“虧大了”？浙江多個小區物業主動撤場，業主卻稱：錢花得冤，背后有筆算不攏的賬

來源：潮新聞

物業趕不走，換不掉——這是很多小區業主的無奈寫照：服務不佳、推諉扯皮，物業公司卻憑合同優勢“賴著不走”，業主只能“忍”。

如今，情況生變。

中指研究院《2024—2025年中國物業服務企業發展報告》顯示，2024年至2025年，全國TOP50品牌物業在管項目主動撤場率同比上升37%，住宅項目占比超八成。2025年1月至9月，全國公開撤場案例達120起，同比翻番。省內杭州、寧波、紹興等地，也有多個中高端小區和老舊小區的物業公司“撂挑子”。

從“趕不走”到“主動撤”，到底發生了什么？是物業行業有了生存危機，還是小區治理發出預警信號？記者深入多地，探尋現象背后的真相。

算不攏的賬：

物業稱“虧大了”，業主覺得錢花得冤

記者調查發現，這些主動撤場的物業公司對外說法類似：虧損嚴重，入不敷出。業主卻有另一本賬：服務縮水，質價不符。

各說各理，橫豎對不上。

湖州安吉恒隆城小區內張貼的《致恒隆城業委會的函》。記者 楊一凡 攝

3月30日，湖州安吉恒隆城小區業主收到杭州品尚物業的告知函，后者宣布將于6月30日退出，比合同期限提前了4個月。

恒隆城開盤超10年，有排屋、疊排、高層等住宅業主1600多戶。4月3日，記者在該小區看到，保安值守、保潔清掃等基礎服務尚在正常開展。

據了解，品尚物業2023年11月入駐恒隆城，實行差異化收費標準：每月排屋及帶電梯疊排2.7元/平方米，疊排不帶電梯1.8元/平方米，洋房與高層1.8元至2元/平方米，多層0.8元/平方米。

“不是我們不想干，是實在虧不起。”物業項目負責人劉先生說，公司每月固定支出三四十萬元，60多名工作人員的人力成本占近七成。“如果物業費收繳率能達到90%及以上，一年可收繳600多萬元。”但實際情況不樂觀，2024年收繳率為62.82%，2025年收繳率降至46.26%，2026年至今收繳率僅16.5%。排屋、疊排約150戶業主，每年應收物業費140余萬元，但這部分業主累計欠費近300萬元。

此外，小區二期新開發約500套，于2024年底交付，目前售出不到200套，開發商未及時支付空置房物業費，加劇物業公司資金壓力。“目前已累計虧損數百萬元。”劉先生表示，公司很無奈但承諾會堅持到撤場。

類似案例并不少見。3月1日，南京銀城物業服務有限公司杭州分公司因“收繳率持續過低，運營成本上漲”，停止對贊成美樹小區的服務；去年10月，綠城物業因收繳率長期僅58%、常年虧損，撤出寧波鄞州區的金色水岸小區……

面對物業的“虧損論”，業主們則認為：我們不是不愿交錢，是交了錢得不到對等的服務。

安吉恒隆城小區排屋業主認為，排屋無二次供水、無電梯，卻承擔小區最高標準的物業費，質疑其費用變相補貼其他住宅類型的業主。

紹興山水名家小區業主陸先生向記者展示他家中地下室的漏水情況。記者 潘璐 攝

在紹興山水名家小區，排屋業主陸先生說起前物業滿腹怨氣。他翻出手機里的視頻展示給記者，“你看，地下室一到雨天就漏水，墻壁全發霉了。”他說，問題反映了好幾次，負責的物業經理都離職了，事還是沒解決，“服務不到位，我憑什么交物業費？”

杭州西湖區某小區業主對物業公司的抵觸則源于一筆糊涂賬。業主代表統計，小區電梯廣告、停車費、公共場地出租等年收益超70萬元。“這筆錢該歸全體業主，物業卻從不公開明細，只籠統地說用來‘填補虧損’，具體花了多少、怎么花的，一問三不知。”在業主看來，物業一邊喊著虧損，一邊掌控著巨額公共收益，這賬根本算不通。

今年3月1日，住建部《關于規范物業公共收益管理的通知》正式施行，這種糊涂賬被明令禁止，也說明物業信息不透明的亂象較為突出。

打不開的結：

多重矛盾疊加，小區治理遇難題

物業撤場，從來不是因為單一的收支失衡。

數據早已預警：2025年，全國住宅物業服務滿意度僅69.1分，同比下滑兩個百分點，是近年新低；全國物業500強平均收繳率降至71%，連續4年下滑，中小物企甚至跌破50%。

“服務差—繳費率低”的惡性循環，成為眾多存在物業糾紛小區的死結，背后是多重矛盾的集中爆發。

矛盾一：盈利模式與業主認知錯位。

“市場在變化，當前物業行業已非以往的‘現金奶牛’，整體利潤空間有限。”行業資深人士、杭州云耐物業服務評估監理有限公司董事長婁云林分析：從平均水平看，物業公司支出結構固定——人力成本占比60%至70%、是核心支出，電梯、消防等設施維護費用占10%至20%，另有稅金及其他運營成本。與之對應，行業平均毛利潤率為5%至20%，只有物業費收繳率高、人力支出可控的小區，才能實現10%及以上凈利潤；且收繳率需達85%，物業公司才能維持基本運營。以利潤為導向的頭部物企不愿再虧，轉而主動剝離投入產出比不高的項目，“撤場”成為一種理性策略。

另一方面，由于社會對物業服務的市場化契約屬性認知不足，有的業主認為“小區內所有事務都應由物業負責”，將房屋質量缺陷、鄰里矛盾、市政配套缺位等非合同約定事項歸咎于物業企業。大部分城市老舊小區近10年物業費沒有調整，業主習慣于低價享服務，不愿接受物業費上調。隨著經濟形勢變化，房價走低，部分新交付的中高端樓盤、空置率較高的郊區盤等業主要求下調物業費的呼聲也高起來。

安吉恒隆城小區業委會多位成員告訴記者，排屋物業費標準已從最初備案的每月3.8元/平方米降至2.7元/平方米，但排屋業主不認可并普遍拒繳。

湖州安吉恒隆城小區，門崗有保安值守。記者 楊一凡 攝

矛盾二：信息不透明，信任破裂。

溫州鹿城區的悅瀾庭小區業委會主任鮑昌盛表示，格式化的物業服務合同難以厘清權責邊界，“如果我不當業委會主任，我也會懷疑這么龐大的物業管理費是怎么花的，一年好幾百萬元，業主很難理解。”

物業公司的收支明細、公共收益去向，對業主而言始終是“黑箱”。住建部新規明確，公共收益歸業主所有，物業可扣除的合理成本不超過30%，且需按季公示。但此前長期的糊涂賬，早已讓業主對物業失去信任。

婁云林分析，這種“賬本信息不對稱”是雙方矛盾的核心，“業主不清楚物業費花在哪，物業也未主動公開明細，猜忌自然滋生對立——業主拒繳物業費以維權，物業消極服務應對，惡性循環一旦形成，再難挽回。”

矛盾三：業委會缺位，矛盾久難調解。

省住建廳統計顯示，2025年全省住宅小區業委會（物管會）組建率為88%。小區業主是個松散群體，容易出現“沉默的大多數”。部分業主公共意識薄弱，存在“搭便車”心理，既不愿參與自治，又對服務提出過高期待。業委會本是物業與業主之間的橋梁，記者調查中發現，部分小區，要么條件尚不符合、成立不了業委會，要么業委會松軟渙散、成員缺乏專業能力，甚至有業委會與物業勾結侵害業主利益。沒有中立第三方調解，物業與業主硬碰硬，小糾紛拖成大矛盾。

矛盾四：前期物業遺留隱患。

調查發現，浙江多數小區的物業由開發商前期選聘，服務和收費標準由開發商單方面制定，與業主需求脫節。前期物業重銷售承諾、輕后期服務，交付后服務縮水、設施維保不到位，業主從入住就不滿，矛盾長期積累，最終成為撤場導火索。

物業撤場后，后遺癥接踵而至。杭州拱墅區盛德嘉苑，物業提前撤場，拒絕移交財務資料；寧波鄞州區圣嘉大廈，撤場當晚公區照明被切斷，生活垃圾堆積如山。安吉恒隆城一位業主向記者表達了擔憂：“當初買這個樓盤，看中的是位置和配套，現在物業公司提前撤場，不僅居住品質受影響，就怕對房價也有影響。”

當物業公司出于盈利考量選擇“換倉”“挑盤”，那些建設年限久、居民老齡化、繳費意愿低的老舊小區，更難引進專業化物業，進一步淪為基層治理的老大難。溫州鹿城區龍源社區就曾經面臨這樣的窘境，其下轄的37個小區有20個長期無物業管理，大部分住宅房齡超過20年，一度引發陳年垃圾堆積、區間道路無人管理、門禁和監控系統老舊、車輛無序停放致剮蹭等問題。

物業撤場，業委會失靈，而小區又沒有充足的公共資金時，“失管小區”的管理壓力便轉移到行政末梢的社區身上。鹿城區桂柑社區黨委書記謝修燕告訴記者，在曾經的“兩無小區”，網格員往往要包攬從老人家里的修修補補到小區化糞池清掏等大小事務。

務實之解：

從“管理”到“服務”，重建共治新生態

最高人民法院3月2日發布的數據顯示，近五年依法審結的一審物業服務合同糾紛已達439萬余件，凸顯物業與業主權責失衡的痛點。面對物業管理領域積累的多重矛盾，亟需企業、業主協同進化，政府加強監管，從零和博弈走向共建共治共享的社區共同體。

今年全國兩會期間，“物業管理”改為“物業服務”成為熱議話題。有代表建議從法規層面更名，住建部門也明確回應，將推動行業定位從“管理”向“服務”轉變。

兩字之變，透露出重塑行業的邏輯：物業公司是業主聘請的乙方，核心是履約服務，而非管控管理。

一位從業30多年的物業老總表示，過去行業追求“規模為王”，重利潤重指標，卻忽視了服務團隊專業培訓與服務能力迭代。只有實實在在以業主滿意度、服務履約度、質價相符為核心考核，行業才能真正走得遠。

從“管理”到“服務”，市場機制大有可為：一是推動基礎服務標準化，建立可量化、可考核、可付費的服務清單，讓業主清楚“花錢買了哪些服務”；二是探索增值服務多元化，拓展社區養老、托育、家政等，形成“基礎服務保運營、增值服務創利潤”的合理結構；三是完善收費機制市場化，推行酬金制、菜單式收費，既讓業主明明白白消費，也讓物業清清楚楚賺錢。

鹿城區惠美社區召開的社區、業委會、物業“三方議事堂”上，區委領導協調解決小區周邊停車問題。 共享聯盟·鹿城 蕓蕓 攝

記者注意到，為加強小區自治能力，浙江已有探索。溫州鹿城區作為老舊小區集中的主城區，也曾長期面臨業委會“自由生長”、物業監管缺位、居民訴求難解等治理難點。2022年起，該區以黨建引領基層治理省級綜合試點為契機，將小區物業管理與業委會建設納入“一把手工程”，區委書記領銜掛帥，搭建五級聯動體系，32家職能部門協同參與，街鎮、村社全員共同攻堅——

組建“找人團”下沉網格，從小區業主中篩選意向人選，嚴把選人、培訓關，讓業委會真正發揮監督物業的作用；開展社區、小區兩級“三方議事堂”，社區、業委會、物業服務企業每月一議，合理化解急難問題；推行“三審兩公開一備案”“業財代理”“業標街管”等制度，讓小區要事陽光下運行；創新推出“連片承包”“物業拼單”模式，讓225個無物業老舊小區用上專業服務；建立物業星級評定和“紅黑榜”制度倒逼企業服務提質……3年來，全區822個住宅小區實現黨組織、業委會、物業服務動態覆蓋，76個小區實現業委會從無到有的突破。

物業“撤離”并非終點，而是倒逼行業回歸服務本位、去粗存精的起點。相信隨著信任重建、共治落地，小區治理定能向好而行。

潮新聞 記者 吳妙麗 潘璐 楊一凡 戚祥浩