瑞安羅康瑞：繼續(xù)聚焦長三角與大灣區(qū)一線城市的城市更新機(jī)遇

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

3月26日，瑞安房地產(chǎn)公布2025年全年業(yè)績，期內(nèi)取得收入40.93億元人民幣，同比減少50%，主要由于物業(yè)銷售下滑所致；公司股東應(yīng)占虧損17.82億元，同比盈轉(zhuǎn)虧；每股基本虧損22.2分。

2025年，瑞安房地產(chǎn)確認(rèn)為收入的物業(yè)銷售額僅為4.99億元，而2024年這一數(shù)據(jù)為43.56億元，缺乏新落成住宅項(xiàng)目的貢獻(xiàn)是主要原因。租金及相關(guān)收入為19.49億元，同比下降21%。此降幅主要是因?yàn)楣居?024年11月宣布對創(chuàng)智天地的股權(quán)重組，創(chuàng)智天地的租金自2025年起重新歸類為來自合營公司的租金收入，金額為4.35億元。

（瑞安房地產(chǎn)開發(fā)的位于上海市中心的翠湖天地，唐韶葵/攝）

業(yè)績發(fā)布會上，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞總結(jié)表示，立足當(dāng)前市場環(huán)境，集團(tuán)將繼續(xù)聚焦長三角及大灣區(qū)一線城市的城市更新機(jī)遇，以上海作為核心重點(diǎn)區(qū)域深耕發(fā)展。

賬面虧損17.8億元

2025年，瑞安房地產(chǎn)的業(yè)績呈現(xiàn)“表面虧損、核心盈利”的鮮明特點(diǎn)，非現(xiàn)金性因素成為影響報(bào)表利潤的關(guān)鍵。數(shù)據(jù)顯示，去年瑞安錄得股東應(yīng)得虧損17.8億元人民幣，這一虧損并非源于核心業(yè)務(wù)盈利能力下滑，主要來自投資物業(yè)估值減值及未出售存貨撥備，其中并表層面收租物業(yè)估值減值6.43億元，存貨相關(guān)撥備9.2億元。瑞安房地產(chǎn)強(qiáng)調(diào)稱，兩項(xiàng)均屬于非經(jīng)營性虧損，不反映業(yè)務(wù)本身的實(shí)際盈利能力。

剔除上述非現(xiàn)金因素后，瑞安的核心溢利達(dá)3.97億元人民幣，雖同比下降12%，但在行業(yè)持續(xù)承壓的背景下，仍表現(xiàn)出一定的韌性。

這一核心盈利水平的背后，是瑞安房地產(chǎn)多元業(yè)務(wù)的協(xié)同支撐：去年總收入41億元人民幣，毛利21.1億元；合約物業(yè)銷售額79.16億元，其中住宅銷售額72.46億元，商業(yè)物業(yè)銷售額6.7億元，另有6.39億元認(rèn)購銷售額待后續(xù)轉(zhuǎn)化；包含合營及聯(lián)營公司在內(nèi)的租金及相關(guān)收入達(dá)36.25億元，同比上升2%，連續(xù)第三年增長，成為集團(tuán)穩(wěn)定的收入壓艙石，有效對沖了市場波動帶來的影響。

瑞安房地產(chǎn)行政總裁王穎強(qiáng)調(diào)，“翠湖天地”品牌及集團(tuán)高端住宅產(chǎn)品的持續(xù)成功，再次印證了無論市場如何波動，卓越品質(zhì)與長期價(jià)值始終是贏得買家青睞的核心。品牌影響力也有效推動了高端細(xì)分市場的輕資產(chǎn)項(xiàng)目合作，以上海新天地社區(qū)內(nèi)的 “永新里”“永年里” 項(xiàng)目為例，不僅豐富了集團(tuán)收入來源，更進(jìn)一步提升了整體資產(chǎn)組合價(jià)值。

財(cái)務(wù)方面，截至2025年底，瑞安的凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在52%的穩(wěn)定水平，與2024年持平，近十年始終保持在50%左右的健康區(qū)間；在手現(xiàn)金64億元，凈負(fù)債198億元，降至過去四年最低水平。債務(wù)結(jié)構(gòu)上，自2021年以來，瑞安累計(jì)償還離岸債務(wù)486億元，境外債務(wù)占比從2021年的77%大幅降至目前的19%，利息成本從6%降至4%左右，現(xiàn)金流壓力和匯率風(fēng)險(xiǎn)均有所下降。

2026年初，瑞安房地產(chǎn)成功發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，并同步購回2026年到期的2.95億美元優(yōu)先票據(jù)，進(jìn)一步優(yōu)化了債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，緩解了短期償債壓力。

城市更新加速落地

近年來，房地產(chǎn)市場處于調(diào)整周期，對市場走勢的判斷，在很大程度上決定房企的投資策略。

羅康瑞指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整仍將持續(xù)兩三年，觸底態(tài)勢將逐步延續(xù)。從市場層面看，2025年全國商品房銷售面積與銷售額同比分別下降8.7%和12.6%，購房者心態(tài)依然謹(jǐn)慎，但市場分化特征日益明顯：一線城市尤其是上海高端住宅板塊韌性突出，上海國際旅客量同比增加40%，為體驗(yàn)式消費(fèi)帶來利好；核心城市與三四線城市、城市核心地段與非核心地段的差距將進(jìn)一步拉大，優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)成為資金避險(xiǎn)的重要選擇。

值得關(guān)注的是，2025年，瑞安房地產(chǎn)加速推進(jìn)了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。據(jù)瑞安房地產(chǎn)副主席羅寶瑜透露，公司正積極把握上海新一輪城市更新計(jì)劃機(jī)遇，提速推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目落地。

作為集團(tuán)重視的重資產(chǎn)項(xiàng)目，上海召樓新天地于2026年1月摘得首宗住宅用地，繼2025年7月啟動公建配套建設(shè)后再迎關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目計(jì)劃2032年全面竣工。與此同時(shí)，依托輕資產(chǎn)戰(zhàn)略布局，瑞安于2025年11月達(dá)成合作，正式參與上海浦東新區(qū)三林地區(qū)城中村改造，形成重資產(chǎn)深耕、輕資產(chǎn)擴(kuò)張的雙線推進(jìn)格局。

公開信息顯示，瑞安房地產(chǎn)2025年新增永新里、上海三林兩個輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕資產(chǎn)儲備增至四個。這些項(xiàng)目總在建及待建規(guī)模達(dá)151.1萬平方米，其中住宅122萬平方米、商業(yè)29.1萬平方米，涵蓋高端住宅、城中村改造等多種類型，合作模式包括純管理服務(wù)、低股權(quán)占比合作等。