深圳南山區馬家龍寫字樓辦公室出租招租信息匯總篇

來源：市場資訊

（來源：深圳房產在線）

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說明：市場有變化，以上房源數據僅供參考之用，一切以實際成交數據為準，

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深圳馬家龍片區：從工業遺存到硬科技中試港的蝶變之路

一、片區概況：歷史與現代的交匯點

管轄范圍與所屬街道馬家龍片區位于深圳市南山區南頭街道北部，地處北環大道與藝園路交匯處西南側，東接南山大道，西鄰中山公園，南連南頭古城，北望西麗湖國際科教城。片區總面積約0.89平方公里，是南山區“十四五”規劃中重點打造的“產城融合示范區”和“深港硬科技中試港”。

經濟實力作為南山區科技創新走廊的關鍵節點，馬家龍片區2025年GDP突破1200億元，占南山區總量的18%，單位面積產出效益位居全市前列。片區以“三二一”產業格局為核心，戰略性新興產業占比超60%，經濟密度與效率持續領跑。

二、產業格局：三大千億級產業集群引領升級

主導產業

1. 新一代信息技術

• 聚焦芯片設計、集成電路、電子元器件等領域，集聚國民技術、中集海工研究院等龍頭企業，田廈IC產業園2024年入駐企業達85家，年產值超50億元。

• 片區與深圳大學、南方科技大學共建聯合實驗室，已產出12項專利，形成“基礎研究+技術攻關+成果產業化”全鏈條。

• 生物醫藥

• 以創新藥研發、海洋藥物為方向，2024年集群規模超300億元，引進華潤三九海洋藥物中心、微芯生物等機構，建設國家級海洋藥物研發中心，目標2027年打造千億級集群。

• TCL國際E城共享實驗室平臺服務27家初創企業，縮短研發周期40%。

• 數字經濟

• 依托騰訊云計算、中興通訊等基礎設施，2024年增加值超100億元，目標2027年建成“深圳數字經濟新高地”。

• 片區企業平均專利擁有量達4.7項/家，遠超行業平均水平。

產業協同生態

• 數字創意產業

  ：馬家龍創新大廈內數字創意企業占比達43%，形成從內容制作到分發平臺的完整鏈條。

• 智能制造

  ：方圓云谷公共路演廳每月舉辦超15場行業對接會，促成30%以上租戶間合作，智能硬件公司通過供應鏈平臺快速匹配本地模具加工資源。

三、重點園區與寫字樓：產城融合的載體

核心園區

1. 立潤富達廣場

• 舊廠房改造項目，總建筑面積18萬平方米，集產業研發、公寓、商業于一體，2026年入市后將成為片區地標。

• 協誠地塊更新單元

• 拆除用地面積1.6萬平方米，規劃建設1棟23層產業研發寫字樓、1棟22層配套公寓及商業Mall，2023年啟動建設。

• TCL國際E城

• 聚焦生物醫藥領域，共享實驗室平臺服務初創企業，獲LEED鉑金級認證，雨水回收系統年節水超2萬噸。

周邊寫字樓集群

• 科技園片區

  ：TCL大廈、創維大廈、長虹科技大廈等，單棟體量超5萬平方米，集聚上市公司125家。

• 馬家龍內部

  ：駿豐園、中泰樓、南山軟件園等，平均單棟面積約2.3萬平方米，租金較科技園低30%-40%，吸引靈活辦公需求。

四、知名企業與創新主體

龍頭企業

• 騰訊云計算

  ：海絲節點運營商，推動片區數字經濟基礎設施升級。

• 中興通訊

  ：海纜項目落地，助力深圳打造亞太中轉集拼中心。

• 華潤三九

  ：海洋藥物中心引領生物醫藥集群發展。

• 國民技術

  ：芯片設計龍頭，帶動集成電路產業鏈集聚。

創新生態

• 專精特新企業

  ：培育國家級“小巨人”企業30家，年專利申請量突破5000件。

• 跨境聯動

  ：香港貿發局深港協同創新中心促成17家港資企業與內地團隊合作，港資企業承租面積同比提升41%。

五、交通與商務配套：高效便捷的樞紐

軌道交通

• 地鐵12號線

  ：中山公園站、玉泉路站步行可達，15分鐘直達科技園。

• 地鐵15號線

  ：2025年開通后直達后海總部基地，與13號線、深惠城際等線路形成“兩橫三縱”網絡。

• 公交樞紐

  ：麒麟花園、研祥科技大廈等站點途經線路超20條，公共交通覆蓋密度達每平方公里8.7個站點。

道路網絡

• 主干道

  ：北環大道、南山大道、深南大道構成10分鐘通勤圈，駕車至科技園核心區僅需12分鐘。

• 慢行系統

  ：玉泉路、藝園路等8條道路慢行通道寬度拓展至3米以上，打造“15分鐘生活圈”。

商務配套

• 商業中心

  ：繽紛商業中心、南山農產品批發市場等滿足日常消費需求，在建的K11 ECOAST商場2026年開業后將補充18萬平方米高端商業空間。

• 公共服務

  ：南山人民醫院、南山文體中心、荔香公園等城市級配套齊全，員工生活便利度指數達92.3分。

• 金融支持

  ：周邊12家銀行網點、8所國際學校分支機構，滿足企業金融與人才需求。

六、功能定位與重大規劃：政策驅動的轉型

戰略定位

• 深港硬科技中試港

  ：承接科技園與前海的高附加值產業溢出，聚焦生物醫藥、新能源等前沿領域的中試環節。

• 南山科技園北翼創新服務核

  ：與留仙洞總部基地、西麗湖國際科教城形成聯動，打造“基礎研究+技術攻關+成果產業化”創新走廊。

• 產城融合示范區

  ：通過城市更新釋放百萬平方米產業空間，實現職住平衡，居住用地占比提升至30%。

重大規劃

• 城市更新

  ：推進南苑新村、西麗同富裕工業城等項目，2025年完成131.4公頃高品質產業空間保留提升。

• 土地整備

  ：留仙洞片區、石壁龍周邊地塊等重大項目加速落地，為戰略性新興產業提供空間保障。

• 政策扶持

  ：對年營收超5000萬的企業給予租金10%補貼，推出“彈性租期”政策允許按季度調整租賃面積。

七、未來藍圖：2030年劍指全球科技轉化基地

發展目標

• 經濟指標

  ：2030年GDP突破1500億元，戰略性新興產業占比超70%，萬元GDP水耗、能耗持續下降。

• 產業升級

  ：建成空天技術、深地深海、AI、智能機器人等新質生產力集群，培育50家國家級專精特新“小巨人”企業。

• 城市形態

  ：全面完成城市更新，形成“產業+居住+商業+文化”復合功能區，綠化覆蓋率超45%，打造“公園里的產業社區”。

全球視野

• 深港合作

  ：探索“香港基礎研究和初創培育+南山成果轉化和產業化”模式，對接香港InnoHK、產學研1計劃等重點項目。

• 國際認證

  ：推廣LEED、BREEAM等綠色建筑標準，降低企業運營成本，契合ESG披露需求。

• 資本賦能

  ：通過CMBS產品實現資產證券化，吸引保險資金、新加坡GIC基金等長期資本參與片區建設。

結語從傳統工業區到現代化產業社區，馬家龍片區正以“政策驅動+區位賦能+生態加持”的三重動力，完成華麗轉身。這里不僅是深圳的馬家龍，更是粵港澳大灣區的創新樞紐、世界的科技轉化基地。隨著12號線南延落地、城市更新全面鋪開，這片0.89平方公里的土地，正成為南山下一個十年的“價值爆發點”！