涌入亞洲的精英，正在被迫接受更高房租

來源：市場(chǎng)資訊

（來源：智谷趨勢(shì)Trend）

作者 | 掘金醬

全球投資者對(duì)亞太市場(chǎng)的興趣持續(xù)升溫，一個(gè)最直接的信號(hào)是：房租在漲。

而且漲得很有韌性。

東京的租金正在以肉眼可見的速度攀升。據(jù)LIFULL HOME'S數(shù)據(jù)，截至2025年末，東京23區(qū)單身人士平均租金12萬1,270日元，家庭住房也毫不示弱，平均租金24萬8,669日元，同比漲幅均超10%。

這一趨勢(shì)在2026年初仍在延續(xù)，東京房租連續(xù)20個(gè)月創(chuàng)新高。At Home Lab執(zhí)行官巖崎純子指出，地段優(yōu)越的房源，甚至出現(xiàn)未實(shí)地看房即承租的情況。這種緊迫的供需關(guān)系，讓房東掌握了絕對(duì)的定價(jià)權(quán)。

這已不是簡(jiǎn)單的周期性反彈，而是結(jié)構(gòu)性供需失衡。

香港租金同樣處于上升通道。

2025年香港私人住宅租金指數(shù)同比上升8-10%，核心區(qū)域（中環(huán)、灣仔、西半山）年漲幅達(dá)12-15%，已是連續(xù)第三年上漲。

支撐這波行情的，是實(shí)打?qū)嵉娜丝诹魅搿Ｌ貐^(qū)政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，自2022年底推出"搶人才"措施以來，截至2025年8月，已成功吸引超23萬名全球人才來港。這些精英人士，構(gòu)成了香港租金最堅(jiān)實(shí)的底座。

表面看，東京和香港都在漲，但底層驅(qū)動(dòng)并不相同。

香港更多是“人”的因素——政策引才，人口凈流入直接轉(zhuǎn)化為租房需求。租客畫像清晰：高才通、優(yōu)才、專才，收入穩(wěn)定，支付能力強(qiáng)。

東京則更復(fù)雜。

除了人口持續(xù)凈流入（23區(qū)連續(xù)28年凈增），還有資本和游客的疊加效應(yīng)。企業(yè)擴(kuò)租、外資設(shè)立據(jù)點(diǎn)，推升商務(wù)需求；旅游業(yè)復(fù)蘇，短租市場(chǎng)分流長(zhǎng)租供給。人、錢、客，三股力量交織。

有意思的是，在日本的經(jīng)濟(jì)敘事中，房租其實(shí)是個(gè)特殊指標(biāo)。

日本可以物價(jià)漲、工資漲、房?jī)r(jià)漲，但房租并不好輕易上漲。它更像一塊壓艙石，穩(wěn)定著整個(gè)居住成本結(jié)構(gòu)。

現(xiàn)在連這塊壓艙石都在動(dòng)，說明什么？

日本確實(shí)進(jìn)入了物價(jià)-工資推動(dòng)的通脹周期，而且預(yù)期正在自我強(qiáng)化。當(dāng)租客接受更高租金、房東敢于持續(xù)提價(jià)，通脹螺旋就從數(shù)據(jù)變成了行為。

看一座城市，除了看漲幅，還要看租售比和投入門檻。香港租金收益率約2.5-3%，但上車門檻極高。東京租金收益率3.5-5%，總價(jià)門檻相對(duì)友好，且日本房貸成本偏低。

對(duì)于尋求現(xiàn)金流和資產(chǎn)增值平衡的投資者，東京目前的綜合條件，在亞太主要城市中確實(shí)難尋對(duì)手。

不管是東京租金創(chuàng)下11年新高，還是香港房租連續(xù)3年反彈——這兩座城市的數(shù)據(jù)，都指向同一個(gè)趨勢(shì)：

全球長(zhǎng)期資金正在重新配置亞太資產(chǎn)。股市是前鋒，房地產(chǎn)是沉淀，租金是驗(yàn)證。

當(dāng)聰明錢用真金白銀投票，房租有時(shí)候就是最誠(chéng)實(shí)的指標(biāo)。

在亞太主要城市，東京是少數(shù)能同時(shí)滿足通脹上行、城市更新紅利、準(zhǔn)入門檻寬這幾大條件。