房地產(chǎn)止跌回暖，律師提醒留心法律陷阱

經(jīng)濟學家賈康基于市場數(shù)據(jù)做出的一個趨勢判斷：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)止跌回暖跡象，年輕人可以考慮購買住房。從律師的視角來看，我不會去評論這個判斷本身的準確性，那是市場分析師的工作。
我更關注的是，當“止跌回暖”成為市場共識時，圍繞房屋買賣這件事，法律風險和糾紛可能會發(fā)生哪些變化，購房者需要警惕哪些藏在“回暖”背后的法律陷阱。
一個關鍵問題，是“回暖期”恰恰是購房合同糾紛的高發(fā)期。

市場低迷時，開發(fā)商為了回籠資金，往往愿意在付款條件、交房標準、違約責任上做出讓步。而一旦市場轉向，價格開始上漲，部分開發(fā)商的心態(tài)會發(fā)生微妙變化。過去兩年積壓的庫存開始消化，資金壓力減輕后，一些開發(fā)商可能在合同履行上變得“強硬”起來。
比如，前期為了促銷承諾的贈送面積、裝修標準、物業(yè)費減免，到了兌現(xiàn)時可能以各種理由打折扣。更有甚者，在市場快速回暖的階段，開發(fā)商單方面撕毀認購協(xié)議、要求加價或者將房源轉賣他人的情況，在過往的市場周期中并不少見。
根據(jù)《民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。但這個維權過程，對普通購房者來說，成本極高。
另一個關鍵問題，是二手房交易中的“毀約潮”可能卷土重來。
在房價上漲周期里，最典型的法律糾紛就是賣家看到房價漲了，寧愿雙倍返還定金也不愿意過戶。根據(jù)《民法典》第五百八十七條，收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的的，應當雙倍返還定金。
這個“雙倍返還”的上限，對于房價短期內(nèi)大幅上漲的差額來說，往往是杯水車薪。很多賣家算過賬之后，覺得毀約更劃算。對于買家來說，雖然可以起訴要求繼續(xù)履行合同，但訴訟周期長、執(zhí)行難度大，中間還可能遇到房屋被抵押、被查封等節(jié)外生枝的情況。
所以“回暖期”買二手房，最關鍵的法律動作不是看房，而是簽合同前必須完成產(chǎn)權調查，簽合同時把違約責任寫重，尤其是把“房價上漲賣方不賣了”這種情形對應的違約金比例寫到一個讓對方不敢輕易毀約的高度。
還有一個容易被忽視的問題，是貸款利率和信貸政策調整帶來的履約風險。
經(jīng)濟學家判斷“回暖”，往往伴隨著貨幣政策和信貸政策的微調。如果在辦理按揭貸款的過程中，銀行的利率政策收緊、審批周期拉長、甚至貸款額度收緊，導致購房者無法按時獲得貸款，進而無法按合同約定支付房款，那么購房者就可能面臨違約。
根據(jù)《民法典》第五百九十條關于不可抗力的規(guī)定，銀行貸款政策調整一般不構成不可抗力，購房者需要自行承擔這個風險。所以在“回暖期”買房，更要在購房合同中明確約定：如果銀行貸款未能獲批或未能足額獲批，購房者有權解除合同且不承擔違約責任，或者有權選擇其他付款方式而不被認定為逾期。
這個條款，在買方市場時很容易談下來，在賣方市場時則容易被拒絕，但恰恰是在市場轉折點，這個條款可能價值幾十萬甚至上百萬。
從律師的角度看，“房地產(chǎn)止跌回暖”這個判斷，對法律實務的最大影響，是改變了買賣雙方的地位和談判籌碼。過去兩年是“買家可以慢慢挑、合同條件可以慢慢談”的市場，而一旦確認進入回暖通道，就可能切換成“搶到就是賺到”的賣方市場。在這種切換的過程中，所有以前被掩蓋的法律風險——開發(fā)商的履約誠信、二手房賣家的毀約沖動、銀行信貸的不確定性——都會集中爆發(fā)。
對于年輕人來說，如果確實考慮在這個時間點入市，我的建議是：把法律風控前置。別光看房價漲沒漲，先看合同條款有沒有把風險鎖死。市場回暖的時候，往往是法律糾紛最冷的時候。