不止建樓，更要建生態(tài)：激發(fā)商務區(qū)“全天候”活力

上海作為國際化大都市，商務樓宇數(shù)量眾多，分布廣泛，商務區(qū)已成為上海城市經(jīng)濟活動的核心載體。近年來，受宏觀經(jīng)濟波動、靈活辦公模式興起等因素影響，部分商務區(qū)中辦公樓空置率增加、租金下降。尤其是商務區(qū)的空間需求伴隨著產(chǎn)業(yè)變革正在經(jīng)歷轉型，新興產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新型商業(yè)模式不斷涌現(xiàn)，導致制造業(yè)與服務業(yè)之間的界限逐漸模糊，推動了商業(yè)辦公空間多樣化的需求；傳統(tǒng)商務區(qū)中以單一辦公樓為主，配套部分商業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已無法適應當下新業(yè)態(tài)和新模式的發(fā)展需求。

土地開發(fā)利用需要三個轉型

土地資源配置和開發(fā)利用優(yōu)化是商務區(qū)空間效率與活力提升的重要基礎。國家“十五五”規(guī)劃綱要提出，推進存量商品房和閑置商業(yè)辦公用房盤活利用。上海“十五五”規(guī)劃綱要提出，強化空間資源要素對城市功能提升的支撐和保障作用，優(yōu)化土地供應規(guī)模、結構、布局，加快形成土地價值管理新機制。近期我們從“經(jīng)濟活力”“社會活力”與“文化活力”三個維度，對全市20個具有代表性的商務區(qū)進行活力評價及土地開發(fā)利用影響分析。研究發(fā)現(xiàn)，單純把地供得更多、樓建得更密，并不一定能讓商務區(qū)更有活力，單一的空間擴張發(fā)展模式已顯現(xiàn)瓶頸。而且，開發(fā)強度（比如建筑的高度、面積等）只在核心的商務區(qū)有明顯的積極作用，市中心的局部地區(qū)開發(fā)過于保守，可能會浪費掉一些本來可以高效利用的空間；而外環(huán)外的個別商務區(qū)盲目追求過高的建筑密度，造成較高的空置率。因此，提升商務區(qū)的活力，重點不再是增加新空間，而是要把已有的資源用好、優(yōu)化好。為此，需要在土地開發(fā)利用上實現(xiàn)三個方面的轉型。

一是空間功能向要素融合轉型。早期的一些規(guī)劃對土地用途限制較為嚴格，使得部分區(qū)域功能過于單一。比如在一些核心商務區(qū)只強調寫字樓辦公，忽視了商業(yè)、文化、休閑等配套設施的融合，導致白天上班時間人員集聚，晚上或周末就變得冷清，缺乏“全天候”的活力。商務區(qū)地塊需要把辦公、商業(yè)、餐飲、文化休閑等不同功能相互搭配和結合，通過綜合功能提升區(qū)域活力。

二是土地開發(fā)向多元投資、多層次供給和多規(guī)融合轉型。目前部分商務區(qū)在土地開發(fā)階段，缺乏對辦公產(chǎn)品結構的統(tǒng)籌引導，開發(fā)商多以標準化模式集中建設同質化的中低端商辦樓宇，戶型面積、空間形態(tài)和定價結構較為單一。這種供給結構在無形中對入駐企業(yè)形成了篩選效應，使商務區(qū)更易集聚同類企業(yè)，而創(chuàng)新性企業(yè)、新興業(yè)態(tài)所需要的專業(yè)化創(chuàng)新型辦公空間、靈活多樣的商務商業(yè)空間卻相對不足。當行業(yè)發(fā)生變化或轉型時，商務區(qū)的適應能力和抗風險能力較弱。為此，需要改變樓宇功能和空間單一，轉向供應大中小面積不同、不同價格梯度和不同功能的辦公空間，順應科技創(chuàng)新和商業(yè)模式的多樣化、場景化和市場化的變化和更迭，能讓不同規(guī)模、不同階段的企業(yè)都能找到合適的落腳點，保持商務區(qū)持續(xù)發(fā)展和經(jīng)濟活力。

三是推動商務區(qū)交通導向與功能協(xié)同開發(fā)轉型。研究發(fā)現(xiàn)，以上海地鐵為代表的軌道交通體系對不同的商務區(qū)活力水平具有顯著影響，良好的交通可達性不僅有助于提升商務區(qū)對人員與企業(yè)活動的吸引和集聚能力，也為商務區(qū)內部人流導入、活力提升以及土地開發(fā)利用效率的提高提供了重要支撐。上海部分商務區(qū)的地鐵站點與辦公、商業(yè)等功能布局之間的聯(lián)系還不夠緊密，尤其是“最后一公里”銜接不暢，從地鐵站出來到達辦公樓和居住點需繞行或步行較遠，影響了出行體驗。如有的商務區(qū)盡管有多條軌交線連接，但地鐵站點主要服務于特定的交通樞紐，而商務區(qū)內部的小交通相對不便，商務區(qū)距離地鐵站步行路程較遠，且缺少銜接交通，可達性相對較差。此外，不少商務區(qū)停車配套不足，也削弱了區(qū)域的到達便利性，停車難、找位難成為企業(yè)員工和訪客的現(xiàn)實困擾。因此，商務區(qū)交通銜接組織、交通基礎設施改造和增加停車位對商務區(qū)活力提升和土地利用價值發(fā)揮具有重要作用。

圖為前灘高樓林立。本報記者 趙立榮攝

以人為本、以企為核、以地為要

結合現(xiàn)實情況和研究分析，筆者認為提升上海商務區(qū)活力的思路是“以人為本、以企為核、以地為要”，通過優(yōu)化公共服務、塑造人文環(huán)境，增強人對區(qū)域的認同與歸屬感；通過聚焦企業(yè)發(fā)展，依托鏈主企業(yè)引領與精準空間供給，構建良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈層；通過立足商務區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀與潛力，優(yōu)化土地供應方式，推動土地高質量開發(fā)利用。

“以人為本”的樓宇空間供需均衡。推動商務區(qū)樓宇業(yè)主從房地產(chǎn)“產(chǎn)權人”向商務“專業(yè)服務組織者”的定位轉變。在新增和存量土地供應中，鼓勵參與商務區(qū)和樓宇的更新改造投資，同時組織專業(yè)服務平臺和機構進行規(guī)劃設計、審批服務、運營管理和招商引資等事項，用好房子、好場景和好服務吸引入駐企業(yè)、從業(yè)人員和消費者，并以空置率考核活力、以租金考核收益、以資產(chǎn)質量和價格考核價值。

“以企為核”的需求側土地適配。推動商務區(qū)從“招商引資人”角色向營造有活力的“經(jīng)濟-空間-社會-文化”多重生態(tài)系統(tǒng)的“產(chǎn)業(yè)促進者”定位轉變。通過前置產(chǎn)業(yè)功能布局、培育完整產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，反向驅動商務區(qū)功能載體、空間結構與交通重組的優(yōu)化配置。依托系統(tǒng)化基礎設施與功能混合提升區(qū)域綜合價值，并通過場景化運營塑造具有文化認同與獨特調性的商務環(huán)境，增強區(qū)域吸引力與黏性。

“以地為要”的供給側協(xié)同推進。區(qū)級層面要加強規(guī)劃資源、商務、產(chǎn)業(yè)等部門的有機銜接和配合，推動土地出讓從關注土地要素的“交易價值”轉向區(qū)域協(xié)同的“整體價值提升”，加強土地出讓與產(chǎn)業(yè)需求的對接，不單追求當前的土地收益，更要注重追求長期資產(chǎn)價值與區(qū)域活力，將土地供給利用納入到城市整體運營行動中。在存量開發(fā)時代，為了更好利用有限的土地資源，需推動從“土地供應”向“城市空間供應”的定位轉變，做好土地空間資源“適應性供給”，通過增強規(guī)模、功能、品類及時間彈性等，提升配置效率；外部倡導多條線“協(xié)同式開發(fā)”，推動跨部門多主體協(xié)同土地開發(fā)利用，構建“目標統(tǒng)一、行動高效”的價值共同體，共同促進商務區(qū)可持續(xù)發(fā)展。

多維度提升商務區(qū)活力

首先，在宏觀多元生態(tài)系統(tǒng)上，構建產(chǎn)業(yè)鏈，充實“空間+產(chǎn)業(yè)”策略工具箱。具體來說，需要圍繞產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的培育，提前制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展方案，采取靈活的開發(fā)模式和梯度化土地利用策略，以確保不同產(chǎn)業(yè)的協(xié)調發(fā)展。通過優(yōu)化商務區(qū)中產(chǎn)業(yè)布局，推動產(chǎn)業(yè)與空間的良性互動。重點是整合交通、生態(tài)環(huán)境、公共空間等資源，為各類企業(yè)提供一個互相支持、共同成長的環(huán)境，使得商務區(qū)形成一個多層次的產(chǎn)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)：高端產(chǎn)業(yè)引領，中端產(chǎn)業(yè)提供支持，小微企業(yè)為生態(tài)提供活力。同時，通過典型項目案例的示范作用，促進經(jīng)濟、空間、社會和文化等多個領域的協(xié)調發(fā)展，讓產(chǎn)業(yè)生態(tài)與區(qū)域發(fā)展形成正向循環(huán)，共同推動商務區(qū)的綜合升級與持續(xù)發(fā)展。

其次，在中觀商務區(qū)活力和功能上，結合導入人群和業(yè)態(tài)，實施“彈性化、精細化”的土地供給。包括建立全市商務用地彈性供應管理平臺、動態(tài)調整土地供應規(guī)模與結構、制定功能混合與柔性適配的出讓條件，以及細化土地出讓方式，通過綜合評標、彈性年限和先租后讓等手段，綁定長期發(fā)展效益，增強土地供給對市場變化的適應能力。

第三，在微觀樓宇建設用地上，貼近業(yè)主“運營導向”需求，建構條線聯(lián)動的協(xié)同治理平臺。在規(guī)劃引領下制定“一區(qū)一策”行動規(guī)劃，組建跨部門協(xié)同平臺并引入專業(yè)機構參與治理，同時探索設立商務區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項基金，形成政府、企業(yè)、市民共建共治共享的治理格局，運用大數(shù)據(jù)提升商務樓宇的各項審批、運營與服務能力。

第四，在存量土地盤活利用上，鼓勵商務區(qū)和存量樓宇的持續(xù)更新，深化土地全生命周期管理。通過提供功能轉換與更新改造的政策支持、完善土地二級市場信息平臺、探索空間權與可開發(fā)面積出讓轉讓等機制，盤活存量土地與建筑資源，促進區(qū)域資產(chǎn)持續(xù)優(yōu)化與迭代，提升土地資源配置效率和區(qū)域整體活力。

最后，在增量土地供應上，要進一步凸顯人文關懷、科技創(chuàng)新和新業(yè)態(tài)構建。通過精心雕琢公共空間、培育功能復合的“煙火氣”、注入藝術與文化靈魂，提升空間場景氛圍與場所品質，打造兼具經(jīng)濟活力與生活魅力的“城市客廳”，以及高科技、新產(chǎn)品和多元消費實踐地，滿足國內外各類人群的多樣化需求，使商務區(qū)和樓宇成為可閱讀、可參與、可創(chuàng)新的工作和生活目的地。

（作者單位分別為上海市建設用地和土地整理事務中心，上海市樓宇科技研究會）