法拍前，案外人突然拿出20年的租約？法院：虛假訴訟，罰款10萬！

房子面臨法拍，拿出“假租約”想要阻止法拍，能成功嗎？東莞這位當事人上演了一出“自相矛盾”的鬧劇，最終被法院頂格罰款。

在執行案件拍賣房產的過程中，突然冒出一個“承租人”，手持一份20年的長租合同，聲稱早已付清219萬元租金，要求“帶租拍賣”……這樣的劇情，你是不是在不少“法拍房撿漏”的帖子里見過？

近日，東莞第一法院審結了一起典型的虛假租賃對抗執行案。案外人丁某試圖用一份虛構的租約阻撓法院拍賣，結果不僅被駁回全部訴訟請求，還被處以10萬元的頂格罰款。東莞中院復議后，維持原判。

基本案情：一場漏洞百出的“租賃大戲”

事情要從被執行人鄧某名下房產的強制執行說起。

法院準備拍賣該房產時，案外人丁某突然跳出來，主張自己早在2015年8月就與鄧某及某實業公司簽了《房屋租賃合同》，租期20年，而且已經一次性付清219萬余元租金。他要求法院“帶租拍賣”，也就是承認他的租賃權，拍賣后不得移交占有。

乍一聽，有理有據？可申請執行人某銀行不干了。銀行指出，該房產的抵押權設立于2015年12月——如果丁某的租約真是在2015年8月簽的，那確實在抵押權之前。但問題在于：你憑什么證明抵押權設立前你已經實際占有了該房屋？

法官一查，發現丁某的說法處處是破綻：

1. 自相矛盾的“身份”
   此前，某實業公司曾就該房產提起執行異議之訴，當時丁某正是該公司的員工及訴訟代理人。在整整一場訴訟中，他從未提及自己承租該房屋，反而堅稱房產由實業公司控制使用。等到公司敗訴，他馬上“變身”承租人——這種操作，違背基本訴訟邏輯。
2. 一筆錢，兩種說法
   丁某提交了219萬余元的“租金”轉賬記錄。可法院查明，這筆錢在某廣場公司破產案中，竟然被丁某擔任法定代表人的某酒店公司以 “借款” 名義申報了債權。同一筆錢，在破產案里是借款，在本案中又成了租金。面對法官詢問，丁某始終無法給出合理解釋。
3. 關聯方內部“左手倒右手”
   進一步調查顯示，鄧某、某實業公司、某廣場公司、某酒店公司之間存在密切關聯關系。所謂的租賃合同簽訂及租金支付，全都在關聯方內部完成。說白了，就是自己人跟自己人演戲。

最終，法院認定丁某與他人惡意串通，虛構租賃關系，意圖損害抵押權人的合法權益，屬于典型的不誠信訴訟，判決駁回其全部訴訟請求，并依據《民事訴訟法》對其處以10萬元頂格罰款。

法律分析：為什么“假租約”擋不住法拍？

這個案子雖然情節“狗血”，但背后涉及的法律規則非常實用，尤其對關注法拍房的朋友來說，值得認真了解。

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第31條，案外人以租賃權為由請求排除執行的，法院會審查以下三點，缺一不可：

1. 在抵押權設立前，已經簽訂合法有效的書面租賃合同
   比如本案抵押權設立于2015年12月，那么租賃合同必須是在這之前簽的，而且內容要真實、合法。
2. 在抵押權設立前，已經實際占有使用該房屋
   光有合同還不夠，你得證明你確實住進去了、用起來了，比如水電費、物業費繳納記錄、現場照片等。如果一直空著，法院很難認定你有真實的租賃權。
3. 已經按約定支付租金
   租金支付要有真實的銀行流水、收據等，而且金額、周期要符合常理。像本案中“一次性付清20年租金219萬”，本身就極不尋常——現實中除非有特殊商業安排，很少有人會這么干。

以上三個條件，必須同時滿足，租賃權才能對抗已經登記的抵押權。若任何一個環節缺失，法院都可以直接認定虛假租賃，如果情節嚴重，將面臨更嚴重的處罰，甚至可能因涉嫌拒執承擔刑事責任。

法官提醒：別拿“買賣不破租賃”當擋箭牌

“買賣不破租賃”確實是法律原則，目的是保護誠實的承租人。但它不是惡意串通、逃避執行的護身符。

法官明確指出：司法實踐中，部分當事人為阻止法拍，虛構長期租賃、偽造支付憑證，試圖以租賃權對抗抵押權。這類行為不僅無法獲得法律支持，行為人還將面臨嚴厲制裁。

對于普通購房者來說，這個案例也有啟示：如果你在法拍房中發現一份“超長租約”、“一次性付清租金”等異常信息，就要多留個心眼——那很可能是被執行人設下的陷阱。

現在，法院對虛假租賃的識別能力越來越強，專業的司法拍賣平臺也會在公告中披露租賃情況，切勿輕信“低價帶租法拍房”的噱頭，避免競拍后陷入騰退糾紛。

結語

誠信是民事訴訟的基石，任何企圖通過造假、串通、虛構租賃等方式規避執行、侵害他人合法權益，也許能得逞一時，但終究難逃司法審查的火眼金睛。

東莞第一法院這一記“頂格罰款”，既是給造假者的一記響亮耳光，也是對所有潛在“戲精”的明確警告：法律面前，演技再好，也是徒勞。