過戶后才得知承重墻被拆，買方還能“退房”嗎？丨涉民生典型案例宣傳展示

房屋承重墻被擅自拆除，

原房主賣房時(shí)卻刻意隱瞞，

若將承重墻恢復(fù)原狀，

房屋布局將與看房時(shí)大不相同。

不知情的買方，

能否要求解除購房合同？

2023年3月，

姚女士經(jīng)中介公司介紹，

與曹先生簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，

以206萬元購得曹先生名下一套房屋，

并順利完成過戶與交付。

然而不久后，

她卻意外收到了

執(zhí)法部門出具的《責(zé)令改正通知書》，

要求其限期恢復(fù)房屋承重結(jié)構(gòu)。

姚女士這才得知原房主曹先生

曾擅自將房屋兩處承重墻拆除。

并且，

雙方在簽訂房屋買賣合同后、

房屋變更登記交付前，

執(zhí)法部門已接到舉報(bào)并上門檢查，

確認(rèn)房屋存在前述情況，

但曹先生卻并未告知姚女士。

姚女士認(rèn)為，

曹先生在交易過程中，

刻意隱瞞房屋承重墻被拆除的重要信息，

其行為已經(jīng)構(gòu)成欺詐。

承重墻拆除對房屋安全造成嚴(yán)重隱患，

但按要求恢復(fù)后，

房屋布局又與看房時(shí)有明顯差別。

于是，姚女士訴至人民法院，

請求解除購房合同、返還購房款，

并判令曹先生賠償其相應(yīng)損失。

曹先生則辯稱，

雙方已完成過戶，

交易已經(jīng)完成，

不同意姚女士的訴請。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，

執(zhí)法部門上門現(xiàn)場檢查時(shí)，

曹先生尚未交付房屋，

卻未將該情況如實(shí)告知姚女士，

明顯違背了誠信義務(wù)。

現(xiàn)執(zhí)法部門要求恢復(fù)承重墻，

恢復(fù)后的房屋布局

與看房時(shí)發(fā)生明顯變化，

這意味著曹先生所隱瞞的房屋重要信息，

足以對姚女士決定是否購買該房屋

產(chǎn)生重大影響。

據(jù)此，

人民法院判決解除雙方購房合同，

曹先生退還購房款，

并賠償姚女士相應(yīng)損失。

判決后，

雙方均服判息訴，

該案判決已生效。

一、私自拆改房屋承重墻屬違法行為

房屋承重墻屬于業(yè)主共有部分，業(yè)主對其使用不得破壞其基本功能。現(xiàn)實(shí)中，部分房屋業(yè)主出于擴(kuò)大房屋使用面積、更改戶型結(jié)構(gòu)等目的，私自拆除房屋承重結(jié)構(gòu)，卻忽視了其中潛藏的重大安全隱患。此類行為不僅會危及自身居住安全，還會對相鄰住戶及公共安全造成影響。

從法律后果來說，私自拆改承重墻屬于違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，相關(guān)行政部門將責(zé)令房屋所有人及時(shí)恢復(fù)房屋原有結(jié)構(gòu)，并可能對行為人實(shí)施罰款等行政處罰。如果拆改行為造成了房屋坍塌等其他嚴(yán)重后果，行為人還將面臨刑事責(zé)任。

二、賣方應(yīng)如實(shí)披露影響房屋交易信息

房屋作為家庭的核心資產(chǎn)，其交易通常需要投入大量時(shí)間和精力，買賣合同一旦訂立，雙方均應(yīng)遵守合同約束、履行合同條款。也正因此，在合同磋商及合同約定過程中，賣方應(yīng)當(dāng)及時(shí)披露影響房屋交易的重要信息。若其通過隱瞞方式訂立合同，可能導(dǎo)致買方合同目的根本無法實(shí)現(xiàn)，則買方有權(quán)請求解除合同、賠償損失。

本案中，人民法院明確拆除房屋承重墻對房屋安全性及房屋布局造成了實(shí)質(zhì)影響，屬于在房屋出售時(shí)應(yīng)當(dāng)披露的重要信息，是對買方合法權(quán)益的切實(shí)維護(hù)。

三、共同維護(hù)居住安全的“生命墻”

法官借本案提醒：在進(jìn)行房屋裝修過程中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，嚴(yán)格按照圖紙標(biāo)注進(jìn)行施工，切不可抱有僥幸心理，為了一己方便隨意拆改關(guān)乎自己及他人安全的“生命墻”。相關(guān)裝修設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)施工方案時(shí)，也應(yīng)注意對承重墻的保護(hù)，若業(yè)主提出不當(dāng)要求，應(yīng)及時(shí)制止。如果其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)居住樓房有住戶存在拆改承重墻的違法行為，為自身或他人安全考慮，可及時(shí)勸阻，或向所在地區(qū)相關(guān)部門反映情況。房屋居住安全事關(guān)整棟樓業(yè)主的切身權(quán)益，唯有各方嚴(yán)守規(guī)范、同向守護(hù)，才能共同筑牢安居宜居的安全防線。

劉慶

上海市人大代表，上海戲劇學(xué)院副院長

房屋買賣關(guān)乎群眾安居樂業(yè)，事關(guān)百姓生活的獲得感、幸福感與安全感。人民法院對這起因承重墻拆除引發(fā)的房屋買賣合同糾紛案的判決，彰顯了司法為民的初心與法治擔(dān)當(dāng)，值得充分肯定。本案裁判明確了承重墻拆除情況屬于影響房屋交易的重要信息，賣方負(fù)有披露義務(wù)。即便房屋恢復(fù)原狀后符合安全標(biāo)準(zhǔn)，但布局發(fā)生重大變化致使買方購房預(yù)期落空，構(gòu)成合同目的不能實(shí)現(xiàn)。該案判決不僅有效維護(hù)了購房人的合法權(quán)益，還向社會傳遞了司法保護(hù)誠信交易、維護(hù)居住安全的堅(jiān)定決心。同時(shí)，本案也提醒房屋交易各方，應(yīng)全面履行自身義務(wù)，共同營造安全放心的房屋交易環(huán)境。

《中華人民共和國民法典》

第五百六十三條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第六百一十條 因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。

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來源丨上海市高級人民法院、上海市寶山區(qū)人民法院

高院供稿部門：民事審判庭（環(huán)境資源審判庭、執(zhí)行裁判庭）

文字：楊利民、鄭杰

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責(zé)任編輯：王英鴿、胡明冬

編輯：左雨欣

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上觀號作者：浦江天平