注意：國企高價拿地后房地產市場化比例下降，可能延長出清周期

內容提要：

房地產下行周期中，民企忙于出清，地方政府依賴土地財政，導致央企國企成為拿地主力。國企央企高價拿地后，新房不愿降價，去化率低、庫存積壓，市場出清周期可能延長。加速筑底需尊重市場規律，在刺激政策外更需恢復市場化機制，平衡行政托底與市場化出清。

一、民企出清、國企接盤，土地市場已成“國字號”獨角戲。

樓市回暖的呼聲此起彼伏，但一個被忽視的結構性變化正在悄然發生——土地市場上，民營房企的身影越來越稀少，央企國企和地方城投成了絕對主角。這看似是“國家隊”托底市場的穩定器，但背后隱藏的問題可能讓房地產下行周期被無限拉長。

在房地產下行周期中，民營房企經歷了殘酷的洗牌。曾經高杠桿、高周轉的規模房企紛紛暴雷出清，拿地能力急劇萎縮。但地方政府對土地財政的依賴并未隨之消失，賣地收入仍是許多城市預算外政府性基金收入的重要來源。于是，央企國企被推到了前臺，成為土地出讓市場的“接盤俠”。

中指研究院的數據顯示，2025年前11個月，全國300城住宅用地出讓金1.8萬億元，同比下降6.0%。成交規模雖有小幅收縮，但結構性變化極為明顯：22個重點城市拿地金額中，民企占比僅21%，央企國企占比高達79%。而地方城投平臺的占比，已從2019年的16%攀升至2023年的33%。

進入2026年，這一趨勢仍在延續。北京58信息技術公司的《房地產行業：2026年1-2月全國土地市場報告》研究報告顯示，1-2月，核心24城累計成交涉宅用地僅48宗，按企業拿地規劃建筑面積計算，央企、地方國企和民企的占比分別為6.2%、59.6%和26.8%。也就是說，每10塊地中，有超過7塊被國企央企收入囊中。廣州春節后的首場土拍，參與競拍的八家房企清一色都是國央企，民企基本邊緣化。

這種“國進民退”的土拍格局，表面上穩住了土地市場的底價，但背后隱藏的風險正在積聚。當市場的主體從靈活高效的民企轉向決策機制相對僵化的國企，房地產市場的運行邏輯正在發生深刻變化。

二、大量土地集中于央企國企手中，于房地產市場福兮禍兮？

隨著土地資源越來越多集中在央企和國企手中，一個值得關注的問題隨之浮現：這種結構變化，對房地產市場究竟是利還是弊？

從短期來看，國企入場確實在一定程度上穩定了土地市場，避免了成交量斷崖式下跌，起到了“托底”作用。但從中長期看，其帶來的副作用也逐漸顯現，尤其是在市場化程度和價格機制方面。

首先，國企在決策機制上與民企存在本質差異。民企高度依賴市場信號，對價格、需求變化反應靈敏；而國企往往更強調合規性與資產安全，其投資決策在一定程度上受到行政導向影響。因此，在土地競拍環節，即便市場預期并不樂觀，仍可能出現高價拿地的情況。

其次，高價拿地直接影響后續定價策略。由于涉及“國有資產保值增值”的考核要求，一旦項目入賬價格較高，開發商在銷售階段就難以主動降價。即便周邊二手房價格明顯下行，新房價格依然“堅挺”，形成明顯的價格倒掛現象。這種“新房不降、二手房大跌”的結構性矛盾，削弱了市場價格的調節功能。

進一步來看，這種機制還會帶來庫存和資金壓力的累積。新盤銷售節奏放緩，去化周期延長，從期房轉為現房仍難以售罄，導致房企資金占用時間拉長，財務成本持續上升。同時，由于賬面資產難以下調，庫存價值被高估，企業杠桿率被動抬升，資金周轉效率明顯下降。

在這種情況下，企業往往采取“收縮策略”應對壓力：削減非核心業務、壓縮投資支出，甚至關閉部分下屬機構。這種“被動防守”的經營模式，不僅影響企業自身發展，也在一定程度上抑制了行業的整體活力。

更深層的問題在于，市場機制被弱化后，房地產行業的出清過程被人為拉長。在完全市場化環境下，價格下跌能夠加速供需再平衡，使行業在較短周期內完成調整；而在當前格局下，由于價格難以下行、庫存難以消化，出清周期可能被延長至十年以上，遠超正常周期。

三、加速房地產筑底回暖，除了刺激政策更要尊重市場規律。

要讓房地產市場真正筑底回暖，光靠降首付、降利率、放松限購這些需求端政策遠遠不夠。根本問題在于供給端的結構性扭曲——當市場的主體不是對價格信號敏感的市場化主體，而是對行政指令敏感的國企時，任何刺激政策的效果都會大打折扣。

面對當前房地產市場的復雜局面，僅依靠需求端刺激政策顯然難以從根本上解決問題。要實現行業真正筑底回暖，關鍵在于恢復市場機制，讓價格信號重新發揮作用。

首先，需要逐步提高房地產市場的市場化程度，尤其是在價格形成機制上，應允許新房價格更加靈活地反映供需關系。只有當價格能夠真實反映市場狀況，購房者預期才會趨于穩定，交易活躍度才可能恢復。

其次，應推動土地市場結構優化，降低對單一主體的依賴，鼓勵民營房企在風險可控的前提下逐步回歸投資端。這不僅有助于提升市場競爭，也能改善資源配置效率，避免土地資源過度集中帶來的結構性問題。

再次，地方政府在土地財政與房地產調控之間，需要尋找更可持續的平衡路徑。過度依賴高價賣地，短期內或許能緩解財政壓力，但從長期看，會扭曲市場預期，影響行業健康發展。因此，應逐步探索多元化財政收入來源，降低對土地出讓金的依賴。

最后，從行業角度來看，房地產市場的恢復不僅取決于政策力度，更取決于市場信心的修復。而信心的核心，在于規則的穩定性與透明度，以及市場機制是否真正得到尊重。

總體而言，當前房地產市場正處于關鍵轉型期。國企主導土地市場在特殊階段具有一定合理性，但如果長期延續，將可能削弱市場效率，延長行業調整周期。只有在政策支持與市場機制之間找到平衡點，房地產行業才能真正走出低谷，邁向新的發展階段。

【作者：徐三郎】