石牌+海珠新中軸！廣州舊改，啃下兩根最硬骨頭

廣州舊改，這下是徹底沸騰了。

石牌村正式官宣舊改范圍；海珠新中軸，再添瀝滘、供銷大廈兩大征拆實錘。

一個是寸土寸金、改造難落地的天河城中村，一個是戰線長、協調難的戰略級中軸片區，堪稱廣州舊改這兩根最難啃的硬骨頭。

在我看來，如今它們雙雙落地，不是小打小鬧的修補，而是廣州舊改模式徹底換擋的里程碑。

那么，這波操作背后，到底藏著什么廣州舊改的全新邏輯？

舊改范圍敲定

石牌要做一次“微創手術”

先來說說石牌村。

今天早上，天河公布了石牌村城中村保留提升改造項目改造方案（首期）。

這一次，石牌村舊改范圍，終于敲定了。

具體來說，重點有三個：

1、改造范圍主要是石牌村屬用地。

包含周邊緊鄰亟需改造的邊角其他國有用地，總用地面積29.77公頃。

其中拆除新建范圍用地面積4.08公頃，拆除建筑面積10.49萬平方米，相當于近15個標準足球場大。

2、不是全推倒重來，是整治提升+局部小拆。

由屬地街道或由屬地街道會同村集體依法引入國有企業組建項目公司作為改造主體，其余不拆除部分已納入天河區“百千萬工程”石牌街道村改居社區整治提升工程。

簡單來說，可以把它視作一次“微創手術”。

3、建設內容是復建安置，共10.93萬㎡，主要做三件事：

給村民蓋回遷房，一共6.58萬㎡；給村集體蓋商鋪/物業，一共3.63萬㎡；修路、搞公共設施，一共0.72萬㎡。

此外，今年2月底，石牌村城中村保留提升改造項目的批前規劃也公布過了，具體可回顧：最新規劃曝光！石牌村，要搞大事情了！

石牌村，圖源攝圖網

石牌村這次動作意味著什么？在我看來有幾點：

1、廣州舊改換思路：不搞推倒造富，走穩路。

以前核心區城中村愛大拆大建，這次石牌村明確保留為主、小拆為輔，不折騰村民、不破壞老村子煙火氣，是廣州超大城市舊改的新樣板。

2、天河CBD在補短板。

石牌村以前是握手樓密、路窄、環境亂，改造后和旁邊馬場高端商業、珠江新城連成片，天河核心區顏值、安全、配套都會全線升級。

3、民生放第一。

先安置、先建配套，優先保障村民居住和村集體收益，不是先搞商業賺錢，是真真切切的惠民工程。

石牌村，圖源攝圖網

不過，我覺得最重要的是，石牌村舊改也跟大家的切身利益緊密相連：

對于石牌村村民，不用長期搬家，住更安全亮堂的房子；集體物業升級，租金、分紅更有保障，生活品質直接提一檔。

對于周邊街坊，路不堵、環境干凈，去中山三院、暨大、崗頂電腦城更方便；消防、治安變好，住得更安心。

對于租房的朋友，在石牌租房從此告別昏暗握手樓，房子更安全、干凈，通勤天河CBD更方便，租住體驗大大提升。

海珠新中軸提速

舊改只差最后一公里

如果說石牌村是精準微改，那海珠新中軸就是戰略強攻，無論力度、誠意、速度，全廣州少見。

昨天，海珠發布了瀝滘村公交站集體土地地塊預征地公告。

這次征地面積約0.2591公頃，4月中下旬將開啟前期調研。

雖然這塊地不算大，但要知道，前不久瀝滘舊改復建房才全面復工，所以兩件事結合起來看，信號已經很明確：

瀝滘舊改要滿血復活，海珠新中軸也要告別零星推進，加速進入連片發展階段，為新中軸南拓掃清關鍵障礙。

而前兩天，供銷大廈周邊地塊的征收也正式落地了。

從公告來看，征收范圍不小，包括：

海珠區新港中路397號、409號、409號之一、411號、413號、415號、417號、419號后座、427號、429號、431號、435號、437號；439號、441號、443號等地段及未列門牌的國有土地上房屋。

具體范圍我也做成了地圖，方便大家更直觀地去看：

至于大家最關注的補償方案，這次也很靈活，一共有三種：

貨幣補償、房屋產權置換、房票安置+棄產貨幣補償1%獎勵。

如果根據不同的房屋結構，加上征收獎勵、搬遷時限獎勵、棄產補助等，最高補償可以直接沖到6萬+/㎡，妥妥的廣州第一梯隊，不愁買不到房。

不過現實是，目前海珠新中軸的新盤不多，只有中海大境和中海廣府萬宸，一個已經實景兌現，一個是中海“萬系”的廣州首作，都主打高端改善。

實際上，過去一年，海珠新中軸也用實打實的行動，證明什么叫廣州舊改速度天花板，比如：

客村花園東和客村煙廠宿舍，前者去年年中，首批簽約業主就拿到拆遷款，征地批復也僅僅用了半年，后者今年3月開拆不久，首批業主也喜提拆遷款。

藝苑南路，已經完成大面積清拆，附近的新港商業城也被鏟平了，將規劃為綠地景觀和道路配套。

還有東風村和三滘村，3月剛公布舊改公告，如今像大塘已進入全面拆除階段，后滘、池滘村也在逐步清拆。（具體回顧可戳鏈接）

根據海珠官方透露，目前新中軸6公里軸線已完成5公里用地征收，距離全面征收只差最后一步了。

在我看來，這些變化不只是拆房建房，更是廣州城市核心格局的重塑。

這些曾經雜亂的片區，將會變成生態、文商旅、數字經濟融合的片區，周邊街坊都能享受到更優質的公園、交通、商業配套，城市顏值與宜居度也會直接翻倍。

廣州舊改

未來的方向明確了

雖然石牌村和海珠新中軸，看上去好像路徑不同，但其實是高度同頻的，都預示了廣州舊改的未來方向。

一方面，核心區舊改，留得住煙火氣，才撐得起城市高度。

石牌村放棄大拆大建，優先保障村民居住與集體收益，給廣州舊改立了一個民生優先、穩中求進的示范，也徹底告別拆房造富的粗放模式。

另一方面，戰略級更新，城市能級與民生紅利要同步兌現。

海珠新中軸則用千億投入、頂格補償、極速推進，把“城市門面”升級與居民切身利益綁在一起，既拉升廣州城市競爭力，又讓老百姓拿到實實在在的好處。

可以說，兩大硬骨頭同步啃下，標志著廣州舊改進入精準施策、全域統籌的新階段。

看得出來，未來廣州舊改，不再一刀切和盲目求快，而是根據片區定位、民生需求量身定制，讓舊改真正成為一項惠民和城市升級工程。

接下來，隨著石牌村改造落地、海珠新中軸全面成型，天河CBD與海珠新中軸也將連成一片，廣州的城市格局、人居品質、產業能級，都將迎來新一輪升級。

廣州舊改，這回是真的穩了。