凈利潤(rùn)兩連降！領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)斥2.3億跨界拿地，賭局難料？

當(dāng)物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)張瓶頸期，主營(yíng)物業(yè)服務(wù)業(yè)的領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)集團(tuán)選擇逆勢(shì)破局——一周內(nèi)密集拋出超2.3億元地產(chǎn)開發(fā)投資，在凈利潤(rùn)連續(xù)兩年下滑的壓力下，這場(chǎng)跨界布局既是業(yè)績(jī)突圍的嘗試，也是行業(yè)調(diào)整期的一次謹(jǐn)慎探索。

2026年4月，成都春意正濃，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)集團(tuán)（02165.HK）的一系列動(dòng)作打破了行業(yè)的平靜。4月8日，該集團(tuán)通過全資附屬公司成都匯宸景樾置業(yè)有限公司，與獨(dú)立第三方及目標(biāo)公司訂立注資協(xié)議，以約8877萬元的總代價(jià)，介入成都雙流區(qū)一住宅開發(fā)項(xiàng)目；僅僅五天后，4月13日，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)再度發(fā)布公告，擬斥資至少1.43億元，以獨(dú)立主體身份參與西昌市一宗商住用地的競(jìng)買。短短一周內(nèi)，兩筆重大投資合計(jì)涉及資金超2.3億元，這家以物業(yè)管理為核心主業(yè)的企業(yè)，正式邁出跨界地產(chǎn)開發(fā)的步伐。

圖源：領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)公告

這場(chǎng)跨界并非心血來潮，而是源于企業(yè)持續(xù)承壓的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)近期披露的2025年年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.65億元，同比僅增長(zhǎng)1.8%，增速顯著放緩；盡管整體毛利率同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)至30.6%，達(dá)到30.6%的水平，但凈利潤(rùn)卻呈現(xiàn)連續(xù)兩年下滑態(tài)勢(shì)——2024年，公司凈利潤(rùn)同比下降17.6%，2025年同比再降9.6%，最終降至7792.7萬元，盈利壓力持續(xù)凸顯。

圖源：領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)2025年年報(bào)

深入剖析業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)可見，增值服務(wù)板塊的大幅萎縮是拖累凈利潤(rùn)的核心因素。數(shù)據(jù)顯示，2025年，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)社區(qū)增值服務(wù)收益同比大幅減少40.1%，非業(yè)主增值服務(wù)收益同比下降33.6%，兩大增值服務(wù)板塊均出現(xiàn)顯著下滑，反映出其多元化盈利模式遭遇瓶頸。與此同時(shí)，作為公司“壓艙石”的核心物業(yè)管理服務(wù)，雖保持正向增長(zhǎng)，2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收6.19億元，同比增長(zhǎng)6.8%，但規(guī)模擴(kuò)張已近乎停滯：截至2025年末，公司在管建筑面積為3162.6萬平方米，較上年同期的3156.5萬平方米僅增長(zhǎng)0.2%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇下的增長(zhǎng)壓力愈發(fā)明顯。

值得關(guān)注的是，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)此次跨界布局的兩筆交易，采取了截然不同的策略，彰顯出其既想把握機(jī)會(huì)、又想控制風(fēng)險(xiǎn)的審慎態(tài)度。其中，成都雙流區(qū)項(xiàng)目屬于“謹(jǐn)慎試水”：領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)通過注資獲得目標(biāo)公司25%的股權(quán)，并不參與項(xiàng)目主導(dǎo)操盤，而是由合作方成都興晟華商商業(yè)管理有限公司負(fù)責(zé)具體開發(fā)。該項(xiàng)目位于雙流區(qū)東升街道葛陌社區(qū)3組這一成熟板塊，地盤面積近1.91萬平方米，規(guī)劃建筑面積3.83萬平方米，容積率約2.0，土地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅用地。目前，該項(xiàng)目已完成土地出讓、四證辦理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程于2025年10月正式開工，預(yù)計(jì)2026年下半年至2027年進(jìn)入銷售周期。按2025年四季度雙流東升板塊住宅均價(jià)1.46萬元/平方米的保守測(cè)算，項(xiàng)目總貨值約5.36億元，扣除土地成本、建安成本、稅費(fèi)及資金成本后，凈利潤(rùn)率預(yù)計(jì)在10%-15%之間，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)憑借25%的股權(quán)，可獲得約1250萬至2000萬元的收益回報(bào)。

相較于成都項(xiàng)目的“小股試水”，西昌商住用地項(xiàng)目則是一場(chǎng)“全額投入”的嘗試。根據(jù)公告，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)將以獨(dú)立主體身份參與該地塊競(jìng)買，若成功中標(biāo)，將自行負(fù)責(zé)地塊的商住開發(fā)及市場(chǎng)銷售。該地塊位于西昌市東區(qū)南壇菜市場(chǎng)東側(cè)，總地盤面積1.54萬平方米，綜合容積率介于1.0至2.2之間，土地用途為住宅兼容商業(yè)，出讓年限分別為住宅70年、商業(yè)40年，起拍價(jià)為1.4271億元，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)已按要求支付2855萬元競(jìng)買保證金。但當(dāng)前西昌房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯降溫，數(shù)據(jù)顯示，2026年一季度西昌商品住宅成交均價(jià)同比下跌2.8%，3月單月成交面積同比暴跌21.5%，近一月掛牌均價(jià)約8488元/平方米，環(huán)比漲幅僅0.28%，近乎停滯。按當(dāng)前市場(chǎng)均價(jià)測(cè)算，該項(xiàng)目最大計(jì)容建筑面積約3.4萬平方米，總貨值約2.89億元，扣除1.43億元土地成本及各項(xiàng)開支后，凈利潤(rùn)空間被嚴(yán)重壓縮，行業(yè)觀察者預(yù)計(jì)，即便樂觀測(cè)算，凈利潤(rùn)率也難以超過10%，項(xiàng)目去化壓力與收益不確定性顯著增加。

財(cái)務(wù)層面，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)雖具備一定的資金支撐，但連續(xù)大額投資仍引發(fā)市場(chǎng)對(duì)其穩(wěn)健性的關(guān)注。截至2025年末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余約8.24億元，可覆蓋此次兩筆投資的資金需求，但跨界地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型業(yè)務(wù)，后續(xù)若項(xiàng)目推進(jìn)過程中需要追加投入，或?qū)?duì)公司現(xiàn)金流造成壓力。更為值得關(guān)注的是，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司領(lǐng)地控股已陷入困境，其股票自2025年9月1日起停牌至今，2024年凈虧損達(dá)23.35億元，2025年業(yè)績(jī)尚未披露，關(guān)聯(lián)方的流動(dòng)性困境，可能會(huì)通過關(guān)聯(lián)交易等渠道，間接影響領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)的應(yīng)收賬款質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。

事實(shí)上，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)也為此次跨界投資設(shè)定了風(fēng)險(xiǎn)底線。其在公告中明確表示，若西昌地塊競(jìng)投標(biāo)價(jià)導(dǎo)致任何適用百分比率達(dá)到100%或以上，即構(gòu)成非常重大收購(gòu)事項(xiàng)，公司將自動(dòng)退出競(jìng)投程序，不再推進(jìn)該土地收購(gòu)。這一“自我設(shè)限”的條款，既體現(xiàn)了其拓展新增長(zhǎng)極的決心，也彰顯了其風(fēng)險(xiǎn)管控的意識(shí)。領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)在公告中坦言，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已不再是高增長(zhǎng)行業(yè)，但定位清晰、規(guī)模可控及退出路徑明確的個(gè)別地產(chǎn)項(xiàng)目，仍存在可挖掘的投資機(jī)會(huì)，此次布局并非盲目擴(kuò)張，而是聚焦優(yōu)質(zhì)細(xì)分機(jī)會(huì)的審慎選擇。

領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)的跨界抉擇，背后離不開劉氏三兄弟二十余年的創(chuàng)業(yè)積淀。1999年4月，劉玉奇、劉山、劉玉輝三兄弟在眉山攜手創(chuàng)立地產(chǎn)公司，憑借多年的行業(yè)積累和默契配合，逐步在川派地產(chǎn)領(lǐng)域站穩(wěn)腳跟，先后推動(dòng)領(lǐng)地控股、領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)相繼上市，巔峰時(shí)期曾穩(wěn)坐川派房企前三強(qiáng)。但2022年“領(lǐng)地系”股價(jià)閃崩后，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控趨嚴(yán)、融資渠道收緊，領(lǐng)地控股陷入困境，2024年初，劉玉輝辭去領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)相關(guān)職務(wù)，專注于拯救地產(chǎn)主業(yè)，劉玉奇接任后，開始探索新的發(fā)展路徑。如今，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)的跨界嘗試，既是企業(yè)自身突破業(yè)績(jī)瓶頸的努力，也是劉氏家族在行業(yè)深度調(diào)整期，尋求新生存空間的一次重要探索。

總之，從物業(yè)管理到地產(chǎn)開發(fā)，領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)的跨界布局，是行業(yè)調(diào)整期企業(yè)突圍的一個(gè)縮影。在物業(yè)主業(yè)增長(zhǎng)放緩、增值服務(wù)承壓的雙重挑戰(zhàn)下，這場(chǎng)斥資超2.3億元的逆向布局，能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益、規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，能否為企業(yè)找到新的增長(zhǎng)曲線，既考驗(yàn)著企業(yè)的戰(zhàn)略判斷力與風(fēng)險(xiǎn)管控能力，也有待市場(chǎng)給出最終答案。