渝中城市更新模式斬獲重慶市第二屆改革創新獎

3月30日，重慶市第二屆改革創新獎公布獲獎名單，渝中區《探索存量時代可持續城市更新模式》憑借扎實的實踐成效與創新突破榮獲銅獎。

作為重慶唯一全域城鎮化率達100%的行政區，渝中區沒有新增空間可依，只能在存量土地上“深耕細作”。近年來，渝中區錨定“存量時代”發展命題，堅持“留改拆增升”并舉、“投融建管運治”一體，穩步推進城市更新工作，累計實施更新改造項目125個，煥新老舊小區900萬平方米，6次入選全國城市更新經驗做法可復制清單及典型案例，用實踐回答了“全域城鎮化后，城市如何持續生長”的時代課題。

破解資金困局

多元合力讓“老巷”有了“新身價”

魯祖廟傳統風貌區煥新開街。渝中區融媒體中心供圖

城市更新，資金是“第一塊敲門磚”。對于渝中區而言，僅靠政府投入遠遠不夠，如何撬動社會資本、激發居民參與熱情，成為破解資金難題的關鍵。山城巷傳統風貌區的蝶變，正是渝中區多渠道投融資機制的生動實踐。

誰能想到，如今日均客流量超萬人次、成為熱門打卡地的山城巷，曾因年久失修而一度沉寂，土生土長的居民周婆婆回憶起幾年前的模樣，仍感慨：以前這條巷子破敗了，有條件的居民好多都搬走了。

為喚醒這條老巷，渝中區創新采用“政府引導、企業運營”模式：政府投入土地征收費，由康翔公司收歸產權成為業主，再通過公開招投標引入重慶永宏智造公司，賦予其15年特許經營權，引導企業自主投入資金進行修繕與運營。

截至目前，永宏智造已在山城巷投入1.2億元，完成15.45萬平方米房屋修繕、風貌打造及配套完善。如今的山城巷，青石板路、木格窗保留著老重慶的肌理，精品酒店民宿、特色餐飲、文創零售四大核心業態有序布局，物業出租率達90%，街區累計總產值超10個億，提供3000多個新增就業崗位，實現了“保護與盈利”的雙向共贏。

山城巷的實踐并非個例。渝中區通過產業運營前置、特許經營權出讓等方式，持續撬動社會資本參與，吸引多家企業累計投資超200億元，參與十八梯、大都會東方廣場等重點更新項目；同時探索非標商業場景帶動自主更新，打造出羅漢寺妙街、30度街吧等一批活力街區，讓“山城后巷”煥發新活力。

在民生保障類項目中，渝中區則堅持“誰受益、誰出資”原則，用政策引導居民自發籌資近1億元，將戴家巷老街區臨街房屋打造成特色小店，如今這里的臨街底商租金提升8倍以上，街區年產值超億元，實現了“政府搭臺、居民唱戲”的良性循環。

創新土地供給

“帶租約出讓”讓老建筑“活起來”

山城巷傳統風貌區迎來蝶變。渝中區融媒體中心供圖

城市更新中，往往采用“征收—拆除—新建”的模式推進項目建設，尚可使用建筑拆除新建，既造成浪費又嚴重破壞街區原有“肌理”，造成城市街區喪失原有“味道”。

為此，渝中區創新推出“征收—調撥—用途轉換”保留現狀房屋的方式，打破土地供給單一化困境，讓老建筑在保護中實現價值提升。

2025年煥新開街的魯祖廟傳統風貌區，就是這一創新模式最鮮活的案例。

作為解放碑片區的老街區，魯祖廟保留了清末民初、戰時陪都、改革開放初期三個不同時期的重慶民居風貌，涵蓋柏廬建筑群、105號民居兩處文物建筑及民生路99號一處優秀歷史建筑，是重慶近現代城市建筑群落的典型縮影。

更新改造過程中，渝中區跳出傳統思維，先將需保留建筑的產權統一確權至區內國有公司，明確其作為實施運營主體，再將地塊性質由住宅調整為商業，通過依法供應后再次確權，實現“產權歸攏、用途優化”。

更值得關注的是，渝中區“土地+租約”組合供應模式，破解了“出讓與租賃”的矛盾。針對魯祖廟部分建筑已開展租賃運營的實際，工作人員在土地出讓前逐一征求簽約租戶意見，將原租約納入土地競買條件，確保租戶權益不受影響。這一舉措不僅贏得了租戶的支持，更讓土地價值大幅提升——在魯祖廟出讓的5000余平方米商業區地塊中，帶租部分面積占比達80%。

此外，渝中區還對魯祖廟的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零散閑置用地進行全面摸排，將不具備單獨建設條件的地塊整合融入風貌區一體招拍掛出讓，既增加了土地出讓收益，又將其整治為風貌區進出通道，提升了城市空間通透性和步行便捷性。

如今的魯祖廟，不僅保護了13處文物和歷史建筑，更成為解放碑片區的新地標，開街以來營業額超8000萬元，單日客流量突破5萬人次，最高峰值可達10萬人次，實現了“文脈保護、空間利用、經濟收益”的三重豐收。

完善技術標準

“柔性適配”打通更新“堵點”

moxy酒店成為渝中區完善城市更新技術標準的生動實踐。渝中區融媒體中心供圖

老舊建筑更新，技術標準是“攔路虎”。現有規劃建設技術標準多適用于新建項目，許多老舊建筑的現狀核心指標無法滿足現行要求，若全面執行新標準，更新項目可能陷入“無法推進”的困境；若隨意放寬標準，又會留下安全隱患。渝中區創新發布既有建筑改造消防技術指引，成功破解了這一難題。

位于解放碑十字金街核心地段的重慶渝都酒店，便是受益者之一。這家運營近30年的三星級涉外酒店，集客房、餐飲、會議、辦公于一體，隨著時代發展，已難以滿足當下消費和安全需求，提檔升級刻不容緩。經過招商引資，萬豪旗下moxy酒店入駐，開啟更新之路。但棘手的問題隨之而來：酒店的消防合用前室、疏散樓梯寬度、消防水池容積等多項指標，均無法執行現行消防技術標準。

為推進項目建設，渝中區住房城市建委主動靠前，結合城市更新政策和相關工作指引，在確認現場條件確實無法執行現行標準的前提下，引導設計單位采用“柔性適配”思路——在不降低現狀消防安全水平的基礎上，通過切實可行的補償和加強措施，最大限度提升建筑消防安全水平，最終編制完成《重慶渝都大酒店執行原消防技術標準的實施方案》。

隨后，相關職能部門、行業專家參與評審，專家一致認為該方案依據充分、措施合理，符合消防技術指引要求，能夠有效提升建筑消防安全防護水平。以此為突破，各相關單位順利推進施工圖消防設計審查、驗收工作，成功打通了城市更新中的技術堵點，實現了經濟發展與消防安全的齊頭并進。更新成功的moxy酒店門庭若市、人氣爆棚，成為渝中區完善城市更新技術標準的最生動實踐。

如今的渝中區，老巷有韻味、舊樓有溫度、商圈有活力，從山城巷的煙火氣到魯祖廟的潮范兒，從渝都酒店的提檔升級到戴家巷的居民自更新，每一處更新都彰顯著“以人為本”的理念，每一項創新都凝聚著破解發展難題的智慧。此次斬獲重慶市第二屆改革創新獎銅獎，既是對渝中區城市更新實踐的肯定，更是對其持續探索可持續更新模式的激勵。

未來，渝中區將繼續深耕存量空間，不斷完善投融資機制、創新土地供給模式、優化技術標準體系，讓老城區在迭代更新中留住文脈、煥發活力，為更多城市核心區實現高質量發展提供可借鑒、可復制的“渝中經驗”。(姚延洋)