深圳二手房價(jià)重返6 字頭，日成交量創(chuàng)近5年新高，樓市復(fù)蘇了嗎？

除北上廣深外，全國所有主要城市，大概率會(huì)在數(shù)據(jù)面上形成一輪成交量創(chuàng)新高、房價(jià)大幅反彈、搖號(hào)系統(tǒng)宕機(jī)等熱面新聞！這其實(shí)不用奇怪，核心是政策端將以人為單位的金融購房政策，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐约彝閱挝坏慕鹑谫彿恐С郑@等于擴(kuò)大了資產(chǎn)負(fù)債表，提高了房地產(chǎn)的金融杠桿效率，尤其有利于公積金購房，因此會(huì)短期釋放大量的剛需人群！

其次，就是國家宏觀調(diào)控層面上的結(jié)構(gòu)性定向扶持越來越細(xì)致，地產(chǎn)相關(guān)的交易稅費(fèi)、流通限制、價(jià)格限制環(huán)節(jié)在”不炒房“的前提下被極大的釋放，市場交易活性被改善，成本被降低，甚至還出現(xiàn)了置換類的補(bǔ)貼，因此也釋放了一些中高端戶型的成交！

最后，在當(dāng)下市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場價(jià)格靠豪宅、數(shù)量靠剛需，“量先價(jià)行，價(jià)漲量跌”，”低基數(shù)里找高增長“的邏輯在大部分地區(qū)依然會(huì)持續(xù)。

說真的，實(shí)際上我覺得已經(jīng)解釋的差不多了！不過，還是簡單再拆解下深圳數(shù)據(jù)。

2026 年 3 月，深圳樓市二手房成交均價(jià)回升至 6.2 萬元 / 平方米，時(shí)隔 8 個(gè)月重返 “6 字頭” 關(guān)口，3 月 22 日單日簽約量更是創(chuàng)下近 5 年新高，周度成交量連續(xù)四周攀升，市場熱度快速升溫，但這里我要說明，城市房地產(chǎn)價(jià)格信息在多個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)會(huì)有所不同，我這里文字使用新聞，圖片使用我更偏好的中指云。

我們先看政策端，和上海一樣，這方面深圳領(lǐng)先，兩者基本面的條件也類似！當(dāng)下，深圳已經(jīng)打出了完整的組合拳，從滿 2 年住房免征增值稅、交易稅率下調(diào)，到首付比例、房貸利率降至歷史低位，再到普宅標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化調(diào)整，幾乎用盡了一線樓市的政策工具箱，大幅降低了購房門檻與交易成本，為積壓需求釋放打開了窗口。

而在價(jià)格端，相較于 2021 年高點(diǎn)近 9 萬元 / 平方米的均價(jià)，深圳二手房價(jià)格最大跌幅超 30%，部分遠(yuǎn)郊板塊跌幅過半，泡沫已被充分?jǐn)D壓，剛需與改善型房源的性價(jià)比顯著提升，市場價(jià)格底基本確認(rèn)。

最后是城市基本面，當(dāng)下深圳工業(yè)總產(chǎn)值連續(xù)四年居全國首位，GDP 保持 5.5% 的增速，常住人口持續(xù)凈流入，這是樓市的剛需底盤，這也是其區(qū)別于多數(shù)城市的核心支撐，很多地方政策用上去效果不大的原因主要就是勞動(dòng)力市場匹配不了支撐房價(jià)的積極因素。

回望過去二十年，深圳之所以能成為全國樓市的絕對(duì)風(fēng)向標(biāo)，其實(shí)就是因?yàn)檫@里是國內(nèi)市場化程度最高的樓市，政策調(diào)整的傳導(dǎo)效率也最快，并且存量房交易市場一直很活躍，占比率在全國也是最先突破 60%，而二手房價(jià)格能最真實(shí)地反映市場供需！

同時(shí)，深圳有個(gè)深圳信號(hào)現(xiàn)象，因?yàn)閺?2015 年漲價(jià)去庫存的率先啟動(dòng)，到 2020 年后的領(lǐng)漲全國，再到 2021 年二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后的率先深度回調(diào)，深圳樓市的每一輪波動(dòng)，看起來都精準(zhǔn)踩中了全國樓市的周期節(jié)點(diǎn)，實(shí)際上是政策端驅(qū)動(dòng)其每次都精準(zhǔn)利用好了杠桿！

所以我必須承認(rèn)，隨著中國房地產(chǎn)市場底層邏輯的根本性逆轉(zhuǎn)、此次深圳二手房率先企穩(wěn)，本質(zhì)上是國內(nèi)一線及強(qiáng)二線核心城市樓市估值底確認(rèn)的信號(hào)，對(duì)全國市場的信心修復(fù)確實(shí)有極強(qiáng)的示范效應(yīng)，但核心還是在一線，并且城市內(nèi)部也存在結(jié)構(gòu)化！

這是因?yàn)檫^的房地產(chǎn)全域傳導(dǎo)鏈條目前已經(jīng)很難連接，過去深圳樓市的領(lǐng)漲，會(huì)形成 “深圳先行 - 一線跟進(jìn) - 二線擴(kuò)散 - 三四線補(bǔ)漲” 的完整傳導(dǎo)鏈條，帶動(dòng)全國樓市進(jìn)入普漲周期。但如今，劉易斯拐點(diǎn)后，全國人口進(jìn)入負(fù)增長階段，城鎮(zhèn)化率突破 66%，房地產(chǎn)市場從增量時(shí)代徹底進(jìn)入存量時(shí)代，城市分化達(dá)到極致。

其次，過去的樓市風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)，很大程度上源于投資性需求的引領(lǐng)，炒房客的入場會(huì)快速形成全國范圍的跟風(fēng)效應(yīng)。但在房住不炒的長期基調(diào)下，投資性需求已被系統(tǒng)性壓制，此次成交量放大，核心是剛需與改善型居住需求的集中釋放，而非炒房客重返。投資需求的缺席，導(dǎo)致其信號(hào)意義已經(jīng)從 “行情發(fā)令槍” 轉(zhuǎn)向 “估值錨定點(diǎn)”。

最后，還是我一直說的結(jié)構(gòu)化，典型的 K 型復(fù)蘇：南山、福田等核心區(qū)的改善型房源、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房成交占比持續(xù)提升，業(yè)主預(yù)期轉(zhuǎn)強(qiáng)，甚至出現(xiàn)小幅反價(jià)，而龍崗、坪山等遠(yuǎn)郊板塊仍處于橫盤狀態(tài)，房源去化壓力依然較大，這種內(nèi)部分化，決定了其信號(hào)意義僅局限于核心城市的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，而非全市場的普漲信號(hào)。

反正對(duì)于全國樓市而言，趨勢很好，穩(wěn)中有升，居民購房熱情不斷提升，數(shù)據(jù)指標(biāo)全面回暖，宏觀調(diào)控進(jìn)一步增強(qiáng)了大家對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的預(yù)期，保障了民生基本盤的長遠(yuǎn)健康格局！