拉齊奧，福爾梅洛基地的“重估模型”：詳情

拉齊奧俱樂部通過官方網(wǎng)站公布了截至2025年12月31日的半年度合并財務(wù)報告。報告中除財務(wù)收支與負(fù)債情況外，還納入了福爾梅洛訓(xùn)練中心的"重估模型"，即按重估日的公允價值對固定資產(chǎn)進行評估（扣除折舊及可能的減值）。具體內(nèi)容如下：

"為體現(xiàn)福爾梅洛訓(xùn)練中心這一戰(zhàn)略資產(chǎn)的實際價值，俱樂部決定對'土地及建筑物'類別采用《國際會計準(zhǔn)則第16號》規(guī)定的'重估模型'，自2025年7月1日起生效，同時遵循《國際會計準(zhǔn)則第34號》要求，使訓(xùn)練中心的賬面價值與評估日的公允價值保持一致。

拉齊奧足球俱樂部委托獨立外部機構(gòu)開展評估工作，該機構(gòu)依據(jù)《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第13號》（第三層次），采用收益法對未來預(yù)期收益以特定折現(xiàn)率進行折現(xiàn)，且收益采用無杠桿形式。考慮到本次重估對象具有經(jīng)營性本質(zhì)，其財務(wù)結(jié)構(gòu)可靈活調(diào)整，因此無杠桿形式更適用于本次評估。

模型中使用的折現(xiàn)率（加權(quán)平均資本成本W(wǎng)ACC）通過資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定，參考全歐洲其他房地產(chǎn)公司的市場信息，并綜合考慮各類相關(guān)變量后得出。根據(jù)所采用的假設(shè)，加權(quán)平均資本成本（WACC）為5.1%。

'g率'代表長期經(jīng)濟增長率，在本次評估中按長期預(yù)期通脹率估算，數(shù)值為2%。

評估機構(gòu)通過對已確定的折現(xiàn)率（WACC）和增長率（g）分別進行±200個基點的正負(fù)變動測試（WACC±200基點；g±200基點），最終將公允價值確定在第三四分位數(shù)的中點位置，估算值約為2.35億歐元。

為驗證上述主要方法得出的結(jié)果，評估機構(gòu)同時采用了所謂的'驗證法'作為輔助。

該驗證法為混合評估方法，需綜合考慮資產(chǎn)的房地產(chǎn)價值及其為俱樂部創(chuàng)造的超額價值，具體評估步驟如下：

1. 確定訓(xùn)練中心的重新建設(shè)成本；

2. 確定訓(xùn)練中心的超額價值；

3. 計算訓(xùn)練中心的總價值。

驗證法得出的評估值同樣約為2.35億歐元，與主要方法的估算結(jié)果一致。

福爾梅洛訓(xùn)練中心的評估結(jié)果經(jīng)過敏感性分析。需要說明的是，由于評估依據(jù)的是意大利其他俱樂部訓(xùn)練中心的租金水平，管理層認(rèn)為此類價值在未來年度發(fā)生重大變動的可能性較低。即便出現(xiàn)增減變動，也將歸因于當(dāng)前無法預(yù)見的外部因素。

主要評估方法的結(jié)果處于四分位區(qū)間內(nèi)，且基于平均租金計算得出。因此，訓(xùn)練中心的評估值對各類變動的敏感性較低。"