突降“死命令”！廣州樓市大洗牌！比"拼裝房"更猛的來(lái)了

剛搞清楚裝配式，廣州樓市又整了個(gè)大的。前幾天，我們聊過(guò)，廣州正在全面推行裝配式建筑。

你以為這就結(jié)束了？那就太低估廣州推進(jìn)“造房革命”的決心了。近日，廣州發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)模塊化建筑發(fā)展的若干措施》，共20條。

來(lái)源：廣州市政府官網(wǎng)

先簡(jiǎn)單說(shuō)下裝配式和模塊化的差別。

裝配式，是把構(gòu)件（墻板、窗戶(hù)、樓梯、梁柱）在工廠(chǎng)做好，運(yùn)到工地拼。

”H型“飄窗拼裝效果（來(lái)源：中建科工）

而模塊化，是把整個(gè)房間（一間臥室、一個(gè)衛(wèi)生間，管道門(mén)窗全裝好），作為一個(gè)完整"箱子"運(yùn)過(guò)來(lái)，直接往樓上疊。

前者是零件預(yù)制，后者是整房預(yù)制。

香港的公屋、新加坡的組屋，用的就是后者。

廣州現(xiàn)在要大規(guī)模推的，正是這個(gè)更進(jìn)一步的版本。

官方這次不僅下了死命令，還砸出史詩(shī)級(jí)大禮包。

樂(lè)居看了下，這幾大核心，將直接影響未來(lái)廣州買(mǎi)房和居住體驗(yàn)。

強(qiáng)制硬指標(biāo)：2026年起，新房全面大洗牌

政策可不是鬧著玩的，直接給出明確時(shí)間表和比例：

• 自2026年起，新建安置房及配套公共建筑項(xiàng)目中，模塊化建筑計(jì)容建筑面積占比不低于15%。
• 新建商品房出讓地塊中，占比不少于10%。

另外，保障性住房、宿舍以及危舊房“原拆原建”項(xiàng)目，也要優(yōu)先采用。

實(shí)際上，廣州已在多個(gè)區(qū)落地了模塊化建筑項(xiàng)目，但基本都是保障房。

比如南沙大涌安置房、天河奧體新城，花都平和花園和白云機(jī)場(chǎng)三期方石項(xiàng)目等。

南沙大涌安置房項(xiàng)目吊裝房間（來(lái)源：中國(guó)建筑）

這意味著，最快明年，廣州市面上就會(huì)涌現(xiàn)出一大批“模塊化”住宅。

像“搭積木”一樣蓋房子（來(lái)源：中建科工）

大家以后去售樓部，大概率會(huì)和這種房子打交道。

值得一提的是，文件還要求，各區(qū)政府每年必須在社會(huì)投資項(xiàng)目里落實(shí)至少一個(gè)模塊化建筑項(xiàng)目，而且數(shù)量要逐年遞增。

也就是說(shuō)，這不是靠開(kāi)發(fā)商自覺(jué)，各區(qū)是有硬性任務(wù)的。

史詩(shī)級(jí)大禮包：開(kāi)發(fā)商白賺6%面積，還給辦產(chǎn)證！

開(kāi)發(fā)商憑什么愿意花大力氣去搞模塊化？

因?yàn)楣俜浇o的實(shí)在太多了！

文件提到：經(jīng)認(rèn)定的模塊化建筑項(xiàng)目，采用模塊化技術(shù)的樓棟，享受6%建筑面積不納入容積率計(jì)算。

這個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)邏輯，和之前裝配式的容積率激勵(lì)是一脈相承的。

政府的算盤(pán)：你用新技術(shù)，我讓你多建一點(diǎn)，多賣(mài)一點(diǎn)。

舉個(gè)例子，假設(shè)開(kāi)發(fā)商在天河拿了塊地，容積率限制最多蓋100套房子。

但如果這個(gè)項(xiàng)目用模塊化建筑技術(shù)，政府說(shuō)：好，獎(jiǎng)勵(lì)你，可以再多蓋6套。

這就相當(dāng)于政府白送6套房的建筑指標(biāo)。

按一套100㎡的房子，單價(jià)5萬(wàn)/㎡來(lái)算，開(kāi)發(fā)商就等于白賺3000萬(wàn)可售貨值！

問(wèn)題是，這次多出來(lái)的面積，能不能落到買(mǎi)房人身上，還是個(gè)未知數(shù)。

買(mǎi)房人最關(guān)心：質(zhì)量誰(shuí)兜底？

面對(duì)這種建房速度起飛的“模塊化”，大家本能反應(yīng)依然是：質(zhì)量靠譜嗎？

前一篇我們聊到，住建局專(zhuān)門(mén)出了一套質(zhì)量監(jiān)管流程，買(mǎi)保險(xiǎn)、第三方盯梢、構(gòu)件溯源、綠色建筑必須拿證。

來(lái)源：廣州市政府官網(wǎng)

這次模塊化建筑的新措施，延續(xù)同樣思路：

建立從設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、出廠(chǎng)到驗(yàn)收的全過(guò)程質(zhì)量追溯體系，相關(guān)數(shù)據(jù)要接入城市信息模型（CIM）平臺(tái)。

也就是說(shuō)，哪個(gè)模塊從哪家工廠(chǎng)來(lái)、什么時(shí)候出廠(chǎng)、安裝在哪個(gè)位置，理論上都有數(shù)字檔案可查。

出了問(wèn)題，有跡可循。

黃埔逕下村裝配式安置房14天建成一棟 （來(lái)源：央視新聞）

當(dāng)然，除了官方制度兜底，這項(xiàng)建房技術(shù)本身到底成不成熟？

樂(lè)居特意向深度智聯(lián)金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專(zhuān)家了解到了一組行業(yè)真相。

經(jīng)過(guò)深度思考和研究，它得出結(jié)論是：目前模塊化和裝配式建筑，早就熬過(guò)摸石頭過(guò)河的“初步發(fā)展期”，現(xiàn)在已全面進(jìn)入“成熟應(yīng)用期”！

來(lái)源：金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專(zhuān)家

也就是說(shuō)，大家擔(dān)憂(yōu)的“拼縫漏水”、“隔音差”、“不夠結(jié)實(shí)”等痛點(diǎn)，在當(dāng)下成熟工業(yè)化制造體系面前，其實(shí)早就有標(biāo)準(zhǔn)化解藥。

對(duì)了，還有一個(gè)不太被注意的細(xì)節(jié)。

文件里專(zhuān)門(mén)提到，要推動(dòng)廣州模塊化建筑企業(yè)獲取香港屋宇署IPA認(rèn)證，鼓勵(lì)產(chǎn)品出口港澳乃至海外市場(chǎng)。

這意味著什么？

廣州造的"整間房"，未來(lái)可能直接賣(mài)到香港、澳門(mén)，甚至更遠(yuǎn)的市場(chǎng)。

這不只是建筑政策，也是產(chǎn)業(yè)布局的信號(hào)。

為什么廣州要這么使勁推？

這背后有一套邏輯。

模塊化建筑的核心優(yōu)勢(shì)，是把大量工序從嘈雜工地搬進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化工廠(chǎng)。

建造效率更高，工期能明顯壓縮，施工過(guò)程中能耗和廢料也會(huì)跟著減少。

中建海龍標(biāo)準(zhǔn)化房屋智造工廠(chǎng)（來(lái)源：中建海龍）

這條路，跟廣州近幾年力推的"新質(zhì)生產(chǎn)力"方向高度吻合：

用工業(yè)化的方式改造傳統(tǒng)建筑業(yè)，把蓋房子這件事從搬磚升級(jí)成"制造"。

換句話(huà)說(shuō)，推模塊化建筑，不只是為了把房子蓋得更快，背后還有整個(gè)建筑產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的盤(pán)子在。

廣州目標(biāo)很明確，到2030年，智能建造與工業(yè)化建筑產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破5000億元，裝配式建筑占新建建筑面積比例不低于80%。

圖片來(lái)源：金牌案場(chǎng)數(shù)字戰(zhàn)隊(duì)決策專(zhuān)家

從去年確定全面推廣裝配式，到配套監(jiān)管細(xì)則跟上，再到現(xiàn)在把模塊化建筑單獨(dú)拎出來(lái)、設(shè)硬指標(biāo)強(qiáng)推——

這條路，廣州已經(jīng)走了超過(guò)一年，而且越走越實(shí)。

對(duì)普通買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)最值得關(guān)注的有兩點(diǎn)：

一是二手市場(chǎng)接受度。

模塊化住宅的流通性如何，目前案例還不多，需要時(shí)間驗(yàn)證。

二是那6%的容積率獎(jiǎng)勵(lì)最終如何落地。

會(huì)不會(huì)體現(xiàn)在產(chǎn)品品質(zhì)或戶(hù)型設(shè)計(jì)上，還是直接被開(kāi)發(fā)商消化。

這份文件是政策方向，后續(xù)各區(qū)落地節(jié)奏、開(kāi)發(fā)商怎么接招，值得持續(xù)關(guān)注。

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