謝逸楓：重磅！深圳模式房地產超常規救市來臨！

文/謝逸楓

重磅！2026年4月8日，深圳市投融資金融顧問團正式成立，成為全國首創“金融顧問團紓困地產模式的最早城市，意味深圳模式房地產超常規救市全面打響。毫無疑問，深圳樓市迎來春天，有望在2026年或2027年實現止跌見底，甚至反彈。

一場史詩級、超常規房地產強刺激救市正在打響。這并非一次簡單的“輸血式”紓困，而是一套覆蓋信貸、債券、重組、資產證券化的全鏈條金融服務機制，目標為項目找資金，為資金找項目。其中房地產項目紓困是當前最緊迫的任務之一。

投融資金融顧問團對于房地產紓困，主要是正在開發的住宅地產項目和存量項目（城市更新城中村項目），不是對房地產行業、房企托底，更不是進入“3.0階段”的從單一項目救助向房企拯救再轉向行業系統化風險化解的信號。

所以，房地產風險和房企債務風險出清，依然要靠市場、房企自己，特別是已經發生險情、資不抵債、經營困難的房企。深圳市投融資金融顧問團成立的目的，更多的是穩定經濟增長，防止投資下降、金融風險的舉措，其次是保交房。

2026年4月8日，由深圳市委金融委員會辦公室主辦的“深圳市投融資金融顧問團組建暨首場對接活動”在中國人保金融大廈成功舉行，首批12家金融機構正式受聘組成“金融顧問團”，針對首批82個投融資重點項目。

并與各區發改、財政、住建、城市更新等相關部門完成結對簽約，未來將圍繞房地產項目紓困、專項債及債貸聯動、國有資產盤活及國企發債、新型政策性金融工具等四大重點領域的首批82個投融資重點項目開展深度對接。

官方信息顯示，這82個項目主要聚焦四大領域，房地產項目紓困、專項債及債貸聯動、國有資產盤活及國企發債、新型政策性金融工具。項目清單由各區動態梳理上報，具體項目名稱尚未對外公開披露。

此次活動標志著深圳落實國家“十五五”規劃，加快構建有效投資內生增長機制，創新探索“政府—金融機構—企業”三方協同金融服務機制正式落地，在深化投融資體制改革、破解重點領域融資難題方面邁出關鍵一步。

為什么要成立“金融顧問團”，一是當前深圳投融資方面一些突出問題。問題主要聚焦在四大領域。第一是房地產市場深度調整，部分項目風險交織疊加，紓困化險和存量盤活任務較重。第二是專項債、信貸等資金與項目匹配還不夠精準。

第三是投貸債聯動機制仍需完善。第四是國有資產盤活方式不夠豐富，新型政策性金融工具運用還不充分，社會資本參與重大項目的積極性有待進一步激發。因此，符合條件的房地產項目和存量盤活（城市更新項目）受益最大。

上述問題的背后，傳統“財政直投+銀行貸款”的單一融資模式已難以適配項目全周期資金需求。為此，組建深圳市投融資“金融顧問團”，通過“債貸聯動+資產證券化+政策性工具”的組合拳，全面構建深圳市多元化、市場化的投融資新生態。

二是傳統紓困模式的局限顯露無遺。2025年深圳拆除重建類城市更新項目新增計劃立項審批謹慎，新增規劃批復放緩，新增計劃調出/失效/清退城市更新項目共計17個，涉及拆除范圍約146.1萬平，數量占比歷年45%，規模占比歷年46%。

三是深圳房地產的債務結構比較復雜，與金融高度關聯，即高債務、高杠桿與金融密集相關。例如連中國最好的房企-萬科都暴露風險，還有恒大、華南城等進入破產程序，龍光、益田、華僑城、招商、佳兆業等都出問題了。

深圳房地產市場中民企占比高、債務結構復雜，常規紓困難以穿透。深圳民營房企歸去一直依賴高杠桿擴張，疊加美元債、信托、非標等多元融資負債，項目股權存在多層嵌套、司法凍結頻繁等問題，傳統“點對點”放貸很難真正盤活項目。

深圳樓市投資、剛需、改善的多元化需求韌性較強，但很多優質的項目因公司債務導致長期停滯，既影響保交付，也影響市場預期和信心恢復，唯有通過系統化金融服務，才能打通“風險出清-項目復工-銷售回款”的正向循環。

例如恒大涉及金融債務超過6000億元，其中深圳地產公司超過2500億元，萬科涉及的金融債務超過3000億元等。說明深圳是以高杠桿、高債務、債務結構和項目交叉關聯著稱的房地產市場，成為風險復雜度最高、處置難度最大的區域之一。

例如世茂深港國際中心等地標項目一度長期停工停滯。這些項目普遍存在債務鏈條長、債權關系復雜、資金占用周期久特點，依靠單一金融機構、單一信貸產品已很難化解。同時房企投資端承壓，形成民企觀望，國資平臺、央企國企包攬。

四是市場信心未復蘇。今年一季度，深圳樓市呈現“前低后高”的弱復蘇態勢，新房成交6691套，同比下滑43%。二手房成交約12691套，同比下降11%。盡管3月樓市成交有所反彈，但新房去化周期接近20個月，市場信心尚未完全恢復。

五是深圳土地供應機制的轉變，新增建設房地產土地供應轉向存量土地供應，其中城市更新占比極高，由于開發周期、資金周期與銀行開發貸的傳統融資模式嚴重錯配，導致城市更新項目進展緩慢，市場下行期，風險不斷加大。

深圳土地稀缺，根源于城市土地面積小，人口多，可開發建設的土地少。而城市更新成為土地供應的主要來源，是平衡供需關系的關鍵。但城市更新的項目開發周期平均為5年-10年，傳統融資期限短、強抵押，難以匹配。

六是化解房地產項目的風險需多措并舉，通過房地產項目白名單、專項債、債貸聯動、盤活國企資產等方式，實現國有資產、資源、資本聯動。部分國企城投旗下的房地產及城市更新項目，急需新型政策性金融工具支持。

但前提是通過各類金融工具盤活其不動產相關資產、創造現金流，實現效益平衡。同時，房地產市場下行后，地方國企拿地托底，以土地抵押融資參與城市建設與更新，導致房地產、地方財政、城市建設運營問題深度綁定。

金融顧問團能做啥？東方資產深圳市分公司、招商銀行深圳分行、中金公司、國家開發銀行深圳市分行等分別組織專題分會場，針對全市梳理出的首批82個投融資重點項目開展深度對接研討，通過“專家培訓+區代表發言+分組研討”的形式。

第一是房地產項目紓困分會場，專家針對城市更新項目債權債務隔離、資金監管“后進先出”原則等實操難題進行政策解讀，提出股權隔離、司法重整等風險化解路徑。第二是專項債及債貸聯動分會場，探討“債貸組合”“肥瘦搭配”等創新模式。

推動金融機構深度參與專項債項目儲備謀劃與全周期資金保障。第三是國有資產盤活及國企發債分會場，圍繞REITs、ABS、CMBS等金融工具應用，探討低效閑置資產盤活、特許經營權證券化等解決方案。

第四是新型政策性金融工具分會場，解讀政策背景、適用范圍與支持領域，介紹實操要點與注意事項，為項目申報提供指引。2026年新型政策性金融工具發行額度八千億元?，由三家政策性銀行設立，補充重大項目，不新增政府隱性債務。

這意味著，深圳“投資金融顧問團”不僅提供資金輸血支持，還將介入股權、債務隔離、司法重整、資金監管等關鍵環節，確保項目真正盤活，達到目的。此舉將有助于打通深圳房地產市場復蘇堵點，一批長期停滯的項目有望加快盤活。

對全國而言，這是一次機制創新，通過建立一套常態化、系統化的金融服務體系。為城市更新體量大、民營經濟活躍的城市提供可復制、可借鑒的地產項目風險化解樣本。因此，深圳模式，是未來房地產化解風險的新模式。

根據筆者獲得的12家金融機構名單，分別為國家開發銀行深圳市分行、中國進出口銀行深圳分行、中國農業發展銀行深圳市分行、農業銀行深圳市分行、中國銀行深圳市分行、建設銀行深圳市分行、招商銀行深圳分行。

包括平安銀行深圳分行、中信銀行深圳分行、東方資產深圳市分公司、中信證券、中金公司，共計12家金融機構正式入團。毫無疑問，隨著模式的成熟和效果顯現及機制穩定，未來的金融顧問團的成員將會擴容。

將按照“試點先行、分批組建、逐步完善”的推進策略，持續完善金融顧問團工作機制。及時總結推廣好的經驗做法，努力形成一批可復制、可推廣的投融資對接服務“深圳模式”，為粵港澳大灣區高質量發展貢獻金融力量。

金融顧問團模式的效果值得觀察。一方面是取決于納入房地產項目紓困的條件和獲得新融資的門檻，及項目數量、規模大小。另一方面是取決于新項目債權債務隔離、資金監管“后進先出”原則的具體操作及股權隔離、司法重整落實情況。

第一是市場修復，需要時間。2026年一季度數據顯示，深圳房地產市場仍處弱復蘇態勢。前三個月，深圳新房住宅成交6691套，同比下滑43%；二手房住宅成交12691套，同比下滑11%。總體看，市場成交未止跌回穩。

盡管3月單月新房成交2827套、二手房成交5071套，合計7898套的數據為近11個月最高值，但較2025年3月仍分別下滑32%和17%。市場信心的修復需時日。但深圳房地產風險已與城市運營、土地盤活、存量資產收儲等復雜問題深度綁定。

萬科曾通過復雜路徑向恒大地產投資53.5億元，這筆資金如今已全額計提壞賬準備；綠景白石洲項目更讓萬科陷入23億元投資無法收回的困境。這些案例顯示，房地產下行周期里，所有精明算計都抵不過系統性風險的殘酷現實。

第二是金融顧問團的短期影響，將聚焦在頭部房企流動性壓力緩解與重點片區項目復工加速上。通過系統性介入，一批長期停滯住宅項目、城中村改造項目、“爛尾”項目有望啟動重組程序，逐步打通“風險出清、項目復工、銷售回款”的循環。

從中長期來看，這一機制有望推動深圳房地產模式從高杠桿、高債務、高周轉開發向精細化、高質量運營轉型，重構金融與地產的關系。即金融機構從單純的“輸血者”轉變為“風險共治者”，深度參與項目全周期管理。