硬規矩不止廣州，大灣區如何拼出“好房子”版圖？

來源：21世紀經濟報道

4月份，廣州樓市延續小陽春的熱度，此時一份8000多字的文件重磅出臺——《關于支持高品質住宅建設的若干意見》，意見共28條，被業內稱為“好房子28條”。

市民在廣州一樓盤銷售部參觀咨詢。南方+記者 張梓望 鄭新洽 攝

不僅廣州，大灣區多個城市近期陸續發布了樓市新政；放眼全國，30多個省市區將“好房子”建設列為重點任務……新政如何惠及普通市民？解決了哪些痛點？大灣區如何合力推動“好房子”建設？

廣州為“好房子”立下哪些硬規矩？

廣州這份意見的發布節點，正值小陽春余溫未散、改善需求集中釋放之際。新政覆蓋“好城區、好社區、好房子、好市場”全流程，包含市民所關心的各方各面。

首先，在供應端“動刀”。新政明確，要控制住宅供應，尤其庫存高企的板塊，多推“小而美”地塊。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，這種“小步快跑、高頻少量”的模式屬于“養胃療法”，標志著集中供地模式的轉向。未來廣州核心區供地將更傾向低容積率、高舒適度地塊，總價門檻可控，單價可能因品質提升而走高。

廣州黃埔一樓盤營銷中心，銷售人員介紹周邊配套情況。南方+記者 鄭新洽 攝

其次，為開發商減負。新政強調減少配建，降低拿地成本。

以前開發商拿地常需配建學校、道路、公園，現在“政府的事政府做”——大型教育、醫療配套由政府統籌。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“好房子是系統工程，需要多部門合作。嚴控非必要配建，對開發商是實打實的利好。”

此外，房子本身的規定最受關注。

比如新政對戶型、設計、隱私做了細致規范：裝新風系統的住宅層高不低于3.1米；明確同一單元不同窗戶的對視距離等。李宇嘉認為，這些細節從廣州本地氣候和居住痛點出發，做了地方特色細化。

關于飄窗和公共開放空間，文件直接定規矩：飄窗可以做但有限制；除首層外，公共開放空間不計容比例不超過本棟建筑計容面積的5%。過去靠大公共空間包裝賣點的路子被卡住，類四代宅審批更嚴。

越秀地產廣州區域海珠西片區負責人林勝東表示，之前市場上那些超高使用率的產品或將不再出現，“好房子28條”是為了推進整體居住品質，出發點和未來面都是好的。

廣州長隆萬博附近一樓盤的銷售部。南方+記者 梁文祥 攝

行業專家認為，現在的購房者越來越“現實”，比起使用率，更關注確定性，要的是配套先行、大城兌現、所見即所得，“好房子28條”恰好回應了這些需求。

存量房也現利好。文件提出探索將存量商品房用作保障房和安置房，探索房票購買二手房。危舊樓可拆了重建，加裝電梯由國企牽頭成片推進。廣州通過存量房改造，讓既有住宅也向“新標”靠攏，以往“一戶反對，全樓沒戲”的局面有望打破。

嚴躍進總結，廣州樓市新政不僅是產品規范的升級，更是土地出讓與開發邏輯的重構。

大灣區共搭“好房子”版圖

如果把視角推高到大灣區，多座城市正在合力下一盤“好房子”建設大棋。

深圳走的是“限高降容”路線。

去年，深圳明確新建住宅建筑高度原則上不超過80米（約26層），容積率不超過3.1。這意味著核心區不再出現150米以上超高層住宅。要知道，深圳擁有近290座200米以上超高層建筑，“限高令”標志著建設理念從“追求高度”轉向“追求品質”。

不過，已批規劃的舊改項目可按原規劃推進，部分核心區地塊限高放寬至100米——守住底線，留出彈性。

深圳一樓盤營銷中心，購房者在咨詢工作人員。南方+記者 朱洪波 攝

佛山注重“全鏈條”發力。

2月26日，佛山發布《關于推進“好房子”建設的實施指引》。最受關注的是：取消對單個陽臺的進深和面積限制，套內陽臺“折半”計容面積上限由18%提至20%。層高標準顯著提升：設中央空調、新風系統的住宅層高不宜低于3.1米，首層架空層凈高不低于4.5米。

佛山還特別強調“好服務”，要求物業服務質量始終如一，把交付后的“好服務”作為營銷賣點。

東莞強調精細化、標準化、人性化。

去年10月，東莞出臺住宅設計新規，明確新建住宅層高不低于3.1米，全齡活動場地成為標配。新規要求住宅朝向優先考慮東南向，養老服務設施與兒童活動場地須同步設計、同步交付。這意味著，東莞從源頭把控居住品質，讓“好房子”有了可落地的硬指標。

東莞鳳崗鎮一樓盤，市民正在看房。 南方+記者 孫俊杰 攝

去年底，2025年大灣區“好房子”交流會在中山舉行，大灣區“好房子”地圖等一批成果發布，展現了大灣區各城市在“好房子”建設方面的探索實踐，推動大灣區住房建設從“住有所居”向“住有優居”邁進。

不難看出，大灣區多座城市都在推動住宅從“有沒有”向“好不好”轉變。共同點是：不再盲目追求高容積率、超高使用率，而是把居住體驗、社區配套、服務質量擺在臺面上。

林勝東認為，像“好房子28條”這樣的新政出臺后，產品會更均衡、更綜合，“大家在同一標準下競爭，市場更有序，也有利于激活舊規產品和二手市場交易。”

中指研究院華南分院分析師楊永俊表示：“好房子將更貼合真實居住體驗的提升，不再單純只拼贈送面積、實用率。”

可以預見，這些政策細則的落地，將為大灣區市場帶來穩定預期，有助于房地產市場平穩健康發展。

“好房子”浪潮席卷全國

放眼全國，“好房子”建設已是不可逆轉的大趨勢。

2025年，“好房子”首次寫入政府工作報告，明確“安全、舒適、綠色、智慧”四個核心目標。

2026年，政府工作報告表述從“推動建設”優化為“有序推動”，并新增“實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動”——“好房子”不再只是新房概念，而是覆蓋舊房改造和全生命周期運維服務的系統工程。

中指研究院監測顯示，截至2026年2月，全國31個省市區兩會均將建設“好房子”列為重要任務，表述由2025年的“大力推動”轉變為“有序推進”。這說明“好房子”建設正從“號召”走向“落地”，從“喊口號”走向“出細則”。

2024年5月28日在上海嘉定區拍攝的“滬九條”房地產新政實施后首個開盤項目的現場。圖源新華社

企業層面，頭部房企紛紛發布自己的“好房子”標準——

2025年4月，中建集團發布中國建筑“好房子”營造體系；2026年4月，北京城建集團發布“1314好房子”營造體系；中交房地產的“好房子”技術標準涵蓋224項條款，其中115項為硬性要求。房企們不再只比誰賣得多，而是比誰造得好。

住房城鄉建設部也在持續發力——

2025年底印發《關于提升住房品質的意見》；2026年3月發布《“好房子”建設指南（試行）（征求意見稿）》。從國家層面看，“好房子”標準正從“概念”變成“可操作的規范”。

華南理工大學建筑學院名譽院長、中國工程院院士何鏡堂指出：“好房子”浪潮背后，是從大規模粗獷式發展向精細化、高質量發展的轉變，本質是以人為本。“好房子就是要讓大家住得既舒服又便宜，又有好的文化環境。”

2025年7月拍攝的竣工交付的浙江寧波首個共有產權住房項目。圖源新華社

對于普通購房者，隨著好房子規則日漸清晰，選擇也將更輕松。

下次看房，別只盯著戶型圖和樣板間，還可以問幾句：層高多少？對視距離達標了嗎？社區配套什么時候兌現？物業是哪家？這些，同樣體現著“好房子”的含金量。