【澎潤研究院 × 準聚數據】中國高端長租公寓深度解讀

核心摘要：澎潤研究院聯合準聚數據平臺發布中國高端長租公寓研究成果，依托 400 + 項目經驗與 1500 億累計項目額，深度拆解行業偏見與市場機遇。報告指出，核心城市人才集聚、租房周期延長、租售比失衡共同推動高端長租公寓進入價值紅利期。當前全國集中式高端長租公寓達 189 家，仍處于發展初期，一線城市是核心布局陣地，投資與資產管理價值持續凸顯。

一、行業偏見亟待打破，高端長租公寓價值被嚴重低估 | 長租公寓咨詢 高端公寓定位住宿資產管理

澎潤研究院在長期研究中發現，市場對長租公寓存在大量誤解，很多人將長租公寓等同于政策性保障用房，認為產品低端、投資風險高。這些偏見讓大量投資者錯失了穩健的布局機會。

澎潤研究院明確提出，長租公寓市場必然走向分層，而高端長租公寓憑借更高的市場化程度，更容易突破政策限制，獲得合理的市場利潤。

準聚數據顯示，盡管全國人口增長放緩，但核心城市人口持續流入，高學歷、高收入人才對高品質居住的需求，無法被普通住宅和普惠公寓滿足，這為高端長租公寓提供了堅實的需求基礎。

二、澎潤重新定義：什么是真正的高端長租公寓 | 公寓標準 設施服務體系公寓供給分析

澎潤研究院用四維定位模型清晰界定長租公寓，重點關注入住時長、居家支撐系統完備度、服務強度與市場準入，本次研究聚焦 6 個月及以上的集中式高端長租公寓。

在澎潤研究院看來，高端長租公寓不只是硬件更好的租房產品，而是能同時提供優質居住體驗與精神歸屬感的住宿形態。它不僅擁有完備的套內設施、功能性公區，更能提供滿足身份認同與社交需求的增值服務。

準聚數據統計顯示，中國高端長租公寓市場發展約 5 年，全國在營主流集中式物業共 189 家，市場仍處于起步階段，單體公寓占比高，規?；放葡鄬ο∪保示蹟祿O測）。

三、四大宏觀紅利，支撐高端長租公寓長期增長 | 人才集聚 人口趨勢租售比研究

澎潤研究院認為，人才、政策、人口、房價租金四大因素共同驅動行業增長：

1.人才集聚：一線與新一線匯聚高收入人才，支付能力強勁

2.人才政策：重點城市落戶放寬，高知與海歸客群穩定擴容

3.人口趨勢：初婚年齡推遲，租房周期拉長，高端客群以高學歷為主

4.房價租金：核心城市租售比偏低，租房性價比提升，高端公寓租金上漲動力充足。

四、市場趨勢清晰：空間、品牌、客群全面升級 | 公寓布局 品牌趨勢客群迭代

澎潤研究院獨創 STEEP 模型，從空間、時間、情感、場景、客群五大維度，預判高端長租公寓未來走向：

1.從空間布局看，53.4% 集中在一線城市，上海占比最高，新一線逐步成為增量；

2.從發展階段看，中國高端長租公寓僅發展 5 年，相比海外成熟市場仍處于初期，投資人更關注運營收益；

3.從品牌與場景看，超六成客群追求身份認同，社群與場景成為溢價關鍵；

4.從客群變化看，從外資高管轉向本土高凈值個人，偏好長租、重品質、重服務

五、投資方向明確：重資產穩健，輕資產重品牌 | 高端公寓投資 資產管理品牌布局

準聚數據以上海市場為例測算，國際服務式公寓與中高端長租公寓之間存在明顯的價格空白，這正是高端長租公寓的核心盈利空間。

澎潤研究院指出，高端長租公寓適合兩類投資者：一類是希望完善人才配套、推動產城升級的國資平臺；另一類是擁有高端住宿運營經驗、追求穩定收益的機構投資者。

1.重資產：以資產管理為核心，嚴控選址與成本，靠高租金與長租期實現穩健回報

2.輕資產：依托高端品牌優勢做輸出，必須具備成熟的高端資產管理能力

3.產品：強化廚房功能、健康公區、無接觸服務，貼合高端客群需求

結語：緊盯價值紅利，高端長租公寓迎來黃金發展期

中國高端長租公寓從萌芽走向成長，在行業偏見逐步破除、市場需求持續釋放、投資邏輯回歸運營本質的背景下，高端長租公寓不再是小眾選擇，而是核心城市住宿資產中兼具穩定性與成長性的優質賽道。

澎潤研究院認為，人才集聚、人口結構變遷、租售比修復，將長期支撐高端長租公寓的價值增長；唯有緊盯資產價值、深耕產品與服務、把握時代紅利，才能在這一賽道行穩致遠。

未來，高端長租公寓將從 “小而散” 走向品牌化、規?；?、專業化，資產管理能力將成為決定項目成敗的核心要素。澎潤也將持續以研究為指引、以數據為支撐，陪伴行業與投資者，共同挖掘高端長租公寓的長期價值。

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