保利發展連續三年穩坐首位，中海、華潤保持領先優勢

來源：市場資訊

　　觀點指數

　　摘要：市場不會消失，房企蛻變的關鍵在于積極學習，保持高度的市場敏感性，堅持產品長期主義。

　　過去一年，市場供需雙縮、政策托底、分化加劇等現象突出，大部分房企加速轉變發展思路。

　　2025年全國商品房銷售面積、銷售額分別同比下降8.7%、12.6%，開發投資同比下滑17.2%，行業仍處于去庫存周期。市場結構性分化，其中一線城市中，上海的房價同比上漲4.8%，成為逆勢亮點。改善型住宅成交熱度攀升，北京、上海的區間成交占比顯著提升。

　　行業規模效應凸顯，頭部房企依舊保持穩定。值得注意是，央國企憑借資金優勢仍在加強市場份額，成為市場的中堅力量。部分地方民企則依托區域深耕，繼續保持較強的生命力。

　　在這樣的市場競爭中，房企卷產品、卷服務、卷運營，通過不同組合的差異化經營策略穩固市場地位。“好房子”是房企集中發力的賽道，要求企業迭代產品，完善建設能力、交付體系、服務標準等各方面。

　　市場不會消失，房企蛻變的關鍵在于積極學習，保持高度的市場敏感性，堅持產品長期主義、組織變革、科技創新、團隊建設與管理運營等方面全面提升。

　　保利發展連續三年穩坐首位，中海、華潤保持領先優勢

　　觀點指數對行業與企業進行長期跟蹤研究，綜合房企權益銷售、土地儲備等運營指標，同時立足于品牌、管理和模式與創城等各個維度，客觀反映房地產企業的卓越表現和未來發展潛力。

　　對比去年，頭部房企的位次相差不大，為了保持市場的領先位置，均付出了許多努力。

　　2025年，憑借突出的銷售表現、穩健的拓儲行動和品牌影響力，保利發展躍升房地產卓越企業表現首位，中海地產、華潤置地、招商蛇口等企業同樣表現亮眼。

　　數據顯示，2025年，中海地產、保利發展、華潤置地、招商蛇口、綠城中國在一線城市和強二線城市中的銷售和布局不斷增強，權益銷售金額分別為2323.88、2000.00、1592.80、1323.00、1040.00億元，

　　土地儲備方面，房企采取以銷定投的策略，優中選優囤儲核心地塊，以提高抗風險能力。過去一年，優質地塊的回饋亦是有目共睹。優質的土儲可以打造溢價更高的產品，提高了企業的盈利空間。

　　行業處于調整期，為了爭奪更高的市場分量，房企不斷鍛造自身優勢，其中好房子成為重要的突破口。

　　保利發展連續三年穩坐卓越表現首位。過去一年，其全口徑銷售金額2530億元。“十四五”期間，房地產行業經歷了從規模擴張到品質引領的深度轉型。保利發展采用穩健的發展策略，于2023年在行業內率先提出商品房開發由“峰值時代”向“品質時代”過渡的論斷。其繼續深耕城市、理解市場、深度挖掘客戶需求，在品質時代打造‘好房子’標桿。上述理念，是引領保利發展在行業激流中不斷前進的航向標。

　　中海地產獲取大量優質土地建設好產品，2025年土地權益拓儲金額為924.2億元。其以穩健經營把握市場機遇，交出了一份 “規模穩、效益優、信用強” 的硬核成績單。在一線等核心市場中持續彰顯優勢，其中深圳灣澐璽首開斬獲130億元銷售額，刷新全國年度單盤開盤的紀錄。面對市場上的好房子需求，“中海好房子 Living OS系統”構建起覆蓋居住全周期的產品體系。

　　華潤置地以多元業務發展曲線構筑企業防火墻。第一曲線：開發銷售型業務作為業績壓艙石，將資源更多聚焦在核心城市的項目開發，以高品質產品獲取資源轉化收益。第二曲線：經營性不動產收租型業務，通過持有優質資產獲取穩定租金及資產增值收益。第三曲線：輕資產管理收費型業務，以此獲取管理收費及超額業績分成。

　　前五十房企銷售韌性更強，銷售均價較上年上升5.5個百分點

　　國家統計局數據顯示，2025年新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

　　2025年商品房銷售繼續承壓。從單月銷售來看，2025年初受春節假期影響弱開局，1-2月銷售額同比分別微降2.91%和2.32%；進入年中，7月與8月單月同比跌幅分別觸及14.07%和14.77%，傳統淡季特征明顯。

　　銷售依然是房企獲取資金的來源，對于企業平穩經營有著重要的作用。2025年，從前100房企銷售情況來看，企業銷售萎縮情況依然存在。2025年前100房企實現累計全口徑銷售金額31854.78億元，全口徑銷售面積為17258.12萬平方米。

　　市占率方面，如果以2025年全國商品房銷售額為8.3937萬億元計算，前100房企市占率合計37.95%，較去年下降約5個百分點，較2023年下降約12個百分點。1000億元以上房企市占率逾18.05%，較去年下降約4個百分點。

　　觀點指數計算房企2025年權益銷售金額同比增速，以此衡量房企在銷售下行背景下的相對韌性。

　　具體來看，2025年前100房企中大部分的權益銷售下滑，金額較去年有所減少，小部分企業權益銷售實現同比增長，最高增長率為68.55%，最大降幅為82.25%，同比增速中位數為-27%。（2024年最高增長率為129 %，最大降幅為100%，同比增速中位數為-36%）

　　從權益銷售增速來看，2025年房企權益銷售同比降幅收窄，主要受2024年低基數的影響。而圖中的線性趨勢線顯示，2025年趨勢線高于2024年，并且2025年前50房企的漲幅區間比位于51-100的房企要寬，說明前五十房企銷售修復速度更快。

　　銷售韌性的另一個觀察視角是銷售均價，存量項目的價格變動和新開發項目的價格水平將影響房企新一年的銷售表現。

　　觀點指數計算2024年與往年的銷售均價的變化幅度，將其作為判斷房企銷售韌性的輔助指標之一。銷售韌性越高，去化壓力越小，價格也會保持平穩。在銷售持續下行的情況下，觀點指數對銷售價格表現堅挺的房企給予更高的評價。

　　數據計算結果顯示，100家樣本房企2025年全年的銷售均價相較2024年的變化幅度在-43.4%至53.3%之間。（2024年-100%至49%之間）

　　可以看到，2025年銷售均價變化幅度區間縮小。從均值來看，2025年均價增速為-1.2%，同比去年上升5.5個百分點。整體線性趨勢線顯示，2025年高于2024年，并且51-100企業的漲幅區間要高于前50企業。

　　由此，我們可以觀察到，不同于2024年所采取的“以價換量”策略，2025年100家樣本企業保持甚至提高了銷售均價。

　　觀點指數認為，銷售均價上升是房企調整產品策略所致，大部分企業的新項目基本以改善型為主，均價相比剛需產品有一定的上升。過去一年，房企嚴格篩選新增項目，通過產品打造、服務優化、運營調整等方面提高項目的附加值，從而增加了項目單價，提升了運營的效率。

　　去化周期縮短，房企土儲貨值管理更加靈活

　　2025年一二三線城市合計成交住宅土地6386宗，同比去年下降15.17%。成交建筑面積為4.14億平方米，同比去年減少12.42%。

　　從月份來看，一二三線城市住宅成交主要集中在下半年，尤其是第四季度。從線性趨勢線來看，兩年的上半年成交建筑面積差異較小，而下半年差異明顯變大。

　　具體來看，一線城市成交166宗，成交建筑面積594.32萬平方米，溢價率13.23%，較去年上升5個百分點。二線城市成交1796宗，成交建筑面積12372.75萬平方米，溢價率8.66%，較去年上升2個百分點。三線城市成交4424宗，成交建筑面積28059.12萬平方米，溢價率3.1%，較去年小幅上升。

　　通過對比各線城市月度土拍溢價率，觀點指數發現，三個線級城市溢價率均有不同程度的回升。根據去年的供給來看，企業以高溢價競得優質地塊，說明了其對優質土儲依然保持積極的態度。優質地塊有助于企業打造高溢價的產品，在周期中增厚安全墊。

　　在一定時間內，住宅地塊成交回落仍是主流趨勢，一方面是供應縮減，更加強調優化供給，降庫存。另一方面，房企預期拿地的數量有所下降。但可以肯定的是，企業仍然不會放棄對稀缺性地塊的爭取。

　　據觀點指數統計，2025年1-12月前50房企新增土地建筑面積5320.78萬平方米，同比下降6.57%。對比2024年降幅收窄近30個百分點，主要是2024年基數較低。與2022年和2023年相比，縮減幅度同樣較為明顯。

　　從權益拿地金額來看，全行業權益拿地金額突破200億元的企業共10家，100-200億元區間的則有5家。1-12月土地投資力度最大的企業為中海地產、保利發展控股、華潤置地、招商蛇口、綠城中國，權益拓儲金額分別為924.2億元、697.5億元、659.9億元、542.5億元、540.2億元。

　　新增貨值方面，1-12月土地新增貨值最多的企業為中海地產、招商蛇口、保利發展控股、華潤置地、越秀地產，新增貨值分別為1256.5億元、1247.8億元、1142.9億元、892億元、795.9億元。

　　觀點指數統計近四年新增土地建筑面積排名前十的企業在50家企業新增總量中的比重，可以發現，前十的比重均值為55.32%，僅2024年低于四年的均值。可以看到，前十的企業繼續延續在土地市場的顯著優勢，仍然是拿地的主力軍。

　　土地儲備事關企業的成長潛力，觀點指數以土地儲備為主要觀察指標，通過計算土地儲備與銷售面積的比值，以此來評估不拿地擴儲的極端假設下，房企當前土儲貨值可以支撐當前權益銷售規模的時間長度，以此判斷房企發展的基礎是否扎實。

　　根據計算結果，前100房企土地儲備為14.76億平方米，平均去化周期為8.44年。其中，前10房企去化周期1.76年；前30房企去化周期為3.35年。

　　可以看到，房企土地儲備周期有逐年下降的趨勢。觀點指數認為，一方面，面對變化房企積極降庫存，減少存貨壓力。另一方面，房企對于土地選擇更為理性，以銷定產，以優中選優的策略管理土地貨值。去化的周期縮短反映出房企對當下項目現金流回正速度的追求。

　　從重點房企的拿地策略來看，依然采取核心城市核心地塊。通過房企2025年業績會上的表述，我們可以對這一策略的成果有更為直觀的了解。

　　招商蛇口表示，“十五五”期間的總體戰略是：做優開發、做強運營、做大服務、做好風險管控。按區域劃分，核心10城（北上廣深、西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州）的投資占比接近90%，其中一線城市的投資占全部投資額的63%，比上年進一步提升。

　　中國金茂在2025年共計獲取21個項目，總土地款577億元，權益土地投資額272億元，新增土儲計容面積197萬平方米。新增土儲全部落子一二線城市，其中北京、上海兩大戰略深耕城市投資379億元，占比高達66%。2025年，中國金茂拿地平均首開周期壓縮至5.2個月。

　　觀點指數認為，房企土儲貨值管理更為靈活，以應對新周期下的市場需求。總的來看，預計在一段時間里，房企會合理管控土儲貨值，去化周期在1-3年會是一個主要的表現特征。

　　回歸用戶，好房子競爭加劇

　　2025年房企繼續回歸住戶實際需求，在打造好房子產品的賽道上前進。

　　今年全國兩會，政府工作報告再次出現 “好房子”。關于好房子的表述仍以“安全、舒適、綠色、智慧”為主要方向。但是表述從2025年的“推動建設”優化為2026年的“有序推進”，并新增“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”的重點部署。

　　2025年底，住房和城鄉建設部印發了《關于提升住房品質的意見》，對“好房子”建設作出了全面部署。2026年將繼續圍繞好標準、好設計、好材料、好建造、好運維這五“好”建設“好房子”，帶動產業鏈升級。

　　近幾年，政府、企業、社會多方協同，從標準、設計、材料、建造、運維等5個方面，全鏈條推進“好房子”建設。

　　觀點指數觀察到，各家房企有關于“好房子”標準體系的不同解讀。如保利發展的“三好”體系（好產品、好服務、好生活），其聯合中國建筑標準設計研究院制定28項關鍵技術措施，覆蓋全生命周期。綠城中國?發布《好房子產品標準2025》，核心理念是高顏值、極賢惠、最聰明、房低碳、全周期、人健康。龍湖集團?在《龍湖好房子產品標準》中提及，好+社區、好+小區、好+房子、好+服務等。

　　房企自身的“好房子”標準，對于推動行業產品走向標準化、規范化上有一定的作用。不少細則都回應了回歸客戶需求本身。

　　觀點指數認為，在當前的市場環境下，房企對于打造優質住宅有較為一致的傾向。

　　在產品設計維度方面，項目一般重點聚焦舒適性與實用性的融合，致力于挖掘空間價值。在建材與裝修標準方面，選用品質材料、配置知名品牌家電、引入全屋智能家居系統等。

　　配套設施也是房企打造好房子的重要考量。產品大多選址于城市核心區域或具有巨大發展潛力的板塊，周邊學校、商圈、醫院等配套設施一應俱全，全方位滿足居住者衣食住行等日常生活需求。物業服務作為居住體驗的重要組成部分，也是各家房企較為重視的一環。通過引入知名物業品牌團隊入駐，為小區提供專業、規范的管理服務。此外，也會采用智能化管理系統，實現對小區的高效管理。

　　綜合來看，房企在打造好房子的過程中，從產品設計、建材裝修、配套設施到物業服務，全方位、多角度地進行了優化與升級。體現了房企對市場需求的精準把握和對消費者居住體驗的高度重視，也反映了房地產行業朝著高品質、精細化的方向發展。

　　從企業戰略來看，由于房地產市場競爭日益激烈，要想在市場中脫穎而出，就必須打造具有差異化競爭優勢的產品。高品質的住宅項目不僅能夠吸引更多消費者，提升企業的市場份額，還能樹立企業良好的品牌形象，增強核心競爭力。

　　2025年業績會上，中國金茂指出，從2024年起其正式發布“金玉滿堂”全新產品線。2025年公司共計打造了“6府7璞5滿8棠”共計26個項目，市場反響熱烈。“十五五”期間公司將貫徹產品引領、客戶至上的理念，打造成為地產行業的產品引領者、轉型發展的優等生。

　　不過，房企在追求高品質住宅開發的過程中，也面臨一些挑戰。例如，高品質的建材和裝修標準、完善的配套設施以及優質的物業服務，都意味著更高的開發和運營成本。如何在保證產品品質的同時，合理控制成本，實現經濟效益與社會效益的平衡，是房企需要深入思考和解決的問題。

　　壓力緩解，品質交付成為房企硬實力

　　在市場深度調整的背景下，受銷售端萎縮影響，房企面臨較大的流動性壓力。房企通過合并優質資產，優化資源配置，提升整體運營效率等方面來應對挑戰。

　　過去一年，企業的融資主要集中在項目層面。白名單制度較好地疏通了這一融資渠道。3月16日，金融監管總局黨委擴大會議，強調進一步發揮“保交房”白名單制度作用，加快建立與房地產發展新模式相適應的融資制度。

　　房地產項目白名單是由住房城鄉建設部和金融監管總局于2024年1月聯合推動建立的融資支持名單，以在建房地產項目（非企業主體）為對象，通過城市房地產融資協調機制保障項目合理融資需求，推進保交房工作。

　　從規模來看，在兩年時間內，“白名單”項目審批通過貸款金額持續提升，2024年底超5萬億元，2025年底已突破7.5萬億元。

　　2025年基本迎來了保交付的收尾。如碧桂園明確將2026年定位為“保交房收官之年”，并提出了清晰的時間表，爭取年中完成大部分交房任務，從而騰出更多的精力修復資債表、恢復正常經營。

　　據觀點指數不完全統計，50家房企交付房屋的套數已呈現逐年下降的趨勢，2025年交付約為159萬套，同比去年下降44.19%。房企已從早期的“保交樓”逐步升級為“優交付”、“高質量交付”。

　　站在市場的角度，其關注的依然是房企的交付品質。實現品質交付不僅關系到購房者的切身利益，更體現了房企對項目的管理、運營水平以及社會責任。當下，量減質升成為常態，頭部房企交付規模整體下滑，但品質標準顯著提升。交付重點已轉向工藝細節與客戶體驗。此外，提前交付成為主流競爭點，交付重點從產品本身延伸至生活的各個場景。

　　面臨新周期的變化，現房銷售走勢會倒逼交付前置。房企需從規劃階段就明確交付標準，以實景樣板房替代過去的樣本房或效果圖承諾，消除業主顧慮。構建全周期交付體系、定制交付等策略，以此助力自身進行差異化突圍。

　　觀點指數認為，品質交付關乎用戶口碑，不是一朝一夕就能完成，需要房企堅持長期主義，做好產品，不斷夯實交付體系。