南京樓市溫和修復(fù)啟勢，二季度或迎結(jié)構(gòu)性回暖，改善型需求主導(dǎo)前行

2026 年一季度，南京樓市完成從"政策底"到"市場底"再到"修復(fù)啟動"的關(guān)鍵過渡。3 月 20 日南京出臺 6 項(xiàng)穩(wěn)樓市新政后，市場在短短 18 天內(nèi)迅速顯現(xiàn)回暖跡象。3月新房成交面積環(huán)比激增 243.46%，成交均價(jià)回升至 25000 元/㎡，二手房單月成交逼近 1 萬套大關(guān)。

新政落地 18 天，市場熱度快速攀升

2026 年 3 月 20 日，南京市住房保障和房產(chǎn)局正式出臺《穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策措施》，推出 6 項(xiàng)穩(wěn)樓市新政。這是 2026 年以來南京首個(gè)系統(tǒng)性房地產(chǎn)支持政策，涵蓋供給側(cè)、需求側(cè)、金融支持等多個(gè)維度。

新政核心舉措包括：以舊換新 1% 貸款貼息（2026 年 12 月 31 日前完成賣舊買新的購房者可享貸款總額 1% 貼息，全市貼息總限額 1 億元）、人才房票全域落地（按學(xué)歷給予 3 萬 -15 萬元梯度購房補(bǔ)貼）、商辦首付降至 30%等。政策從供需兩端協(xié)同發(fā)力，核心導(dǎo)向?yàn)榧せ钪脫Q需求、穩(wěn)定市場預(yù)期。

政策落地效果顯著。江寧區(qū) 2000 萬元人才房票補(bǔ)貼資金池，3 天申請額度達(dá) 1922.65 萬元，額度基本申領(lǐng)完畢。以貸款 200 萬元為例，購房者在享受人才房票補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，疊加本次新政 1% 貸款貼息，可額外獲得 2 萬元補(bǔ)貼。新政落地首個(gè)周末，多個(gè)項(xiàng)目售樓處來訪量與認(rèn)購量顯著增長，周末單日接待客戶超過 200 組的屢見不鮮。

新房市場：供需錯(cuò)位，改善需求強(qiáng)勢領(lǐng)跑

供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，需求端恢復(fù)顯著優(yōu)于供應(yīng)端

2026 年 3 月，南京新房市場呈現(xiàn)明顯的"供不應(yīng)求"格局。新房供應(yīng)面積僅 18.04 萬㎡，而成交面積環(huán)比大漲 243.46%，供求比降至 0.55，需求釋放節(jié)奏顯著快于供應(yīng)。成交均價(jià)回升至 25000 元/㎡，環(huán)比上漲 4.21%，價(jià)格韌性凸顯。

從月度走勢看，2026 年 1-2 月市場處于傳統(tǒng)淡季，受春節(jié)假期影響，新建商品住宅成交面積同比有所回落。1 月新房成交 16.62 萬㎡，2 月降至 9.5 萬㎡，環(huán)比下降 42.85%。但 3 月成交實(shí)現(xiàn)強(qiáng)勢反彈，成交套數(shù)達(dá) 2618 套，較 2 月增長 260.61%。

改善型需求主導(dǎo)，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)深度重構(gòu)

2026 年南京主城區(qū)住宅市場正經(jīng)歷深刻的"脫剛化"轉(zhuǎn)型，各面積段成交格局發(fā)生根本性重構(gòu)。90 平方米以下小戶型供應(yīng)斷檔，120 平方米以上改善型產(chǎn)品成為市場絕對主流。

110-130㎡面積段成交 858 套占比最高（32.77%），三房和四房合計(jì)占比達(dá) 94.8%，總價(jià) 300 萬元以上房源成交占比 42.8%，改善型需求成為市場絕對主力。

3 月新房市場中，三房和四房合計(jì)占比高達(dá) 94.8%，總價(jià) 300 萬元以上房源成交占比達(dá) 42.8%。從成交結(jié)構(gòu)看，110—130 平方米面積段成交 858 套占比最高，3 萬至 4 萬元/平方米和 4 萬至 5 萬元/平方米的中高端產(chǎn)品主導(dǎo)市場。

區(qū)域分化顯著，核心板塊價(jià)值穩(wěn)固

2026 年 3 月南京樓市呈現(xiàn)明顯的區(qū)域分化特征。從成交數(shù)據(jù)看，江寧、棲霞、雨花臺、浦口等區(qū)域成交活躍，而傳統(tǒng)核心區(qū)如建鄴、鼓樓、玄武雖然成交面積占比較小，但單價(jià)遠(yuǎn)超其他區(qū)域。

核心區(qū)域：建鄴區(qū)成交均價(jià) 43827 元/㎡，秦淮區(qū) 42789 元/㎡，玄武區(qū) 37840 元/㎡，這些區(qū)域價(jià)格堅(jiān)挺，改善型產(chǎn)品去化率高。南部新城中信泰富九廬，今年一季度熱銷超 3 億元，拿下大校場板塊成交面積、金額雙冠軍。

近郊區(qū)域：江寧區(qū)成交面積 7.53 萬㎡居全市首位，成交均價(jià) 23595 元/㎡。金茂南京定鼎南京市一季度成交金額、面積 TOP1，江寧竹山路樾滿云川奪得南京全市 3 月成交面積、金額"雙冠王"。

遠(yuǎn)郊區(qū)域：高淳、溧水等遠(yuǎn)郊區(qū)域新房去化周期仍高達(dá) 56.4 個(gè)月，市場結(jié)構(gòu)性分化與區(qū)域供需壓力進(jìn)一步凸顯。高淳成交均價(jià)僅 8175 元/㎡，溧水 9817 元/㎡，價(jià)格仍在探底過程中。

土地市場：理性拿地，核心地塊價(jià)值凸顯

土地供應(yīng)端則處于明顯的控增量、去庫存階段。2026 年一季度南京商品住宅用地供應(yīng)大幅縮減，根據(jù)最新發(fā)布的供地計(jì)劃，商品住宅用地供應(yīng)僅有 320 公頃，創(chuàng)下十年來新低水平，住宅用地供應(yīng)同比再降 3 成。這一供給側(cè)的明顯收縮反映出市場的結(jié)構(gòu)性調(diào)整特征。

與新房市場的活躍相比，3月的土地市場顯得更為冷靜和理性。

3月，南京全市共掛牌16幅涉宅地塊，總建筑面積約79.16萬㎡，主要分布在江北新區(qū)、江寧和高淳板塊。然而，最終僅有6幅地塊成交，總建筑面積28.14萬㎡，且全部為底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為0。

盡管整體平淡，但核心地塊的價(jià)值依然得到了認(rèn)可。例如，秦淮南部新城G01地塊，由金茂以16.93億元底價(jià)摘得，成交樓面價(jià)達(dá)24014元/㎡。這一價(jià)格不僅彰顯了開發(fā)商對南部新城未來的信心，也為該板塊的高端改善定位奠定了堅(jiān)實(shí)的土地成本基礎(chǔ)。

反觀遠(yuǎn)郊，溧水、六合等地的地塊樓板價(jià)僅在4000-5000元/㎡區(qū)間，且多由地方國資平臺托底。這種明顯的梯度差異，反映出房企在當(dāng)前市場環(huán)境下“穩(wěn)健投資”的邏輯：非核心不拿，非優(yōu)質(zhì)不投。

結(jié)語：溫和修復(fù)啟勢，改善主導(dǎo)前行

2026 年一季度，南京樓市完成從政策底→市場底→修復(fù)啟動的關(guān)鍵過渡。伴隨公積金 5 年以上利率降至 2.6%、不滿 2 年住房增值稅優(yōu)化、"寧六條"等政策密集落地，市場信心穩(wěn)步修復(fù)。

政策紅利持續(xù)釋放："寧六條"覆蓋供需兩端，含"以舊換新"貼息、人才房票全域落地等舉措，預(yù)計(jì)短期成交量有望提升，價(jià)格止跌企穩(wěn)概率高。1 億元貼息是近一年來首次直接財(cái)政讓利，預(yù)計(jì)撬動 100 億貸款規(guī)模。

供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化：3 月供求比降至 0.55，需求釋放節(jié)奏顯著快于供應(yīng)。隨著"以舊換新"政策的持續(xù)落地，將進(jìn)一步打通置換鏈條，強(qiáng)化一二手市場的聯(lián)動傳導(dǎo)，推動樓市形成更順暢的循環(huán)格局。

傳統(tǒng)旺季加持：二季度將迎來"金四銀五"傳統(tǒng)銷售旺季，政策紅利、供需優(yōu)化、傳統(tǒng)旺季形成合力，運(yùn)行動能進(jìn)一步增強(qiáng)。3 月市場整體呈現(xiàn)"政策發(fā)力、供需回升、結(jié)構(gòu)分化"的溫和修復(fù)，活躍度較 2 月顯著提升。

綜合來看，2026 年南京樓市大概率將呈現(xiàn)"整體企穩(wěn)、局部回暖、遠(yuǎn)郊承壓"的格局。南京作為長三角特大城市、江蘇省會，經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療資源雄厚，對周邊城市有持續(xù)的吸附力，這種基本面本身就對房價(jià)有基礎(chǔ)性支撐。市場修復(fù)趨勢有重要參考價(jià)值，建議購房者聚焦河西、大校場、主城等稀缺地段，避開遠(yuǎn)郊和無產(chǎn)業(yè)支撐板塊。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI文章、私域主編、數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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