房地產(chǎn)大變局來襲！你準(zhǔn)備好應(yīng)對“潮水暴漲”了嗎？

中國人口數(shù)據(jù)與樓市數(shù)據(jù)，正迎來一場影響深遠(yuǎn)的交匯。

2022 年，全國總?cè)丝诔霈F(xiàn)六十多年來首次負(fù)增長；2023 年人口縮減幅度擴(kuò)大至 208 萬，2024 年再減少約 139 萬。短短三年，全國累計流失的人口規(guī)模，已接近一座中型城市的總?cè)丝凇?/p>

不少人看到這組數(shù)字，第一反應(yīng)便是：人都在變少，房價怎么可能還會漲？

這個邏輯只對了一半。人口總量下行固然是事實，但人口的流向正在發(fā)生劇烈分化：成都常住人口已突破 2200 萬，杭州連續(xù)多年保持?jǐn)?shù)十萬級別的人口凈流入；而東北及中西部一大批地級市，早已步入常住人口持續(xù)外流的通道。

人口變少了，好城市卻更擠了 —— 這一現(xiàn)實，遠(yuǎn)比任何宏觀模型都更能解釋當(dāng)下樓市的真實邏輯。

而在供給端，還有一組被嚴(yán)重低估的數(shù)據(jù)：2021 年，全國房屋新開工面積仍處在近 20 億平方米的高位。

短短三年，一項核心指標(biāo)便驟降至不足 7 億平方米。開發(fā)商連續(xù)三年集體縮表的效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)：未來兩到三年，市場上可如期交付的新建住宅總量，遠(yuǎn)比大眾憑直觀感受預(yù)判的要少得多。

這三年間，大批出險民營房企退場后騰出的市場份額，基本被保利、華潤、中海、招商蛇口等國央企房企接手。而這類房企拿地策略十分審慎，布局幾乎只鎖定一二線城市核心板塊，也讓優(yōu)質(zhì)地段的房源供給進(jìn)一步收窄。

2021 年全國土地出讓收入曾觸及近 8.7 萬億元的峰值，此后便持續(xù)大幅下滑。地方財政對土地收入的依賴本就是既定事實，當(dāng)這部分收入大幅縮水，中央從制度層面重新構(gòu)建房地產(chǎn)支撐體系，早已不只是為了穩(wěn)房價，更是兼顧財政運轉(zhuǎn)與經(jīng)濟(jì)全局的必然舉措。

2025年的主旋律還是＂止跌回穩(wěn)＂，帶著明顯的應(yīng)急色彩。到了2026年，表述調(diào)整為＂著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場＂，重心從被動救火切換到了主動的制度性布局。在操作層面，專項用于回收存量閑置土地的資金已經(jīng)達(dá)到7700億元的量級，相當(dāng)于從水龍頭端直接擰小了過剩供給的流量。

眼下首套房商貸利率已經(jīng)普遍降至2.1%到2.6%之間。拿2016年那輪樓市啟動時4.9%的基準(zhǔn)利率做對比，同樣貸300萬、30年期，月供差額超過3000元。對剛需家庭和改善換房群體來說，這不是一個可以忽略的數(shù)字。

資金成本打了對折，土地供給在收縮，政策在持續(xù)護(hù)航——三股力量同方向施壓，積蓄的勢能遲早要找到出口。

樓市的出路究竟在哪？3 月的市場數(shù)據(jù)，給出了一個格外殘酷的答案。

全國百城新房均價僅微漲 0.05%，幾乎等同于原地橫盤。而這微弱的漲幅，幾乎全靠上海、杭州等少數(shù)頭部城市獨自支撐。二手房市場的表現(xiàn)則更為直白：91 個城市價格仍在下跌，僅有 7 個城市勉強(qiáng)實現(xiàn)價格正增長。

與此形成強(qiáng)烈反差的是，核心城市已然率先回暖。上海 3 月二手房成交量突破 3 萬套，以舊換新的置換鏈條被徹底盤活；北京同期集中推出 14 個新盤，去化速度創(chuàng)下近一年來新高；深圳、成都的多個熱門項目重現(xiàn) “日光盤”，單個樓盤搖號排隊客戶甚至超過千組。

一邊是核心城市穩(wěn)步復(fù)蘇，一邊是大量中小城市仍在寒冬中僵持。這般懸殊的市場溫差，在中國樓市四十余年的發(fā)展歷程中，幾乎找不到先例。

購買力在往哪里走？

觀察這些熱銷項目的客戶畫像就能發(fā)現(xiàn)，驅(qū)動力已經(jīng)不再是＂搏漲幅＂，而是在M2余額突破310萬億的貨幣大環(huán)境里尋找能夠錨定購買力的實物資產(chǎn)。核心城市好地段的好房子，正在從投機(jī)品演變?yōu)橐环N防御型的持有工具。

任澤平此前用＂二八分化＂來概括未來的市場格局：大概只有20%的城市和板塊還存在修復(fù)甚至上行的空間，剩余80%可能要在底部磨上很長時間。這個框架大方向上沒什么問題，但我想多加一層——分化不僅僅是城市之間的事。

同一座城市內(nèi)部，內(nèi)環(huán)次新改善房和外環(huán)老舊小區(qū)之間的價格走勢，已經(jīng)像兩條各走各路的平行線。判斷對了城市，選錯了板塊，持有五年的結(jié)果可能跟你的預(yù)期完全相反。

聶梅生此前有一個判斷被多方引用：房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟(jì)的壓艙石，底部已經(jīng)基本成形，系統(tǒng)性崩塌不會出現(xiàn)。這個結(jié)論在當(dāng)前的政策強(qiáng)度和資金面條件下是成立的。但＂底部成形＂指的是整個行業(yè)不會再出現(xiàn)2022年那種斷崖式失速，不等于每一套房子都已經(jīng)到了底。

所以＂明年的房子或?qū)⒊鱿胂螅⑦@句話，重音應(yīng)該落在分化的烈度上。好資產(chǎn)的修復(fù)速度，會超出那些還沉浸在悲觀慣性里的人的預(yù)判。而那些被人口和產(chǎn)業(yè)拋在身后的區(qū)域，價格的下沉深度同樣會擊穿很多人的心理防線。兩個極端之間不斷拉大的落差，才是真正超出想象的部分。

對普通家庭而言，當(dāng)下正是需要審慎決策的關(guān)鍵窗口。手握一線及強(qiáng)二線核心板塊房產(chǎn)的，不必因短期價格波動焦慮，政策導(dǎo)向明確，市場修復(fù)邏輯清晰。

若房產(chǎn)地處人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)空心化的區(qū)域，不妨趁政策帶來的流動性窗口尚未關(guān)閉，盡早評估置換調(diào)倉的可能，這遠(yuǎn)比盲目苦熬更為務(wù)實。

樓市風(fēng)向已然轉(zhuǎn)變，只是此番并非全域普漲的狂風(fēng)，而是定向吹拂的季風(fēng)。身處核心賽道的已感受到暖意，而賽道之外的區(qū)域，寒意仍將持續(xù)。