新移民涌入香港：樓市救贖還是短期煙火？

文：周亮

香港的人口軌跡在過去幾年間經(jīng)歷了劇烈的反轉(zhuǎn)。

2020年6月至2022年6月的兩年間，新冠疫情的全球蔓延與地緣環(huán)境的復(fù)雜變動，催生了香港一輪顯著的人口凈流出潮。數(shù)據(jù)顯示，這兩年里，離開香港的人數(shù)比抵港人數(shù)多出約17萬人，住房市場也隨之陷入需求疲軟、租金與房價(jià)雙雙承壓的狀態(tài)，不少業(yè)主無奈下調(diào)租金預(yù)期，部分空置房源的數(shù)量也悄然增加。

隨著疫情防控形勢的平穩(wěn)轉(zhuǎn)變，2023年成為香港人口流動的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)。跨境通行全面恢復(fù)，港府順勢推出一系列“搶人才、留人才”政策，“高才通”“優(yōu)才計(jì)劃”“專才計(jì)劃”等持續(xù)擴(kuò)容，精準(zhǔn)吸引全球高端人才與專業(yè)勞動力。截至2025年6月的三年間，香港人口流動徹底逆轉(zhuǎn)，凈增人口約20.6萬名，其中來自內(nèi)地的新移民占據(jù)絕對主導(dǎo)，這一數(shù)字不僅完全抵消了此前兩年的凈流出影響，更成為推動香港社會與經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的核心力量。

人口的急速涌入，首先在租賃市場引發(fā)了劇烈反應(yīng)。

自2022年年中以來，香港私人住宅租金中位數(shù)在此期間大幅攀升16%，逼近歷史高位，核心區(qū)域的漲幅更為驚人。九龍的尖沙咀、油麻地，港島的中環(huán)、銅鑼灣等熱門片區(qū)，因交通便捷、配套成熟，成為新移民的首選之地，租金年漲幅甚至突破20%；就連新界的部分新興居住區(qū)，也因性價(jià)比優(yōu)勢迎來需求熱潮，租金同步上行。與此同時(shí)，香港高校學(xué)位供應(yīng)緊張的問題持續(xù)凸顯，大量學(xué)生因無法申請到宿舍，被迫轉(zhuǎn)向私人租賃市場，進(jìn)一步加劇了租賃市場的競爭態(tài)勢，不少房源出現(xiàn)“多戶爭搶、快速成交”的情況，業(yè)主也趁機(jī)上調(diào)租金報(bào)價(jià)。

在租賃市場持續(xù)升溫的背景下，香港樓市的買賣端也迎來了新的活力，新移民的購房需求成為支撐市場回暖的關(guān)鍵力量。2025年，內(nèi)地買家在香港一二手住宅市場的注冊量達(dá)到13906宗，涉及金額高達(dá)1379億港元，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷史新高，占全港總成交的四分之一。從購房偏好來看，新移民尤其青睞400萬至800萬港元的中小戶型，這類戶型總價(jià)適中、流動性強(qiáng)，既滿足了剛需群體的居住需求，也具備一定的投資價(jià)值；同時(shí)，部分高端人才與高凈值人群則聚焦5000萬港元以上的豪宅市場，他們看重香港的國際區(qū)位優(yōu)勢、資產(chǎn)配置多樣性以及優(yōu)質(zhì)的生活配套，這類房源的成交占比接近70%，有效帶動了中高端樓市的活躍度。

不過，將新移民涌入視為“拯救香港樓市”的萬能鑰匙，顯然并不客觀。從市場表現(xiàn)來看，香港樓市呈現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征：以新移民需求為支撐的中小戶型與豪宅市場回暖跡象顯著，但占據(jù)市場主體的中端普通住宅，復(fù)蘇步伐卻相對溫和。盡管整體房價(jià)較2025年的低位有所回升，但距離2021年的歷史高位仍有較大距離，累計(jì)跌幅超26%，不少業(yè)主對房價(jià)上漲仍持觀望態(tài)度。

更深層次來看，香港樓市面臨的核心問題——土地供應(yīng)短缺、住房結(jié)構(gòu)失衡、人口老齡化趨勢等，并未因新移民的涌入得到根本性解決。盡管香港政府近年來持續(xù)推進(jìn)土地開發(fā)計(jì)劃，包括棕地開發(fā)、北部都會區(qū)建設(shè)等，但從規(guī)劃到落地需要漫長時(shí)間，短期內(nèi)住房供應(yīng)缺口仍難以填補(bǔ)。同時(shí)，新移民的流入也對香港的公共服務(wù)體系提出了新的挑戰(zhàn)，教育、醫(yī)療、交通等資源的承載壓力增加，這也從側(cè)面反映出，樓市的長期健康發(fā)展離不開整個(gè)城市公共服務(wù)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的協(xié)同升級。

從政策層面來看，香港樓市的回暖，是新移民需求與政策調(diào)整的雙重作用結(jié)果。2024年香港全面“撤辣”，大幅降低了非永久居民的購房成本，疊加美聯(lián)儲降息周期下香港按揭利率下行，新移民的購房能力顯著提升，進(jìn)一步激發(fā)了市場交易活躍度。而“高才通”等人才計(jì)劃的持續(xù)推進(jìn)，確保了人口流入的穩(wěn)定性與質(zhì)量，為樓市提供了可持續(xù)的需求支撐，不少人才計(jì)劃的參與者選擇在港定居置業(yè)，成為樓市長期發(fā)展的基石。

綜上，新移民的涌入是香港樓市走出低谷、實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇的關(guān)鍵驅(qū)動力，尤其在租賃市場和中高端交易板塊展現(xiàn)出強(qiáng)大的支撐力。然而，將其視為“拯救”樓市的萬能鑰匙則略顯絕對。

它更準(zhǔn)確的定位是：一劑強(qiáng)效的短期強(qiáng)心劑，有效緩解了市場流動性與信心問題，并推動部分板塊率先回暖。但要實(shí)現(xiàn)樓市的長期、健康、可持續(xù)發(fā)展，香港仍需在增加住房供應(yīng)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、提升民生福祉等方面持續(xù)發(fā)力。