跑通新模式，轉型樣本龍湖走出深水區，2025年運營及服務營收創新高

來源：華夏時報

在房地產行業深度調整、政策導向持續優化的背景下，是否擁有穿越周期的可持續發展能力已經成為衡量房企核心競爭力的關鍵標尺。高杠桿時代落幕，房企進入了“高回款率、低杠桿、穩交付”的新時代。

然而，依賴傳統的開發業務已然不足以走出深水區，多元業務協同將在行業中占據絕對優勢。龍湖集團（0960.HK），多年前率先嘗試新的增長曲線，在基本盤表現優異之外，運營及服務業務則成為增長盤，步入“轉型”之路。

基本盤表現跑贏市場

2025年，房地產行業表現出市場分化加劇、區域冷熱不均等現象。政策端，行業要轉向去庫存與優供給，“好房子”則成為未來產品發展提質的方向。而在陣痛期，龍湖集團基本盤的表現依舊是行業的標桿性觀察樣本。

數據顯示，2025年，龍湖集團的營業收入為973.1億元。其中，地產開發業務收入為705.4億元。龍湖集團緊跟政策與行業調整的腳步，全力保障交付。報告期內，龍湖集團地產開發合同銷售金額為631.6億元，并表回款率超過100%，交付物業總建筑面積為592.5萬平米，約7萬套房源，交付滿意度超過90%。

這一數據并非單純的銷售數字。在行業信任危機頻發之時，房企守住交付與產品力代表著守住了生命線。而在此之上，龍湖集團在2025年還正式發布了《龍湖集團好房子產品標準》，“好房子”全鏈條推進工作已經起步成勢。據悉，龍湖集團的“好房子”標準涵蓋435項具體要求，圍繞產品力、服務力、配套力，構建了“好+社區、好+小區、好+房子、好+服務”的“四好”價值體系。

當下，放下對于規模的執念，聚焦回款質量，保障現金流安全是房企開發業務的核心策略。

2025年，龍湖集團擇機獲取新土地，進行優質補倉，在上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市獲取了7幅土地，新增土儲總建筑面積37.7萬平米。截至2025年底，龍湖集團的土地儲備總建筑面積為2235萬平米，權益面積為1732萬平米。

重構未來增長邏輯

長期以來，房企的增長與開發銷售有著高度綁定。伴隨著市場調整，房企則嘗試打破這一傳統路徑，在原本的開發銷售優勢之外，延伸出運營服務的優勢，這一點也與政策提到的“探索行業發展新模式”不謀而合。

轉型、不依賴單一業務不是可選項，而是必選項。此前經歷過房地產行業波動的日本曾給出一份參考樣本。以租賃業務起家的三井不動產為例，其早期聚焦寫字樓租賃，后來加碼開發銷售業務。乘著行業東風，三井不動產成為日本房地產行業的龍頭企業之一。1997年，三井不動產在行業危機之下，銷售業務出現大額虧損。

得益于老主業租賃業務的雄厚實力，三井不動產勉強渡過危機。隨后，三井不動產進行業務模式轉型，加強不動產租賃業務，將其作為新利潤增長點，并將業務范圍拓展至酒店、體育娛樂等領域，推動營業收入穩步提升。

經驗在前，時機已到。實際上，國內的龍湖集團、華潤置地等企業早早開啟了對“第二增長曲線”的探索，運營、服務等業務發展較為成熟。中指研究院認為，在典型房企中，龍湖集團和華潤置地展現了較強的抗周期韌性，營收結構呈現多元化特征。

業內認為，在城市轉向高質量發展之際，存量資產運營、第三方房地產開發服務等成為行業發展的新場景，這與房企傳統的開發銷售業務并非此消彼長的關系，而是要相互借力。招商蛇口同樣提出，要從傳統的開發商真正轉變為“開發商+運營商+服務商”，構建一個從空間營造到內容運營再到生活服務的完整閉環。

2025年營業收入達到2814.4億元的華潤置地也表示，經營性不動產收租業務已經成為公司業績可持續增長的引擎，也是利潤和穩定現金流的主要貢獻者，而輕資產管理收費型業務則是公司業績的強勁增長極和空間價值的創造者。

數據顯示，2025年，運營及服務業務同樣是龍湖集團的生長因子，為集團業務發展帶來源源不斷的動力。數據顯示，2025年，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入267.7億元，創歷史新高，在集團營業收入中的占比達到27.5%。同時，運營及服務業務整體毛利率也較為可觀，超過50%，凈利率也約30%。這意味著，運營服務業務不再是龍湖集團的“副業補充”，而是有望成為助力企業穿越周期的“現金牛”。

多航道協同

摩根士丹利方面認為，龍湖集團正走在正確的軌道上，逐步轉型為一家專注于運營及服務業務的資產運營商。

從數據上來看，龍湖集團商業投資業務表現尤為亮眼。2025年，龍湖商業租金收入達到112.1億元，同比增長4%，出租率穩定在97%的高位。從國際成熟市場的經驗來看，海外頭部房企普遍以“開發+持有運營”為核心模式，通過持有優質商業資產獲取長期穩定現金流，借此對沖開發業務的周期性波動。而龍湖集團的商業運營則是這一成熟模式的本土化落地，其通過打造龍湖天街等優質商業品牌，為業績尋找新的增長點。

2025年，龍湖商業聚焦一、二線高能級城市的布局策略，全年新開業13座購物中心，武漢濱江天街、重慶江岸天街等項目開業便成為區域消費地標。截至2025年底，龍湖商業累計開業運營商場達到99座，合作品牌超7400家，并以“一店一策”的差異化運營思路，創造出特有的消費體驗場景。

在資產管理方面，龍湖集團的長租公寓、產業辦公、服務式公寓、活力街區、婦兒醫院和健康養老六個業務協同發力，2025年實現收入29.8億元。以物業服務、智慧營造為主的服務業務則實現收入125.8億元。

龍湖集團方面表示，2025年，集團開發、運營、服務三大業務板塊協力并進，連續3年實現覆蓋資本性開支后的正向經營性現金流，集團已經明確了低負債、低融資成本、正向現金流驅動的健康發展路徑。

基于此，2026年，龍湖集團將圍繞空間的建造、運營與服務，深化協同。實際上，無論是守住基本盤還是開拓新業務，“創新”是關鍵詞。在基本之外，龍湖集團創新“好房子”，探索商業、服務新賽道。傳統增長邏輯失效后，創新被看作是穿越周期的終極動力。