西四環改善盤“面包”賣出“面粉價”

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以下為正文：

2026 年北京樓市，正在經歷一場價值重構。當我們站在這個時間節點回望過去三年：全市住宅市場的成交均價從 023年的57,230元/㎡穩步攀升至 2025年59,570元/㎡，創下近年來新高。

視線拉回到豐臺區。作為北京西南改善主戰場，2020年成交均價62,009元/㎡，2023年一度沖高至78,743元/㎡，2026年回調至71,275元/㎡，整體依然維持在7萬元以上。

北京購房者并沒有消失，只是市場結構正在優化，高端改善類產品的成交占比逐年提升，大家更愿意為好房子買單。

01 高開低走：從 8.3萬到5.5萬

2024年1月，北京土拍市場。

豐臺區大瓦窯新村項目二期 DWY-L42 地塊吸引京能、保利、興創、中鐵建等一眾房企的激烈爭奪。最終中建信和以 38.525 億元的總價、15%頂線溢價率摘得該地，成交樓面價達5.54 萬元 /㎡。政府給出的銷售指導價是 8.3 萬元/㎡，看起來有相當可觀的利潤空間。

五個月后，中建信和一口氣把整個小區 572 戶預售全部拿下，背后意圖非常明顯：急于快速走量，一舉清盤，盡快回籠資金。

開盤前市場預期很高，央企開發，位置在西四環外，地鐵 14 號線大瓦窯站步行可達，純改善定位，沒有小戶型。當時有消息稱，項目售價可能會貼近8萬/㎡。

但開盤后第一個月，網簽數據為零。第二個月，依然是零。直到開盤三個月后，項目才網簽第一套房。2025年初均價維持在7.5萬元/㎡左右，但成交量始終不見起色。于是，降價成為唯一選擇。
2025年4月，均價降至 72000 元 /㎡

2025年7月，均價降至 62000 元 /㎡

2025年8月，均價 63000 元 /㎡，特價房 5.6 萬起

2025年10月，105㎡三居推出特價房，折合單價約 5.5萬元 /㎡。

根據克而瑞最新的數據，截至 2026 年4月，中建和頌九里累計實現網簽成交160套，成交面積1.89 萬㎡，成交金額11.60億元，成交均價61281 元 /㎡，套均價725 萬元/套。開盤近兩年，572 套房源只賣了160 套，去化率僅不足30%。以 105㎡三居為例，從開盤時的約790萬，降到了現在的580萬，一套房降了超過200萬。

02 誤判周期：在市場拐點處all in

中建信和拿地的 2024 年初，正是北京樓市最火熱的時候。當時，疫情剛剛結束，市場積壓的需求集中釋放，多個項目出現了 日光盤。土拍市場也是一片火熱，多個地塊都拍到了頂線溢價率。在這樣的市場氛圍下，開發商普遍對未來持樂觀態度，拿地也比較激進。

中建信和就是在這個時候，以 15% 的頂線溢價率拿下了大瓦窯地塊。5.54 萬元 /㎡的樓面價，在當時看來雖然不低，但考慮到8.3萬元/㎡指導價，以及市場的火熱勢頭，似乎是一筆劃算的買賣。但2024年下半年市場風向突然轉變。需求快速萎縮，成交量大幅下滑，很多之前日光項目，后續去化都變得非常困難。

03 紅海戰場：5盤廝殺 去化集體失速

小屯板塊可能是全北京新房競爭最激烈的板塊之一，地處西四環外，距離麗澤商務區只有幾公里，地鐵 14 號線可以直達麗澤、西局、望京等核心區域，對于在這些地方工作的改善人群來說，吸引力非常大。也正因為如此，近幾年這個板塊吸引了大量開發商入駐，供應了大量的改善型住宅。僅和頌九里周邊 3 公里范圍內，就有至少 5 個在售的改善項目，總供應量超過 3000 套。

小屯板塊供應在2024年集中爆發。京能西賢府、北京城建璽院、華曦府等多個項目同時在售，再加上后來入市的嘉棠璟樾，整個板塊陷入了慘烈的價格戰。在這樣的市場環境下，和頌九里的高成本就成了它最大的軟肋。
從這個表格可以看出，板塊新房去化普遍都比較慢。京能西賢府開盤比和頌九里晚一個月，網簽只有56套，去化率13.1%；北京城建璽院開盤一年半，網簽只有47套，去化率7.2%。只有華曦府因為入市早，趕上了市場的好時候，現在已經進入尾盤清盤階段。

而2026年3月新入市的嘉棠璟樾，更是給這個本就競爭激烈的市場投下了重磅炸彈，項目位于三至四環之間，地段比小屯板塊更好，而且是四代宅標準，不僅分流了大量的潛在客戶，更重要的是，它重新定義了這個區域改善產品的標準。
04 產品代際：被“好房子”降維打擊

和頌九里總共有 572 套房源，其中四房占比 52.10%（298 套），三房占比 44.93%（257 套），二房僅占 2.97%（17 套）。很多所謂的 "改善盤"，為了降低總價門檻，都會做大量的小戶型，導致小區圈層混雜，和頌九里幾乎沒有小戶型，最小的戶型是 105㎡三居，最大163㎡四居，保證小區業主層次相對統一，居住氛圍會比較好。

園林以麥格納瑰麗酒店為靈感，打造一軸、一環、五重景景觀體系，種植了 24 節氣園林植被。社區內還配有約 1000 平方米的雅奢會所，涵蓋健身房、親子互動、會客等五大功能主題。這些配套雖然不是頂級的，但對于一個改善盤來說足夠用了。未來會所將作為業主社群活動的主場，對于提升社區的居住品質和鄰里關系，會有很大的幫助。

然而，2025年北京樓市快速進入"四代宅"、“好房子”時代，采用 "內嵌陽臺 + 外接花池" 等設計實現更高的得房率，更好的采光和通風，以及更多的贈送面積。

京能西賢府和嘉棠璟樾都是四代宅項目。京能西賢府得房率約 90%，嘉棠璟樾得房率也在 85%以上，而且都有大量贈送面積。而和頌九里是在四代宅政策出臺之前設計的，屬于傳統的三代宅產品。雖然它的得房率最高也能達到 88.4%，在三代宅中已經算是非常優秀的水平了，但和四代宅相比，還是存在代際差距。

05 理性撿漏指南：誰能買中建和頌九里？

項目位于西四環外，步行到地鐵站僅200+米，距離麗澤商務區只有 6站地鐵，大約15-18 分鐘車程。隨著麗澤商務區的不斷發展，越來越多的企業和人口會向這里聚集，小屯板塊作為麗澤的后花園，必然會受益。另外，地鐵14號線已經全線貫通，可以直達麗澤、西局、望京、國貿等核心區域。未來地鐵 11 號線規劃落地后，小屯板塊的交通會更加便利。醫療方面，301 醫院、302 醫院等三甲醫院都在板塊周邊;大瓦窯體育公園、綠源公園、五里店活力綠洲公園等多個公園環繞。

除了不是四代宅之外，和頌九里還有一些不能回避的短板：首先是城市界面有待提升，大瓦窯片區周邊還有不少待開發用地和回遷房，短期內居住體驗可能會打一些折扣。另外商業配套相對薄弱，板塊內缺乏大型商業綜合體，日常購物主要依賴周邊的社區底商。

適合人群

預算在 580-730 萬之間，在麗澤、西四環沿線工作的剛改家庭

看重得房率和戶型實用性，對現房沒有硬性要求

能接受板塊的成長期，不追求短期的升值回報

注重社區的純粹性，希望鄰居層次相對統一

不適合人群

追求即住體驗，希望盡快入住的購房者

非常看重品牌溢價和物業服務品質的購房者

對板塊成熟度有剛性要求，不能忍受周邊有工地和回遷房的購房者

以投資為主要目的，希望短期內獲得高額回報的購房者

購買策略

1、如果預算在580-650萬，且在麗澤/西四環工作，和頌九里確實是當前板塊內總價門檻最低的改善選擇。 價格已到底部，進一步大幅下探的空間有限；

2、如果預算在700萬以上，建議優先考慮嘉棠璟樾。 畢竟地段、產品代際和市場熱度帶來的長期價值支撐力更強。

3、如果你急需入住，追求低風險，華曦府現房如果剩余可選房源合適，那么是更穩妥的方案。

北京樓市下半場不再是那個閉眼睛買房就能賺錢的時代。只有真正理解市場，理解產品，理解需求，才能找到屬于自己的“好房子”。對于購房者來說，和頌九里提供了一個撿漏機會，但撿漏不等于盲目抄底，還是要根據自己的實際需求和預算，做出理性判斷。

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