建工花鄉(xiāng)項(xiàng)目③：架空層下挖了 ? 陳海保聊規(guī)劃

樂(lè)居財(cái)經(jīng)·進(jìn)深 出品
陳海保 主播

花鄉(xiāng)地塊是去年北京土拍的收官項(xiàng)目，由北京建工地產(chǎn)與北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)聯(lián)合體以24.72億元底價(jià)摘得，折合樓面價(jià)4.2萬(wàn)元/㎡。

項(xiàng)目占地約2.35公頃，總建筑面積約8.83萬(wàn)㎡，其中地上建面約5.92萬(wàn)㎡，容積率2.5。

規(guī)劃11棟住宅樓，包括3棟18F小高層和8棟洋房，大約540套房源。

規(guī)劃解讀

新規(guī)盤(pán)，好房子，架空層是基本操作。

花鄉(xiāng)項(xiàng)目有兩個(gè)架空層，在西側(cè)景觀大門(mén)的兩側(cè)。

一棟是西北角3#小高層的首層，一棟是與下沉庭院連接的6#洋房。

重點(diǎn)看這里，兩個(gè)架空層樓棟的下角，分別補(bǔ)充了一行小字：

首層架空層高3.6M，地上高度3M。

首層架空層高3.6M，地上高3.1M。

也就是說(shuō)：它的架空層部分，分別下挖了0.6米和0.5米。

根據(jù)北京市的相關(guān)規(guī)劃管理文件，對(duì)住宅首層架空層的高度有明確的引導(dǎo)性要求：

1、核心要求：鼓勵(lì)設(shè)置架空層，且層高一般不宜低于3.6米。

作為一個(gè)公共使用的空間，又是首層，這個(gè)高度能實(shí)現(xiàn)更好的采光和視野，不至于太壓抑。

2、容積率優(yōu)惠：如果架空層高度在4.9米以下，且面積不超過(guò)建筑基底面積的50%，其建筑面積可以不計(jì)入地塊容積率。

這意味著，開(kāi)發(fā)商有動(dòng)力將架空層做到接近4.9米，以最大化不計(jì)容的公共空間。

但是，規(guī)劃控高比較嚴(yán)格的情況下，如果架空層還實(shí)打?qū)嵉刈龅降厣?.6米層高，那么留給樓上住宅標(biāo)準(zhǔn)層的總高度就變少了，可能導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)層層高被壓縮，極限情況下甚至少建一層樓，減少可售面積和利潤(rùn)。

所以，采用這種地面局部下挖的方式，從下挖后的地面算起，到架空層頂部樓板的凈高，輕松達(dá)到甚至超過(guò)3.6米，滿足規(guī)范要求。

“節(jié)省”下來(lái)的層高可以分配給樓上的每一層住宅，讓標(biāo)準(zhǔn)層的層高更舒適。

落實(shí)了好房子政策的同時(shí)，巧妙規(guī)避其對(duì)建筑總高影響，最終提升住宅產(chǎn)品本身競(jìng)爭(zhēng)力，非常聰明的設(shè)計(jì)。

當(dāng)然，架空層層高這里公示出來(lái)，那么沒(méi)標(biāo)注的其它樓棟，首層是不是也下挖了？

另一方面，通過(guò)架空層下挖的這個(gè)細(xì)節(jié)，我們也能夠大致推測(cè)，這兩棟樓的住宅標(biāo)準(zhǔn)層高就是：小高層3米，洋房3.1米。

其實(shí)還有一些角度可以更加精準(zhǔn)地推算層高，歡迎留言討論。

開(kāi)發(fā)主體

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體為北京豐合嘉匯置業(yè)有限公司，成立于今年1月6日，注冊(cè)資本24.72億元。

北京建工地產(chǎn)持股65%，城鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)持股35%，二者同屬北京建工集團(tuán)。

北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理張浩出任項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)，李京昆任總經(jīng)理。

區(qū)位地段

項(xiàng)目位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道，緊鄰南四環(huán)。

通勤優(yōu)勢(shì)明顯，直線距離1公里內(nèi)有地鐵房山線花鄉(xiāng)東橋站、地鐵10號(hào)線與房山線換乘首經(jīng)貿(mào)站。

生活配套完善，首都醫(yī)科大學(xué)附屬北京天壇醫(yī)院、北京口腔醫(yī)院、天壇生活廣場(chǎng)、花鄉(xiāng)奧萊村、紀(jì)家廟公園。

周邊新盤(pán)眾多，西南方向不到2公里，就是金隅地產(chǎn)的新盤(pán)北京隅西頌；往南稍遠(yuǎn)一點(diǎn)是中海豐和叁號(hào)院和中建云鏡；往東6公里是中環(huán)悅府。

除此之外，項(xiàng)目南側(cè)還有兩幅規(guī)模更大的住宅用地待供應(yīng)。

其中02地塊建面超12萬(wàn)㎡，最南邊的03地塊也有6.6萬(wàn)㎡。

根據(jù)街區(qū)規(guī)劃，花鄉(xiāng)中部組團(tuán)城中村改造項(xiàng)目1521～2413街區(qū)總用地面積約16公頃，總建筑面積約 34.58 萬(wàn)㎡。

規(guī)劃用地包括二類(lèi)居住用地、綠隔產(chǎn)業(yè)用地、公園綠地、 托幼用地及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地。

相關(guān)公司：北京建工