樓市“后調整周期”的走勢

當前時點的樓市，正在經歷著前所未有的大變化。

不過，若是放眼全球房地產市場的發展路徑，未來的走勢其實是有跡可循的。

那么，樓市進入后調整周期，究竟會是怎樣的走勢。

一般來說，樓市進入下行周期調整剛開始階段都會出現一陣子的急跌，這個急跌的幅度基本上都會超過30%以上，有些會是50%以上。

之后會隨著樓市支持措施的不斷出臺以及市場情緒恢復平靜、趨于理性，市場會出現一定幅度的反彈，然后會在一個平臺上震蕩運行，直至能夠改變市場運行趨勢的因素出現。

我們的樓市現在處于的階段，大概就是開始要進入一個平臺震蕩期了，也就是上文提到的“后調整周期”階段。

后調整周期階段，會有什么特征？

樓市一般都會受到經濟增長放緩、人口下滑、住房供應過剩等因素的影響。所以在這個階段，房價很難出現普遍性的上漲；但由于剛過了普跌的階段，政策支持依然存在，市場也會自發調節，所以這個階段也不會出現普遍性下跌的局面。

但市場走勢終究是會受供求關系影響的，這就決定著那些依然存在結構性供不應求的城市，其樓市有望率先止跌回漲，房價甚至有可能會繼續創出新高。這一發展特征在一些國家和地區的房地產市場發展歷史上被證實過了。

這就是在后調整周期里，樓市存在的結構性行情。那這種結構性行情究竟會如何演變？

說到底，就是房地產市場的走勢會因城市而異，也就是會走出一種分化行情，大城市的房價也有望率先漲起來。人口增長下滑對整體樓市肯定是存在不利影響的。但是這個對大城市樓市的影響會因為大城市對人口的吸附能力而減弱。

我之前也分析過，大城市具有良好的經濟條件、產業基礎、配套設施等等，能為年輕人提供更多的發展機會和更好的生活條件，天然就會吸引人口的流入。所以在未來相當長一段時間內，大城市人口依然會保持流入和高密度的人口狀態，這就會帶來大量的住房需求，對住房市場構成堅實的支撐。這類城市的樓市即便是經歷了下跌調整，也會率止跌回漲。今年一季度，一線城市和部分二線城市的樓市走出的“小陽春”行情就能一定程度說明問題。

相反，大多數中小城市就不一樣了，它們正是大城市人口流入的來源，也就是說大多數中小城市會繼續面臨著人口凈流出的局面。這就會對其樓市發展造成不利的影響，未來的住房需求會減少，樓市發展缺乏必要的需求支撐，市場繼續下探或是震蕩或將成為常態。