北京凱諾律師事務所：2026年農村房屋拆遷中一定要注意這些事兒

　　農村征收拆遷相比于國有土地上房屋征收來說，往往要復雜很多，首先就是征收農村集體土地不能直接占用，需要先將集體土地性質轉為國有土地，即要辦理征地審批手續，征地批復拿到手后，才能開始實施，且在辦理審批手續前還要完成征收前置工作，這是新土地管理法實施之后的法定程序，程序不能顛倒。

　　其次就是，涉及的人數相對會較大。近幾年，國有大力發展城市周邊，不少村莊內的房屋也因各種項目被征收，占用，但由于農村房屋不同于國有土地上房屋那樣的統一管理，因此，農村征收拆遷中出現的問題也往往要比征收國有土地上房屋時出現的問題要多得多，比如說房屋被認定為違法建筑、危房等，這都是最普遍的現象。

　　那么作為被征收人，在遇到農村拆遷時，要注意哪些事兒，自己才有可能拿到合理、公平的補償呢？下面凱諾律師就結合自己的辦案經驗來簡單地為大家淺析一下

　　首先，農村宅基地和宅基地上的房屋是分開來補償的

　　征收農民集體土地，一般給予被征收人的補償包括土地補償費、地上附著物、安置補助費、青苗補助費以及農村村民住宅費和被征地農民社會保障費。但是這里需要廣大被征收人注意的是，如果被征收的自己家的房屋，那么宅基地的補償和房屋的補償通常是兩項補償，而不是一項補償，也就是需要分開進行補償，不能混在一起進行補償，實踐中，經常有征收方將宅基地的補償和房屋的補償會混在一起補償，這樣就很有可能會導致被征收人的補償出現偏低的情況。

　　因此，在農村房屋被征收時，一定要注意征收方是否有將這兩項補償混為一體，如果有，建議此時一定要收集相關的證據，或者是及時主張自己的需求，并盡快咨詢專業律師，避免自己的合法權益被侵害。

　　其次，不是所有的土坯房都是危房

　　征收農村集體土地時，有時征收范圍內的房屋有的還是七八十年代，甚至更早時期的土坯房屋。但是這樣的土坯房屋只要房屋墻體沒有出現裂痕，整體結構沒有變形，那么就還屬于安全的住宅房屋。可是在征收過程中律師發現，極個別的征收方為了降低征收成本，通常會把所有的土坯房屋都一律鑒定為危險房屋，并按照危險房屋的標準給予被征收人補償。

　　對此，凱諾律師在這里提醒大家，無論房屋的材料是什么，只要征收方把沒有裂痕的好端端的房屋以各種理由鑒定為危險房屋時，那么作為被征收人可就要注意了，這很有可能就是征收方想要降低征收成本的一種手段。所以一旦遇到，廣大被征收人要馬上針對征收方的行為準備相關的證據材料，并在專業律師的指導下，通過法律途徑來主張自己的合法權益。

　　再者，已經在城市規劃區內的農村房屋應當參考590號令中的規定進行補償

　　農村房屋拆遷，一般補償通常都是依據《土地管理法》《土地管理法實施條例》中的規定來對被征收人進行補償的，而補償原則上是不能低于被征收人原有的生活水平，被征收人選擇產權置換的，征收方也要保障被征收人能戶有所居。

　　但是有的征收項目所需要占用的農村土地，已經在很早之前就有納入了其他的征收范圍內，但因各種原因之后又沒有開展具體的征收工作，而是直至多年后，才又將此地塊再次納入了征收范圍內，此時若該地塊因后期發展，被納入在了城市規劃區內，也就是在此次征收范圍確定之前，土地已經在規劃區內了，那么此時再征收這片區內的農村房屋時，補償原則上是不能再依據《土地管理法》《土地管理法實施條例》中的規定進行補償了。

　　也就是說，在確定征收范圍前，若農村房屋所占用的土地早被納入在城市規劃區內，那么則需要參考590號令中的補償標準對被征收人進行補償，而不能再依據《土地管理法》中的規定進行補償，否則這對被征收人來說就會非常的不公平。

　　人民法院在關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定中規定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入城市規劃區的，土地權利人請求按照執行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴廣大被征收人，拆遷關系著被征收人的切身利益，所以在拆遷之前一定要提前了解相關的法律法規和政策，一旦發現征收行為侵害了自己的合法權益，比如說補償被降低，征收方迫使自己搬遷等等，那么被征收人要馬上收集相關的證據材料包括征收方發布的征收補償安置方案、征收公告，以及自己家房屋的產權證、土地使用權證等等，并盡快咨詢專業律師，如果有必要，可以在專業律師的幫助下，通過法律途徑來維護自己的權益。