(wàn)元，租金總額每月約2.2萬(wàn)元。

“小圓子”分享會(huì) 每經(jīng)記者 陳利 攝

批量買(mǎi)入“老破小”

“從去年到今年初，我買(mǎi)了8套成都的‘老破小’，全部是自有現(xiàn)金，扣除月供，每月純租金收益超過(guò)7000元，平均租售比約5%。”3月22日下午，每經(jīng)記者在成都市金牛區(qū)一茶樓的分享會(huì)上見(jiàn)到了“小圓子”，這位因“抄底”成都8套“老破小”而在社交媒體上走紅的買(mǎi)家，將自己的投資經(jīng)歷分享給慕名而來(lái)的20名已入手或準(zhǔn)備入手成都“老破小”的購(gòu)房者。

在“小圓子”的分享中，成都板塊分析、熱門(mén)區(qū)域、租金收益等被分在不同板塊，而這些均源于其這兩年的購(gòu)房經(jīng)歷。

2024年，“小圓子”賣(mài)掉手上一套房有了一筆錢(qián)，對(duì)于這筆錢(qián)的投向，她當(dāng)時(shí)也考慮了保險(xiǎn)、銀行存款等理財(cái)方式，但在對(duì)收益情況進(jìn)行了一番比對(duì)后還是選擇了投資房產(chǎn)。“我是成都本地人，之前也有房屋出租的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租房群體有著一定的了解。”此外，作為兩個(gè)孩子的母親，她希望為孩子未來(lái)提供穩(wěn)定收入，也為自己儲(chǔ)備養(yǎng)老金。

2025年初，“小圓子”就開(kāi)始線下踩盤(pán)，并將購(gòu)房核心聚焦在：二環(huán)內(nèi)核心地段，看重地鐵配套、租賃剛需，同時(shí)嚴(yán)控單價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。“主城二環(huán)內(nèi)始終都是商業(yè)、交通等各種配套最為齊全的地方，租賃剛需穩(wěn)定，同時(shí)又有城市更新的潛在預(yù)期，因此低總價(jià)、高租售比的‘老破小’具備穩(wěn)健收益屬性。”

為此，她還專(zhuān)門(mén)制作詳細(xì)測(cè)算表，將租售比5%作為核心篩選標(biāo)準(zhǔn)，明確40萬(wàn)元左右房源租金達(dá)1500元/月以上才能覆蓋成本，疊加裝修則需租售比達(dá)標(biāo)5%。也是在2025年前兩個(gè)月內(nèi)，“小圓子”首付了五六十萬(wàn)元就買(mǎi)下了6套房，此后又于2025年下半年及2026年初分別買(mǎi)下2套。

從其所購(gòu)房產(chǎn)分布情況來(lái)看，均位于成都二環(huán)內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療等配套資源成熟區(qū)域，如玉林、華西壩、猛追灣等板塊；從其租金情況來(lái)看，均超過(guò)1500元/月，8套房套均租金超過(guò)2800元/月，其中“有兩套房目前正處于裝修改造中，按照當(dāng)前區(qū)域租金水平來(lái)看，等裝修完預(yù)計(jì)租金將超過(guò)4000元/月。”

“都是小戶型，每套總價(jià)都在40萬(wàn)元左右，基本都帶租約；所有房子首付只付了15%，最大化了貸款政策。”“小圓子”告訴記者，其所購(gòu)的房產(chǎn)中租售比最高能達(dá)到7%，但其更“看重的是長(zhǎng)線持有”。

無(wú)獨(dú)有偶。近段時(shí)間，一名成都“90后”媽媽也在第三方平臺(tái)上分享了自己從去年春節(jié)到今年初，花369.9萬(wàn)元在成都買(mǎi)了5套“老破小”，每月收租10600元的故事，其核心邏輯同樣是博“城市更新+以租養(yǎng)貸”，購(gòu)房邏輯也是“只選核心地點(diǎn)的核心‘老破小’”。

此外，就在2026年3月16日，阿里拍賣(mài)網(wǎng)上，武侯區(qū)華西壩電信路1號(hào)一套建面僅48平方米的房子落槌成交， 市場(chǎng)評(píng)估價(jià)大約每平方米1.3萬(wàn)元，起拍價(jià)46萬(wàn)元。 經(jīng)過(guò)71次加價(jià)角逐，這套房子最終以103萬(wàn)元的總價(jià)成交，折算下來(lái)每平方米的價(jià)格約2.15萬(wàn)元。

隨著越來(lái)越多買(mǎi)家入場(chǎng)，“小圓子”明顯感覺(jué)到今年以來(lái)成都“老破小”市場(chǎng)出現(xiàn)了一波上漲行情。“房東臨時(shí)撤牌、漲價(jià)的情況時(shí)有發(fā)生，優(yōu)質(zhì)房源很多時(shí)候要靠‘搶’。”“小圓子”也提醒道，“老破小”投資適合有閑錢(qián)、能長(zhǎng)期持有的人群，新手需實(shí)地踩盤(pán)、理性篩選，切勿盲目追高。

投資“老破小”需警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

記者注意到，隨著“老破小”行情走火，不僅是在成都，上海、天津等地也出現(xiàn)了一批“抄底”“老破小”的人群，他們的核心邏輯是“總價(jià)比、高租售比（月租金×12/房屋總價(jià)）”。

在天津，據(jù)媒體報(bào)道，市民李先生花了350萬(wàn)元購(gòu)入7套天津“老破小”房源，“50萬(wàn)元能在天津核心區(qū)買(mǎi)一套兩室的‘老破小’，月租金2000元，租售比4.8%，每月都可以有固定的現(xiàn)金流收入，將來(lái)合適時(shí)機(jī)還可以賣(mài)掉。”

在上海，3月7日，其二手房單日網(wǎng)簽量一度突破1324套，刷新近一年紀(jì)錄。據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，其中200萬(wàn)元以內(nèi)房源成交占比達(dá)50%，300萬(wàn)元以內(nèi)房源成交占比達(dá)70%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，當(dāng)前“老破小”行情的核心邏輯，是資產(chǎn)定價(jià)向“現(xiàn)金流”的回歸。在低利率環(huán)境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本，是否優(yōu)于其他理財(cái)產(chǎn)品，成為衡量投資價(jià)值的重要標(biāo)尺。多數(shù)城市的租售比已超過(guò)2%，部分案例甚至已實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”的臨界突破。

易居研究院近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，當(dāng)前重點(diǎn)8城“老破小”平均租售比為2.67%。其中最高的是成都，達(dá)到3.8%；其次是武漢、重慶、南京，租售比分別達(dá)到3.20%、3.03%、3.0%；上海則是2.45%，但上海市區(qū)“老破小”相關(guān)個(gè)案的租售比普遍在2.3%到3.1%之間。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前租售比已跑贏存款利率，也逐漸接近房貸利率。“8個(gè)城市平均租售比2.67%高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期國(guó)債收益率以及2.0%的3年期大額存單利率。同時(shí)，考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。對(duì)于偏好人民幣資產(chǎn)、看重區(qū)位價(jià)值的投資者而言，‘老破小’已具備一定的類(lèi)固收屬性。”

不過(guò)，他也指出，這種“現(xiàn)金流游戲”高度依賴多重前提，如滿租無(wú)空置、租金持續(xù)上漲、月供固定不變、無(wú)大額維修稅費(fèi)、政策環(huán)境穩(wěn)定、出租房屋的時(shí)間成本低。但現(xiàn)實(shí)中，僅空置期、翻新成本、稅費(fèi)等因素就可能顯著侵蝕實(shí)際收益。

因此，“投資‘老破小’需警惕流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，如部分房齡超過(guò)30年的老房子，銀行可能拒貸，買(mǎi)家只能全款購(gòu)買(mǎi)，接盤(pán)群體有限；同時(shí)還有房?jī)r(jià)下跌侵蝕本金、租金波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)。”