為什么老家縣城的房子不能買？

節后回了趟老家信陽商城，離開老家已有20多年，每年也就回去一兩趟，每次回去，都覺得老家既熟悉又陌生。熟悉的是街頭的熱干面、親人的寒暄，陌生的是越來越多的新建樓盤，和越來越少的年輕面孔。

走在商城縣的街頭，放眼望去，滿眼都是拔地而起的新小區，售樓處的廣告牌掛得老高，“學區房”“江景房”“剛需首選”的標語晃得人眼暈，新房報價穩穩站在5500元/平左右，二手房也逼近5000元/平，比周邊固始、潢川等縣城還堅挺，甚至3月份還微漲了3.26%。可與之形成鮮明對比的是，街上走的幾乎都是老人和小孩，偶爾能看到幾個年輕人，不是放假回來探親，就是準備第二天就返程的打工者。

我跟老家的親戚聊起這事，他嘆著氣說：“你是不知道，現在商城的年輕人，能走的都走了，剩下的不是體制內的，就是拖家帶口走不開的。你看咱們村，二十來歲的小伙子、小姑娘，十個有八個在外地打工、安家，剩下兩個要么考了公務員，要么早早結了婚，守著家里的小店過日子。”

我翻了下商城縣政府發布的統計數據，2024年末全縣戶籍人口77萬多，其中18-34歲的年輕人只有19萬左右，占比24.6%，這還是戶籍人口，實際在本地生活的年輕人，比這個數字還少。畢竟，商城沒什么像樣的產業，除了農業和零星的旅游、建材生意，根本留不住年輕人，大學生畢業之后，首選都是信陽、鄭州，甚至長三角、珠三角的城市，誰也不想困在小縣城里，一眼望到頭。

可就是這樣一個年輕人持續外流、人口紅利不斷流失的小縣城，房價卻異常堅挺，這背后的貓膩，其實藏著縣城樓市最真實的謊言，今天我就以一個商城游子的視角，把這事說透，尤其是準備回老家買房的老鄉，一定要看完，別被表面的堅挺騙了。

一、先擺真相：老家的房價堅挺，從來不是因為需求旺，而是“硬撐”

很多老鄉都有一個誤區，覺得老家房價不跌，就是因為有人買，需求足。其實不然，我在老家這幾天，特意去中介門店轉了轉，也問了幾個買了房的親戚，得出一個扎心的結論：老家的房價，是“明漲暗撐”，看似堅挺，實則早已是空中樓閣。

中介老板跟我倒苦水：“現在賣房的比買房的多十倍，新房靠著開發商和政府的默契死撐報價，二手房掛出去半年、一年賣不掉的比比皆是。前段時間有個業主，120平的房子，掛牌60萬，掛了8個月，最后48萬才賣掉，相當于打了8折，還得倒貼中介費。”

這不是個例，全國縣域樓市都有這樣的畸形現狀：你想買，沒三四十萬買不到；你想賣，不降價根本沒人接盤。商城也一樣，新房報價5567元/平，看似比周邊部分縣城高，實則開發商都在玩“暗降套路”，要么送裝修補貼，要么首付分期免息，看似沒降價，實則早已變相讓利，只是不想戳破樓市的信心泡沫。

更關鍵的是，支撐老家房價的，從來不是真實的居住需求，而是三類人的“虛假需求”，這三類需求，撐不起長久的房價，遲早會崩塌。

第一類，是“面子需求”。老家是個熟人社會，講究“衣錦還鄉”，很多在外打工、做生意的老鄉，賺了點錢，就想著回縣城買套大房子，不是為了住，就是為了給父母撐面子，讓鄰里街坊夸一句“有出息”。我一個發小，在深圳打工，月入兩萬，去年在商城買了套140平的大平層，花了70多萬，可一年到頭，也就過年回去住幾天，平時房子空著，物業費、取暖費照交不誤，問他后悔嗎？他說：“沒辦法，老家的人都比這個，不買一套，父母在村里抬不起頭。”

第二類，是“婚戀需求”。在老家，婚嫁市場有個不成文的規定，“縣城有房”是標配，78.3%的農村家庭，都會把縣城有房列為結婚的前提條件。很多農村父母，哪怕砸鍋賣鐵，也要給兒子在縣城買套房，不然兒子就娶不上媳婦。這種“丈母娘需求”，成了商城房價堅挺的最后一根稻草，可這種需求，是一次性的，一旦結婚完成，房子就會閑置，根本不會產生持續的價值。

第三類，是“核心階層的護盤需求”。商城的縣城不大，真正有權有勢、手握資源的，也就幾百人，包括科級以上官員、本地商人、工程承包商，這些人手里握著多套房產，大多是核心地段的學區房。房價下跌，直接意味著他們的資產縮水，所以他們寧愿讓房子空著，也不愿降價拋售，甚至會互相約定，掛牌價不能低于某個標準，集體“護盤”。他們的目的，不是為了賣房，而是為了保住自己的資產和社會地位，可這種人為的“護盤”，終究抵不過市場的規律。

記住一句話：房價的本質是人口，沒有人，再堅挺的房價，也只是紙糊的老虎。老家的年輕人，每年都在往外跑，每年都有大量的房子閑置，現在的堅挺，不過是多方力量心照不宣的“演戲”，等這場戲演不下去了，房價只會一瀉千里，就像當年的鶴崗，幾萬塊就能買一套房，卻沒人要。

二、最扎心的現實：在老家買房，不是投資，是“套牢”

我身邊有不少老鄉，一時糊涂，在老家買了房，最后都追悔莫及。他們的經歷，就是最真實的教訓，也給所有準備回老家買房的人，提個醒：在老家買房，除非是剛需自住、照顧父母，否則就是往火坑里跳，買一套，套一套。

我一親戚，2020年在縣城買了一套90平的房子，花了45萬，首付15萬，貸款30萬，月供1800多。買完之后，她繼續在鄭州打工，一年也就回去住半個月，房子租不出去，就算租出去，每月租金也就500塊，連月供的零頭都不夠。前段時間，她想把房子賣掉，緩解一下經濟壓力，掛牌42萬，掛了半年，連個問的人都沒有，中介跟她說：“想賣掉，至少得降到38萬，還得等運氣。”

后來我那親戚后悔得直拍大腿：“當初腦子進水了，聽家里人說房價會漲，就跟風買了，現在好了，錢花出去了，房子賣不掉，還得每個月還月供，相當于給自己套了個枷鎖。”

這樣的例子，在老家比比皆是。我總結了一下，在老家縣城買房，有三個無法規避的“坑”，只要踩進去，就很難翻身。

第一個坑：變現難，幾乎沒有接盤俠。老家的人口外流，不是短期現象，而是長期趨勢。現在的年輕人，都不想回縣城，未來的年輕人，更是對老家沒有任何記憶和感情——我們這代80后、90后，還有小時候在河邊摸魚、山上摘野果的記憶，可我們的孩子，一出生就在城市長大，一輩子都不會種田，也不會愿意回老家生活。等我們老去，老家的房子，只會越來越多，越來越不值錢，到時候，別說賺錢，就算想虧本賣掉，都沒人要。2026年全國縣域二手房平均成交周期已經達到28.3個月，老家只會更長，很多房子，甚至會成為“永久閑置房”。

第二個坑：租金回報率極低，純屬“賠錢貨”。在商城，一套價值50萬的房子，每月租金最多600塊，一年租金也就7200塊，租金回報率只有1.44%，遠低于全國縣域1.8%的平均水平，更低于三四線城市的2.1%。也就是說，你花50萬買一套房，要69年才能靠租金收回成本，這還不算物業費、取暖費、房屋折舊的錢。與其把錢砸在老家的房子上，不如存銀行、買理財，哪怕是放在余額寶，收益都比租金高，還不用操心。

第三個坑：影響外地買房，錯失更好的機會。很多老鄉，在老家買房，花光了積蓄，還留下了貸款記錄，等后來想在外地城市買房的時候，才發現，有了貸款記錄，首付比例會提高，利率也會上漲，原本能湊夠首付的錢，不夠了，硬生生錯失了在大城市扎根的機會。我一個老鄉，2019年在商城買了房，有貸款記錄，2023年想在鄭州買房，原本三成首付就能買，結果因為有貸款記錄，要付五成首付，多花了十幾萬，最后只能放棄，追悔莫及。

很多人總覺得，老家的房子，是“根”，買一套，心里踏實。可實際上，真正的根，是你自己的能力，是你給家人的生活保障，而不是一套閑置的房子。把錢砸在老家的房子上，不僅賺不到錢，還會套牢自己的資金，限制自己的發展，得不償失。

三、為什么我說：老家的房子，未來只會越來越不值錢？

有人可能會反駁我：“你看老家的房價，這么多年都沒跌，反而還在漲，說不定以后還會漲。”其實，這種想法，是典型的“目光短淺”，只看到了眼前的表象，沒看到背后的趨勢。

我可以明確地說：老家的房價，現在的堅挺，是最后的“回光返照”，未來只會越來越不值錢，這是人類城市化發展的必然規律，誰也改變不了。

首先，人口外流，是老家房價下跌的“致命傷”。房價的核心是人口，有人才有需求，沒人，房子就是一堆鋼筋水泥。商城的18-34歲年輕人，占比只有24.6%，而且還在持續外流，每年都有大量的年輕人離開，每年都有大量的房子閑置。再過10年、20年，我們這代80后、90后老去，商城的年輕人會更少，到時候，大量的房子沒人住，沒人買，房價只會一跌再跌，甚至會出現“白菜價”，就像黑龍江的鶴崗，348元/平，46平總價1.6萬，卻還是沒人要。

其次，產業空心化，支撐不起高房價。一個城市的房價，最終要靠產業支撐，有產業，才有就業，有就業，才有年輕人，才有購房需求。可老家，沒有像樣的產業，除了農業，就是一些低端的制造業、服務業，根本提供不了高質量的就業崗位，留不住年輕人。沒有產業，就沒有持續的購買力，沒有持續的購買力，房價就沒有支撐，再堅挺，也只是“空中樓閣”，遲早會崩塌。

再者，棚改政策退出，房價失去“助推器”。前幾年，商城的房價之所以能上漲，很大程度上得益于棚改政策，12年的棚改，造就了縣城樓市的上漲行情，大量的棚改戶，拿著補償款，去買新房，撐起了商城的房價。可現在，棚改政策已經接近尾聲，沒有了棚改戶的支撐，老家的房價，就失去了最大的“助推器”，沒有了需求，房價自然難以維持堅挺。

還有一個重要的點：縣城的房子，沒有金融屬性。在大城市，房子不僅是用來住的，還具有金融屬性，可以抵押、可以貸款，關鍵時刻，能救急。可在老家，房子根本沒有金融屬性，就算你有一套價值50萬的房子，想抵押給銀行貸款，銀行也不會給你貸多少，甚至根本不貸。因為銀行也知道，老家的房子，變現難，不值錢，抵押出去，就是一筆壞賬。

我知道，很多老鄉，對老家有感情，總想在老家買套房子，留個念想。可感情不能當飯吃，投資更不能靠感情。買房，買的是未來，不是過去；買的是需求，不是情懷。老家的未來，沒有足夠的年輕人，沒有足夠的產業，房價自然沒有未來，現在買老家的房子，就是在接盤，就是在給自己套牢。

四、給老鄉的最后一句忠告

我離開老家20多年，從一個懵懂的少年，變成了一個上有老、下有小的中年人，我見過太多老鄉，因為在老家買房，錯失了在大城市發展的機會，也見過太多老鄉，因為跟風買房，最后被套牢，追悔莫及。

在這里，我想給所有老鄉，說一句掏心窩子的話：

如果你的父母在老家，你想回去照顧他們，買一套剛需自住，無可厚非，畢竟，陪伴比什么都重要；但如果是為了投資，為了增值，千萬不要買老家的房子，別被表面的堅挺騙了，別把自己辛苦賺來的錢，砸在一套閑置的房子上。

年輕人，別想著逃離北上廣深，就回老家買房定居，老家沒有你想要的機會，沒有你想要的未來，長期待在老家，就像溫水煮青蛙，你的理想和抱負，都會被慢慢消磨殆盡。與其在老家渾渾噩噩，不如在大城市拼一拼，哪怕辛苦一點，哪怕艱難一點，至少，你能給孩子一個更好的成長環境，給家人一個更好的生活，這比在老家買一套閑置的房子，更有意義。

劉強東若不離開宿遷，就沒有京東；任正非若不離開老家，就沒有華為。一個人的命運，一半取決于出生的時代，一半取決于所處的位置。你所處的位置，決定了你的圈層，決定了你的眼界，決定了你的未來。

縣城是我們的老家，是我們的根，我們可以熱愛它，但不能盲目地投資它。房價的泡沫，遲早會破，虛假的堅挺，遲早會露餡。別讓一套老家的房子，套牢你的人生，套牢你的未來。

最后，愿所有老鄉，都能清醒一點，理性一點，別被房價的表象迷惑，守住自己辛苦賺來的錢，去追求更有價值的東西，去創造更好的未來。