涉外糾紛案例：國樽律所代理李女士西班牙房產委托租賃糾紛案辦結

近日，北京國樽律師事務所代理的中國籍委托人李女士與受托方陸女士的西班牙馬德里房產委托租賃糾紛案件圓滿辦結。國樽律所涉外團隊憑借對跨境民商事糾紛領域法律法規的深刻理解與豐富的涉外案件處置經驗，僅用 4 個工作日便通過非訴方式幫助委托人完成房產授權終止手續，并全額追回被隱匿的租金收益，高效實現委托人全部核心訴求。

案件梳理

委托人李女士為中國籍公民，在西班牙馬德里擁有合法產權的住宅房產，委托其朋友陸女士代為辦理該房產的出租運營、租金收取及日常管理事宜。受托履職期間，陸女士嚴重違反受托人法定忠實義務，就案涉房產與承租方簽訂租金標準更高的實際履行合同，同時向委托人李女士出具租金標準大幅降低的備案合同，通過 “陰陽合同” 的方式惡意隱匿、截留差額租金收益，非法侵占委托人的合法財產權益。委托人發現相關事實后，為維護自身合法權益，正式委托國樽律師事務所介入處置，核心訴求為終止案涉房產的委托授權、要求陸女士全額返還非法侵占的租金所得。

案件時間線

1、2024 年 12 月 2 日：委托人李女士與北京國樽律師事務所完成委托手續，正式委托律所涉外團隊就其西班牙馬德里房產委托租賃糾紛提供全流程法律服務；

2、2024 年 12 月 3 日：承辦律師完成全案事實梳理、證據材料固定與法律適用論證，向受托方陸女士正式發送律師函，明確告知其違約行為的法律后果，提出終止委托授權、返還非法所得租金的核心主張；

3、2024 年 12 月 4 日 - 12 月 5 日：國樽律所承辦律師與陸女士開展多輪專業溝通與談判，厘清案件法律責任邊界，固定其通過陰陽合同隱匿租金的核心違法事實，督促其立即履行租金返還義務，并配合完成委托授權終止的相關手續；

4、2024 年 12 月 6 日：受托方陸女士全額返還非法截留的租金收益，配合委托人完成案涉房產出租管理委托授權的全部終止手續，案件正式辦結，委托人對案件辦理效率與結果均表示高度滿意。

辦案律師解讀

本案中主要爭議焦點為：

1、跨境委托代理關系的法律適用與受托人忠實義務的認定

本案委托人系中國籍公民，委托代理行為發生在西班牙境內，需先明確案涉委托合同關系的法律適用規則；同時需界定受托人陸女士簽訂陰陽合同、隱匿租金的行為，是否違反了委托合同項下的法定忠實勤勉義務，是否構成根本違約。

2、“陰陽合同” 的違法性認定與非法所得的核算標準

陸女士就同一租賃事項出具兩份租金標準存在顯著差額的合同，以低價合同向委托人報備、高價合同實際履行，需明確該行為的違法性，以及其應向委托人返還的非法侵占租金收益的核算范圍與標準。

3、委托授權的單方終止條件與跨境手續辦理

委托人作為委托方，在受托人存在嚴重違約、損害委托人核心財產權益的情況下，是否有權單方解除委托合同、終止授權委托，以及如何在跨境場景下完成授權終止的合規手續，保障委托人對案涉房產的完整處分權。

4、跨境民商事糾紛的高效非訴解決路徑

本案涉及中、西兩國跨境法律事項，相較于周期長、成本高的跨國訴訟程序，如何通過非訴談判的方式快速固定證據、厘清法律責任，在最短時間內實現委托人終止授權、追回租金的核心訴求，避免委托人財產權益遭受持續損害。

法律依據

（一）委托代理關系的法定權利與義務

1、《中華人民共和國民法典》第九百一十九條：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。

2、《中華人民共和國民法典》第九百二十二條：受托人應當按照委托人的指示處理委托事務。需要變更委托人指示的，應當經委托人同意；因情況緊急，難以和委托人取得聯系的，受托人應當妥善處理委托事務，但是事后應當將該情況及時報告委托人。

3、《中華人民共和國民法典》第九百二十四條：受托人應當按照委托人的要求，報告委托事務的處理情況。委托合同終止時，受托人應當報告委托事務的結果。

4、《中華人民共和國民法典》第九百二十七條：受托人處理委托事務取得的財產，應當轉交給委托人。

（二）委托合同解除與違約責任認定

1、《中華人民共和國民法典》第五百六十三條：當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。

2、《中華人民共和國民法典》第九百三十三條：委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同造成對方損失的，除不可歸責于該當事人的事由外，無償委托合同的解除方應當賠償因解除時間不當造成的直接損失，有償委托合同的解除方應當賠償對方的直接損失和合同履行后可以獲得的利益。

3、《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

（三）涉外民事關系的法律適用規則

1、《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第十六條：代理適用代理行為地法律，但被代理人與代理人的民事關系，適用代理關系發生地法律。當事人可以協議選擇委托代理適用的法律。

2、《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第三十七條：當事人可以協議選擇動產物權適用的法律。當事人沒有選擇的，適用法律事實發生時動產所在地法律。

3、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百七十二條：因合同糾紛或者其他財產權益糾紛，對在中華人民共和國領域內沒有住所的被告提起的訴訟，如果合同在中華人民共和國領域內簽訂或者履行，或者訴訟標的物在中華人民共和國領域內，或者被告在中華人民共和國領域內有可供扣押的財產，或者被告在中華人民共和國領域內設有代表機構，可以由合同簽訂地、合同履行地、訴訟標的物所在地、可供扣押財產所在地、侵權行為地或者代表機構住所地人民法院管轄。

封躍平

國樽律師事務所-全球管委會主席

福布斯出海全球化領軍人物TOP30

職業領域：跨國企業并購、涉外法律服務、公司治理、知識產權、涉外企業注冊、跨境投資等

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