車位預(yù)售糾紛事件解析 中恒信律師拆解背后的法律要點

花近25萬元買了一個產(chǎn)權(quán)車位，收房時卻發(fā)現(xiàn)墻體錯位、人防門卡阻、車門打不開、人下不來——這樣的車位，算不算“貨不對板”？開發(fā)商一句“示意圖僅供參考”“已簽不利提示”，就能把責(zé)任推得一干二凈嗎？

北京大興區(qū)一位業(yè)主用一紙判決給出了答案：全額退款，一分不少。

事情要從兩年前說起。一位業(yè)主與開發(fā)商簽訂合同，購買了某小區(qū)地下三層的一個產(chǎn)權(quán)車位，總價近25萬元。合同附帶的平面圖上清清楚楚顯示，車位右側(cè)留有合理空間，方便停車和上下車。業(yè)主也按約定付清了全款，滿心期待收房。

可現(xiàn)實卻讓他徹底傻眼。現(xiàn)場的車位與圖紙嚴(yán)重不符：右側(cè)墻體大幅偏移，車位與墻面之間窄得可憐；旁邊的人防門長期半閉，與頂部管道、橫梁互相干擾，車輛進(jìn)出頻頻受阻。即便后來人防門修好了，車輛停進(jìn)車位后，右側(cè)車門仍然無法完全打開，乘客上下車極為困難，日常使用幾乎無法實現(xiàn)。

業(yè)主當(dāng)即提出異議，要求整改或者退車位，卻被開發(fā)商一口回絕。開發(fā)商的理由聽起來“理直氣壯”：合同補(bǔ)充協(xié)議寫得明明白白，平面圖僅作示意，最終以現(xiàn)狀為準(zhǔn)；而且業(yè)主已經(jīng)簽署了不利因素提示，知道這是個盡端車位，所以無權(quán)解約退款。

雙方多次協(xié)商無果，業(yè)主最終選擇訴諸法院。

庭審中，開發(fā)商堅持三大抗辯理由：示意圖不作交付依據(jù)、業(yè)主未在約定時限內(nèi)書面解約已喪失權(quán)利、車位已驗收合格符合交付標(biāo)準(zhǔn)。但代理本案的中恒信律所律師一針見血地指出：即便合同中有格式條款和不利提示，開發(fā)商交付的車位也必須滿足基本使用功能，不能以“示意”“已提示”為由，免除質(zhì)量和使用保障義務(wù)。

法院經(jīng)過現(xiàn)場勘驗查明，該車位右側(cè)凈距僅十幾厘米，遠(yuǎn)低于合理使用標(biāo)準(zhǔn)，車輛停穩(wěn)后右側(cè)車門難以正常開啟，人員上下存在嚴(yán)重障礙。法院認(rèn)為，格式條款不能排除開發(fā)商交付合格車位的法定義務(wù)，交付的車位已經(jīng)嚴(yán)重影響正常使用，合同目的徹底落空，構(gòu)成根本違約。

最終，法院判決雙方解除車位預(yù)售合同，開發(fā)商在十日內(nèi)返還全部購車位款近25萬元，并按一年期貸款市場報價利率支付從付款之日起至實際付清之日止的利息。業(yè)主主張的停車費、充電費、律師費等訴求被駁回，案件受理費由開發(fā)商承擔(dān)絕大部分。

律師事后感慨，很多購房者買期房車位時，以為合同里寫了“示意圖僅供參考”“最終以現(xiàn)狀為準(zhǔn)”就沒辦法了。但法律保護(hù)的是合同目的能不能實現(xiàn)。你買一個車位，連車門都打不開，人下不來，那叫什么車位？哪怕圖紙畫得再漂亮，現(xiàn)場用不了，就是根本違約。

這起案子給所有購房者提了一個醒：購買期房車位時，一定要保留好宣傳圖紙、銷售承諾、現(xiàn)場視頻等證據(jù)；收房時要仔細(xì)核對尺寸、通道、周邊障礙物，一旦發(fā)現(xiàn)影響使用的問題，及時書面提出并固定證據(jù)。哪怕合同里寫著“示意圖僅供參考”“最終以現(xiàn)狀為準(zhǔn)”，也不代表開發(fā)商可以交付一個根本無法正常使用的問題車位。

車位雖小，卻關(guān)乎每天出行的便利和幾十萬元的財產(chǎn)權(quán)益。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)恪守誠信，按約定交付合格產(chǎn)品；而購房者遇到“問題車位”時，也要敢于用法律武器維權(quán)。法院最終看的，是合同目的是否能夠?qū)崿F(xiàn)——這才是裁判的關(guān)鍵。

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