新房成交面積，越來越大了

來源：市場資訊

在昨天的二手房成交分析中，我們發現深圳、杭州、青島、蘇州等城市的二手房成交套均面積出現了明顯增長。

而成交趨于大面積化，在新房市場更為明顯。

2026年前2月，全國120平方米以上新房成交占比達到45.5%。而這一數字在2022年還只有40%。

四年時間，提升了5.5個百分點。

重點城市中，上海、北京、杭州、成都4城120平米以上新房成交占比都在五成以上。廣州和深圳成交占比雖不到四成，但是占比仍在提升。

從近幾年的新房成交走勢來看，成交趨向大面積化已成為逐漸清晰的趨勢。

全國120平米以上新房成交占比從2022年的40%，逐漸攀升至2025年的44.7%。

2026年前2月，全國120平方米以上新房成交占比達到45.5%。相當于每成交兩套新房，就有一套是120平米的大戶型。

從全面積段來看，我們發現一個有意思的結構變化。

大面積段的增長并非來自純剛需小面積段的讓渡，而是擠占了90-120平米剛改的面積空間。

數據顯示，90平米以下純剛需面積段非但沒有出現減少，反而在2026年開年略有回升，從去年同期的16.5%回升至18.7%，較2025年整體也有0.3個百分點的提升，但整體仍處于20%以下的低位。

相較之下，全國90-120平米面積段產品成交占比從2022年的42.8%逐步縮減至2026年前2月的35.8%，減少了7個百分點。

在新房市場進入改善驅動的背景下，改善房源的面積段準入門檻，正抬升到120平米。

從重點城市來看，大面積化的趨勢更加明顯。

截至3月23日成交數據顯示，在北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的新房成交中，120平米以上面積段成交占比有4城在一半以上。

其中，杭州以75.07%的占比位居六城之首，且較2025年全年提升4.78個百分點。這意味著，在杭州的新房市場中，每賣出四套房，就有三套是120平米以上的大戶型，新房成交結構全面改善化。

成都前3月120平米以上大戶型成交占比達到64.4%，雖然較2025年全年降了1.34個百分點，但整體新房市場也是以改善為主導。

北京和上海作為一線城市，120平米以上大面積成交占比均在五成以上，雖然不及杭州、成都，但由于北京和上海房價較高，改善“含金量”更高。以上海為例，2026年前3月，外環內新房套均總價已達1846萬元，而120平米以上大戶型供應高度集中于此區域，供應占比達74%，該面積段成交套均總價更高達2658萬元。

廣州和深圳120平米以上成交占比分別為39.92%和31.10%，占比雖不足四成，但較2025年占比仍在提升，其中深圳提升了6.43個百分點，前3月120平米以上大戶型成交占比達到了31.1%。

成交結構變化的背后，供應結構也在同步調整。

從新房供應來看，重點六城120平米以上房源的供應占比同樣在持續攀升。其中上海、深圳、杭州和成都前3月新入市的項目中，120平米以上戶型占比普遍超過55%。開發商在產品端的改善化布局，與市場需求基本形成共振。

成交占比最高的杭州，前3月新房供應中120平米以上大戶型已占到了八成以上，較2025年提升了12.11個百分點。從具體項目來看，我們統計了3月以來開盤的16個項目，其中有8個項目供應面積起步就超過120平米以上，僅4個項目以89平米左右小面積起步，且供應占比多在50%以下，這些項目有一半以上供應面積段仍為120平米以上。

從這一角度來看，重點城市正在從供給側強化“剛需擠出”的趨勢，在土地成本較高的核心城市，開發商主動選擇不做或少做小戶型，將資源集中在高溢價、去化較快的大面積產品上。

深圳雖然供應占比相對較低，但2026年新入市項目的大戶型比例也在明顯提升。值得注意的是，深圳120平米大戶型供應占比低于成交占比，這意味著有一部分改善需求可能會流向二手房市場中的次新房大戶型。

一個大的趨勢是，當前市場重心仍在加速向改善需求傾斜。這背后實際是在“雙軌并行”框架下商品房市場的一次需求轉換，即從“有沒有”到“好不好”的轉變，未來龐大的改善需求將成為行業止跌回穩的核心動力。