北京市東城區磁器口東項目方案公示，京城地產一哥高管親自掛帥

前幾天，守夜人發過的一篇文章，披露了首開中標北京市東城區磁器口城市更新項目的信息，同時還披露副總李巖親自掛帥該項目等消息。

目前，該項目又有了新進展，近期東城區發布了《東城區磁器口東街區綜合性城市更新項目實施方案(征求意見稿)》。

根據該征求意見稿整理，磁器口東街區綜合性城市更新項目實施主體招標的中標人為北京首都開發控股(集團)有限公司。

項目擬由北京首都開發控股(集團)有限公司依據實施需要成立的全資子公司——北京首開磁東新暉城市更新置業發展有限公司，推進后續實施工作。

磁器口東街區綜合性城市更新項目位于東城區體育館路街道。

項目實施范圍：北至廣渠門內大街，西至崇文門外大街，南至法華寺街，東至幸福大街(不含新世界公司組織實施的崇外六號地危改區西北角商業金融項目、新世界公司已實施完成的新裕家園)，總面積約47.6公頃。

項目范圍內的用地現狀均為國有土地。現狀地上物包括住宅和非住宅，現狀總建筑規模約41.7萬平方米。

經估算，區域現有住宅房屋產籍約6000余戶，總建筑面積約12.42萬平方米。

具體更新實施方法方面指出，依據《北京市城市更新條例》第二十七條第二款規定，“項目范圍內直管公房承租人簽訂安置補償協議比例達到實施方案規定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產權單位可以申請調解；調解不成的，區城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。”

擬定項目規定比例為：項目范圍內整院直管公房承租人簽訂補償協議戶數比例達到80%且院落僅剩一戶未簽約的直管公房。承租人拒不配合騰退房屋的，產權單位可以申請調解；調解不成的，東城區住建委可以依申請作出更新決定。

項目通過自持運營及房屋銷售的方法實現資金平衡，自持運營、房屋銷售的具體規模需結合項目實施居民騰退后空間情況，經區政府審議后另行確定。

以下為全文：

(一) 項目名稱、區位及實施范圍

磁器口東街區綜合性城市更新項目(以下簡稱本項目)位于東城區體育館路街道。本項目實施范圍北至廣渠門內大街，西至崇文門外大街，南至法華寺街，東至幸福大街(不含新世界公司組織實施的崇外六號地危改區西北角商業金融項目、新世界公司已實施完成的新裕家園)，總面積約47.6公頃。

(二) 實施主體

磁器口東街區綜合性城市更新項目實施主體招標的中標人為北京首都開發控股(集團)有限公司。本項目擬由北京首都開發控股(集團)有限公司依據實施需要成立的全資子公司——北京首開磁東新暉城市更新置業發展有限公司，推進后續實施工作。

(三) 改造方法

根據核心區控規和北京市關于平房院落保護更新的相關要求，本項目主要采用保護性修繕、恢復性修建、整體更新改造3類改造方式。

不可移動文物、歷史建筑和傳統風貌保存較為完整的院落，主要采用保護性修繕的改造方式。加強傳統風貌建筑修繕和胡同風貌整治，保護院落歷史格局，改善院落基礎設施條件，結合騰退院落的復合利用，豐富居住文化體驗形怯。

局部建筑保存傳統風貌特征或無傳統風貌特征的一般院落，主要采用恢復性修建的改造方法。在保護和保留有價值的房屋建筑或院落格局的基礎上，以整治、改造為主，結合傳統風貌要求和現代生活需要，延續傳統院落特征，合理調整院落邊界，加強地下空間利用，在保持傳統風貌的基礎上，實現現代化改造。

簡易樓等非院落形態的房屋建筑和空地，主要采用整體更新改造的改造方法。在保護和保留局部有價值房屋、院落的基礎上，以整體改造等方法，提高地下空間利用效率，系統提升基礎設施服務保障能力和公共空間品質。成套樓按照北京市老舊小區更新改造的相關政策執行。

(四) 現狀基本情況

本項目范圍內的用地現狀均為國有土地。現狀地上物包括住宅和非住宅，現狀總建筑規模約41.7萬平方米。經估算，區域現有住宅房屋產籍約6000余戶，總建筑面積約12.42萬平方米(具體數據以后期實際入戶為準)。

(五) 更新必要性

本項目內所在區域因多年拆遷滯留，部分房屋安全隱患突出，街巷狹窄、應急疏散通道不暢，存在較大安全隱患。現狀市政基礎設施承載能力低，設施老化問題嚴重，綠地等公共活動空間欠缺，公共服務設施品質和服務能力有待提升。通過前期調研、座談，了解到地區居民對居住環境改善的心情極其迫切，部分居民還通過12345市民熱線等多種渠道反映更新訴求。地區實施綜合性城市更新既落實首都功能定位，更是回應人民群眾急難愁盼的重要舉措，符合核心區街區保護更新和高質量發展的現實需要。

(六) 更新依據

1.《北京市城鄉規劃條例》(2019年)；2.《北京歷史文化名城保護條例》(2021年)；3.《北京市城市更新條例》(2022年)；4.《北京中軸線世界文化遺產保護條例》(2025年)；5.《北京城市總體規劃(2016年—2035年)》；6.《首都功能核心區控制性詳細規劃(街區層面)(2018年—2035年)》(以下簡稱核心區控規)；7.《北京中軸線保護管理規劃(2022年-2035年)》。

二、更新目標與政策

(一) 更新目標

磁器口東街區是北京老城南部街區保護更新重要空間節點之一，街區的綜合性更新對帶動老城南部地區活力復興具有重要意義。本項目堅持以人民為中心的發展思想，通過片區綜合性城市更新的方法，傳承地區文脈和優秀歷史文化，改善人居環境和基礎設施，提升地區發展活力和發展質量，將街區建設為文、商、旅、居融合發展的特色活力街區，讓歷史文化和現代生活融為一體。

(二) 更新內容

本項目更新實施內容包括公共空間營造；道路胡同整治及基礎設施提升；公共服務、交通市政和城市安全設施建設；院落騰退及保護更新等。不包括文物騰退利用、需要征收的公共服務設施建設、產權單位或用地主體實施的更新內容，具體建設內容根據居民參與更新情況確定。

(三) 更新方法

本項目按照“自愿申請、整院實施”的原則，直管公房居民可選擇貨幣補償、平移置換、租賃置換等更新方法之一；私房、單位產權房居民可自愿申請，在同意本方案的基礎上與實施主體平等協商確定更新方法。具體項目補償、置換等政策實施細則由實施主體另行協商制定并公布。

依據《北京市城市更新條例》第二十七條第二款規定，“項目范圍內直管公房承租人簽訂安置補償協議比例達到實施方案規定要求，承租人拒不配合騰退房屋的，產權單位可以申請調解；調解不成的，區城市更新主管部門可以依申請作出更新決定。”擬定本項目規定比例為:項目范圍內整院直管公房承租人簽訂補償協議戶數比例達到80%且院落僅剩一戶未簽約的直管公房。承租人拒不配合騰退房屋的，產權單位可以申請調解；調解不成的，東城區住建委可以依申請作出更新決定。

項目內未登記建筑由體育館路街道辦事處牽頭組織相關部門開展調查認定，對認定為違法建設的按照相關規定進行處理。

三、規劃方案

(一) 歷史文化保護

磁器口東街區位于北京中軸線世界遺產緩沖區，天壇全國重點文物保護單位建設控制地帶，金中都、明、清北京城地下文物重點監測區范圍內。本項目實施范圍內包括2處東城區文物保護單位、2處尚未核定公布為文物保護單位的不可移動文物、2處歷史建筑、23個傳統地名、1棵古樹名木。項目嚴格落實歷史文化保護要求，加強歷史文化遺產的保護利用，結合歷史價值和傳統風貌保存情況或建筑特色，分類開展平房院落保護更新。

(二) 用地功能

本項目規劃以保護區用地為主，包括公共管理用地、公共服務設施及公共事務用地、居住用地、產業用地、多功能用地、市政設施用地、綠地，廣場及室外公共體育用地和道路用地。

(三) 建筑規模

本項目落實核心區控規減量發展要求，規劃地上建筑總規模不超過39.4萬平方米(包含保留、更新、新建的地上總建筑規模，具體規模以區政府審議決定為準)。

(四) 建筑高度

本項目落實文物保護單位建設控制地帶和核心區控規古都風貌保護區、古都風貌協調區的基準高度控制要求，整體高度以平房為主，平房建筑基底面積不低于古都風貌保護區范圍內建筑總基底面積的70%，局部區域按低層、不超過3層進行控制。

(五) 建筑風貌

本項目整體建筑色彩基調以灰色調為主，重點加強屋面色彩和效果的管控。建筑設計應彰顯對傳統文化元素的創造性轉化和創新性發展。在整體符合“低層”“坡屋頂”“合院格局”“青灰色調”傳統風貌基本特征和傳統街巷胡同格局的基礎上，通過材料、工藝、風格等多維度的設計創新，展現新時代的設計追求。

(六) 公共服務與交通市政

本項目落實核心區控規要求，通過設施復合利用、共建共享，滿足地區居民日常生活需求和高品質服務需要。交通發展模怯以綠色交通出行為主，保障部分胡同機動車通行條件，打造步行街區與交通安寧街區。構建安全、低碳、風貌協調的市政基礎設施體系，加強安全保障，提升服務水平。

(七) 地下空間

本項目統籌利用地下空間，在滿足實土綠化和海綿城市建設要求的基礎上合理確定地下空間開發范圍，地下建設深度以-2層為主，因地下空間連通或三大設施建設需要的結合項目實際情況確定。分散建設或自主更新的獨立院落，原則上地下空間建設以-1層為主。

四、實施安排

(一) 實施程序

本項目城市更新綜合實施方案根據公示意見修改后，報東城區政府組織相關部門進行聯合審查。審查通過后由實施主體申請辦理立項手續，開展房屋申請怯更新。實施主體搭建集群設計平臺，逐地塊編制設計方案、公共服務配套及基礎設施建設方案。設計方案審定后，實施主體申報規劃建設手續，實現開工建設。

(二) 實施計劃

本項目計劃于2026年啟動申請怯更新工作，并推進規劃綜合實施方案報審工作。具備實施條件后開展保護性修繕、恢復性修建等建設工作，并結合市、區配套資金情況，同步有序推進街區基礎設施建設，實現綜合性城市更新的分區亮相。

(三) 資金平衡

本項目通過自持運營及房屋銷售的方法實現資金平衡，自持運營、房屋銷售的具體規模需結合項目實施居民騰退后空間情況，經區政府審議后另行確定。