香港房價，為什么率先觸底反彈？

全球樓市還在摸索底部的時候，香港竟然先一步走出了上漲行情，從2025下半年開始就明顯拐頭向上，屬實讓人意外。不少人疑惑，這波反彈是短期炒作出來的虛火？還是真有基本面支撐？其實背后的邏輯很值得琢磨。

房子本質上也算一款金融產品，哪怕是買來自己住，持有成本明明白白擺在這里。就算不用交房產稅，物業費、維護費、貸款利息這些開銷，每個月都少不了。要是租金收益趕不上貸款利息，持有房產就是凈虧錢，自然沒人愿意接盤。

現在全球進入降息周期，香港的按揭利率也跟著一路下調。同時香港人口已經從之前的負增長轉為凈流入，一降一升之間，就走出了一個漂亮的剪刀差。現在不少房子算下來，每個月的月供都比租金還低，香港人把這種情況叫做“供平過租”。

租客也都拎得清，每個月交房租給房東，最后什么都落不下，不如湊個首付自己還房貸。這樣想的人越來越多，樓市的交易量自然被推著往上走。而且現在持有房產是正現金流，哪怕做投資，也能拿到租金加房價上漲的雙重收益，吸引力真的不小。

沉淀在銀行里的“死錢”也開始動起來了，之前市場流動性差，大家都把錢捂在銀行里不敢投資。現在持有房產的現金流轉正，大家更愿意把錢拿出來投樓市。投資回報率節節升高，愿意買房的人自然越來越多。

除了金融環境的變化，香港這波反彈，政策力度真的給得足足的。2024年香港特區政府直接大手筆“撤辣”，把額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅全部取消。放在之前，非本地買家買一套房要承擔高達30%的額外稅費，再劃算的投資也經不住這么扣成本。

政策調整之后，外地買家的稅費負擔直接和本地居民拉平，都是4.25%，之前攢著沒釋放的購買力一下子就涌了出來。2025年內地買家在香港的一二手住宅注冊量達到13906宗，較2024年增長14.1%，涉及金額1379億港元，直接創下歷史新高。現在香港平均每賣出四套房，就有一套被內地買家購入，整體占比達到22%，豪宅市場更是占到了驚人的70%。

2025年初，香港特區政府還推出了新的調整，“100元印花稅”對應的房產價值上限，從原來的300萬港元提高到了400萬港元，想買中小戶型的剛需直接得到了實惠。香港這波政策調整，根本不是擠牙膏式的小修小補，直接大刀闊斧砍掉了阻礙交易的各種門檻。很快就扭轉了市場的觀望情緒，效果可以說是立竿見影。

樓市歸根結底還是靠人撐起來的，人口凈流出的時候房價容易跌，人口凈流入房價自然容易漲。香港之前本身就面臨人口老齡化的問題，死亡人口多于出生人口，2023年之前已經連續三年人口負增長，一共流失了18.7萬人，本來樓市很難支撐起上漲行情。2022年底香港推出“高端人才通行證計劃”，還優化了“優才計劃”，人才引進規模一下子就上來了，2023年就有5.17萬名居民凈移入香港，其中4.08萬人是單程證持有人，還有1.08萬是各類人才計劃引進的專才。

截至2025年底，各項人才引進計劃一共批出了近40萬宗申請，大約有26萬名人才攜家人定居香港。算下來新增的居住需求達到了50萬人，相當于香港全市人口的7%，這個增量可以說是相當可觀。新來的人群不管是租房還是買房，都是實打實的新增需求，直接托住了樓市的基本盤。

很多人覺得香港這波反彈是運氣好，其實哪有那么多偶然。所有利好都落到了實處，從金融環境優化到政策放開，再到新增人口帶來的需求，每一步都踩對了點。要讓樓市回暖，核心還是得讓買房變得劃算，讓有真正需求的人能低成本進場，讓足夠多的人進來支撐長期需求。

參考資料：新華社 香港樓市復蘇態勢觀察